每日經(jīng)濟(jì)新聞 2018-02-08 00:12:07
資本潮起潮落,然而在這輪民宿融資潮中,鮮有房企身影?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者并未發(fā)現(xiàn)這些民宿品牌與房企具有顯性關(guān)聯(lián)。但房企通過既有的旅游地產(chǎn)、綜合體項(xiàng)目試水民宿或類民宿產(chǎn)品。
每經(jīng)編輯 吳若凡
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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 趙橋
“我有數(shù)棟房子,面朝山谷,春暖花開”,在城市的鋼筋混凝土建筑中住久了,很多人向往“采菊東籬下,悠然見南山”,那里春始桃夭,夏生木樨,秋執(zhí)脆梨,冬見雪飄。在這種情懷和追求下,民宿旅游近年大舉興起,并且更多的民宿品牌走在資本化的路上。
資本潮起潮落,然而在這輪民宿融資潮中,鮮有房企身影。基于對(duì)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的“2017年12月客棧民宿品牌TOP10”公司的研究,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者并未發(fā)現(xiàn)這些民宿品牌與房企具有顯性關(guān)聯(lián)。但房企通過既有的旅游地產(chǎn)、綜合體項(xiàng)目試水民宿或類民宿產(chǎn)品。
“眼見他起高樓,眼見他宴賓客,眼見他樓塌了”,這是個(gè)別民宿項(xiàng)目的寫照。如今,民宿產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)了許多“嘆息”聲,投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸加劇。房企試水民宿,情懷、前景、收益如何兼得?
記者查閱資料發(fā)現(xiàn),目前房企涉足民宿的方式,比較典型的是整體改造,即由房企收購或租賃整個(gè)村落景點(diǎn)周圍的住宅,并進(jìn)行整體改造、包裝后統(tǒng)一運(yùn)營。
以萬科為例,其在蘇州古城區(qū)的北寺塔改造了一棟100多年前的老宅。整個(gè)項(xiàng)目是著名建筑設(shè)計(jì)大師貝聿銘,在蘇州姑蘇區(qū)敬文里的故居老屋改造而來,由蘇南萬科牽頭開發(fā)運(yùn)營,著名日本設(shè)計(jì)師青山周平先生操刀設(shè)計(jì)。
據(jù)了解,上述項(xiàng)目改造完成后,公寓總面積約3200平方米,共有客房15間。最貴的房間日租價(jià)格將超過1萬元,較便宜的在2000元上下。
不過,蘇南萬科前述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,這是以一個(gè)民宿的“皮”裝的公寓的“里”。不過和長租公寓類產(chǎn)品的性質(zhì)不同,目前項(xiàng)目在試營業(yè),僅在員工和媒體內(nèi)部做短租。
該負(fù)責(zé)人表示,所謂民宿就是要結(jié)合城市當(dāng)?shù)匕l(fā)展的脈絡(luò)。之所以選擇在蘇州做這樣一個(gè)項(xiàng)目,就是因?yàn)樘K州古城區(qū)保護(hù)得特別好,但把行政和生活功能外遷,老城區(qū)會(huì)漸漸失去活力,萬科希望激發(fā)一些古城的活力,并且在這座古城留下一些自己的痕跡。
“蘇州古城區(qū)歷史已經(jīng)非常厚重,該民宿項(xiàng)目是希望找到情懷和經(jīng)營的平衡點(diǎn),并通過一些自我發(fā)酵和激活,促成古城更新,這個(gè)模式也是可以在全國推廣。”上述負(fù)責(zé)人稱,目前萬科還在和政府對(duì)接很多資源,由萬科改造和操盤,對(duì)蘇州觀前街一帶進(jìn)行低效資產(chǎn)的盤活。
值得注意的是,前述蘇南萬科民宿項(xiàng)目的物業(yè)持有方是一家貿(mào)易公司,萬科僅進(jìn)行管理輸出。前述負(fù)責(zé)人表示,通過這樣的方式,希望在三年內(nèi)讓類似項(xiàng)目在全國一些具有歷史底蘊(yùn)的老城市落地20家,2018年計(jì)劃在蘇州和周邊再開1到2家。
另一個(gè)做民宿的房企代表是藍(lán)城,其在杭州的項(xiàng)目,目前有18間民宿,中間有菜園和小梯田以及一些野趣的景觀。物業(yè)由藍(lán)城自持,由藍(lán)城的商管公司統(tǒng)一管理,民宿的運(yùn)營則是交給專門的公司。
藍(lán)城杭州民宿項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,這個(gè)項(xiàng)目期初并沒有定位成民宿,最早是考慮要做農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn),當(dāng)初設(shè)想是在幾戶人家圍成幾個(gè)居住區(qū)里做一個(gè)農(nóng)莊的試驗(yàn)品。
