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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 趙橋

“我有數(shù)棟房子，面朝山谷，春暖花開”，在城市的鋼筋混凝土建筑中住久了，很多人向往“采菊東籬下，悠然見南山”，那里春始桃夭，夏生木樨，秋執(zhí)脆梨，冬見雪飄。在這種情懷和追求下，民宿旅游近年大舉興起，并且更多的民宿品牌走在資本化的路上。

資本潮起潮落，然而在這輪民宿融資潮中，鮮有房企身影。基于對(duì)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的“2017年12月客棧民宿品牌TOP10”公司的研究，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者并未發(fā)現(xiàn)這些民宿品牌與房企具有顯性關(guān)聯(lián)。但房企通過既有的旅游地產(chǎn)、綜合體項(xiàng)目試水民宿或類民宿產(chǎn)品。

“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了”，這是個(gè)別民宿項(xiàng)目的寫照。如今，民宿產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)了許多“嘆息”聲，投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸加劇。房企試水民宿，情懷、前景、收益如何兼得？

管家模式：萬科爆改百年老宅

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，目前房企涉足民宿的方式，比較典型的是整體改造，即由房企收購或租賃整個(gè)村落景點(diǎn)周圍的住宅，并進(jìn)行整體改造、包裝后統(tǒng)一運(yùn)營。

以萬科為例，其在蘇州古城區(qū)的北寺塔改造了一棟100多年前的老宅。整個(gè)項(xiàng)目是著名建筑設(shè)計(jì)大師貝聿銘，在蘇州姑蘇區(qū)敬文里的故居老屋改造而來，由蘇南萬科牽頭開發(fā)運(yùn)營，著名日本設(shè)計(jì)師青山周平先生操刀設(shè)計(jì)。

據(jù)了解，上述項(xiàng)目改造完成后，公寓總面積約3200平方米，共有客房15間。最貴的房間日租價(jià)格將超過1萬元，較便宜的在2000元上下。

不過，蘇南萬科前述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是以一個(gè)民宿的“皮”裝的公寓的“里”。不過和長租公寓類產(chǎn)品的性質(zhì)不同，目前項(xiàng)目在試營業(yè)，僅在員工和媒體內(nèi)部做短租。

該負(fù)責(zé)人表示，所謂民宿就是要結(jié)合城市當(dāng)?shù)匕l(fā)展的脈絡(luò)。之所以選擇在蘇州做這樣一個(gè)項(xiàng)目，就是因?yàn)樘K州古城區(qū)保護(hù)得特別好，但把行政和生活功能外遷，老城區(qū)會(huì)漸漸失去活力，萬科希望激發(fā)一些古城的活力，并且在這座古城留下一些自己的痕跡。

“蘇州古城區(qū)歷史已經(jīng)非常厚重，該民宿項(xiàng)目是希望找到情懷和經(jīng)營的平衡點(diǎn)，并通過一些自我發(fā)酵和激活，促成古城更新，這個(gè)模式也是可以在全國推廣。”上述負(fù)責(zé)人稱，目前萬科還在和政府對(duì)接很多資源，由萬科改造和操盤，對(duì)蘇州觀前街一帶進(jìn)行低效資產(chǎn)的盤活。

值得注意的是，前述蘇南萬科民宿項(xiàng)目的物業(yè)持有方是一家貿(mào)易公司，萬科僅進(jìn)行管理輸出。前述負(fù)責(zé)人表示，通過這樣的方式，希望在三年內(nèi)讓類似項(xiàng)目在全國一些具有歷史底蘊(yùn)的老城市落地20家，2018年計(jì)劃在蘇州和周邊再開1到2家。

另一個(gè)做民宿的房企代表是藍(lán)城