據(jù)記者了解,該民宿目前還沒正式開業(yè),室內(nèi)裝修還在調(diào)整。該負(fù)責(zé)人表示,接下來每個(gè)藍(lán)城小鎮(zhèn)都會(huì)有一個(gè)這樣的田園小鎮(zhèn)。
在蘇南萬科前述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人看來,民宿對(duì)于房企而言有機(jī)遇可尋。一方面,房企就是一個(gè)大業(yè)主,一些短期內(nèi)無法處理的物業(yè)資產(chǎn),與其閑置,不如將其通過各種方式進(jìn)行盤活。
另一方面,房企具有開發(fā)運(yùn)營管理以及整合資源的能力,可以輸出技術(shù)參與項(xiàng)目。例如,蘇南萬科就是通過找到合適的建筑輸出管理,幫助街區(qū)城市煥發(fā)新活力,讓資產(chǎn)產(chǎn)生新的溢價(jià)。
安居客首席房地產(chǎn)分析師張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,民宿其實(shí)可以歸類在旅游地產(chǎn)的大范疇內(nèi),大家通常理解的旅游地產(chǎn)是依附于游景點(diǎn)而開發(fā)的綜合體,覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各多方面。相比一般旅游地產(chǎn),民宿的靈活性更大,小到農(nóng)家樂的簡單開發(fā)模式,大到整體建造民宿風(fēng)情的文旅地產(chǎn)皆有市場(chǎng)空間。房企有資源有能力,這是房企進(jìn)入民宿的吸引力。
不過,如上文所述的藍(lán)城一樣,更多的房企并沒有將民宿作為一個(gè)統(tǒng)一經(jīng)營的東西來做,更多的是扮演物業(yè)持有方,將民宿托管給第三方,比如綠地在天津薊縣打造的一座文化產(chǎn)業(yè)新城,就是拿出其中的14套別墅,交由專門的旅游公司進(jìn)行歐式民宿的改造和運(yùn)營。
張波表示,房企布局民宿行業(yè),一大背景便是近年來政策導(dǎo)向上對(duì)“特色小鎮(zhèn)”大力支持不無關(guān)系,從現(xiàn)實(shí)來看,為數(shù)不少的特色小鎮(zhèn)是打著“旅游+休閑”的名義進(jìn)行開發(fā),民宿行業(yè)在此大“風(fēng)口”下,吸引到房企的關(guān)注亦屬正常。
不過,張波也直言,民宿和普通商品房的開發(fā)有著較大差異,無論在產(chǎn)品定位還是消費(fèi)人群上都有著完全不同的內(nèi)涵,對(duì)于房企而言,民宿類地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營能力都有較高要求。
張波進(jìn)一步表示,從目前來看,房企涉足民宿僅僅是試水而已,無論是從資金投入還是建設(shè)規(guī)模來看,民宿3~5年內(nèi)都不會(huì)成為大部分房企業(yè)績?cè)鲩L的核心運(yùn)營線。
大型房企進(jìn)入民宿或有著更多的規(guī)?;?yīng)和多樣化布局的考量,而民宿也不會(huì)成為中小房企在三四線的“救命稻草”,盲目進(jìn)入甚至可能導(dǎo)致企業(yè)自身陷入困境。
談到風(fēng)險(xiǎn),上述蘇南萬科項(xiàng)目負(fù)責(zé)人亦表示,類似于老城區(qū)這樣的民宿需要特殊經(jīng)營許可證,還會(huì)涉及消防問題,一旦有了規(guī)模之后也希望同像攜程這樣的大型品牌機(jī)構(gòu)合作。
藍(lán)城小鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,民宿雖然是居住功能,但和開發(fā)是兩回事,其屬于酒店運(yùn)營范疇,例如藍(lán)城的項(xiàng)目,田野農(nóng)莊的運(yùn)營就交給專業(yè)公司,當(dāng)初引進(jìn)民宿的目的是希望把整個(gè)小鎮(zhèn)盤活,來服務(wù)小鎮(zhèn)居民。一方面可以給業(yè)主的親朋好友游玩居住使用;另一方面可以給前來度假的游客提供服務(wù)。
的確,在業(yè)內(nèi)人士看來,房企涉足民宿產(chǎn)業(yè)并不是一件討巧與討好的事,房企對(duì)此也遠(yuǎn)沒有對(duì)賣房子或者做長租公寓的積極性大。
而隨著越來越多的資本與人力資源涌入民宿行業(yè),這看似狂歡的盛宴背后,也意味著競(jìng)爭的逐漸加劇。
如今,對(duì)于民宿行業(yè)的從業(yè)者而言,面對(duì)的不僅是來自數(shù)量激增的個(gè)體經(jīng)營者的競(jìng)爭,也開始面臨擁有優(yōu)良資源與經(jīng)驗(yàn)豐厚團(tuán)隊(duì)的大型集團(tuán)跨界涉足民宿業(yè)的巨大挑戰(zhàn)。尤其是在國家制定了民宿行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求的背景下,伴隨行業(yè)規(guī)范度和標(biāo)準(zhǔn)化門檻的提升,進(jìn)入民宿行業(yè)對(duì)于房企而言或?qū)⑹?ldquo;錦上添花”而非是“雪中送炭”之舉。
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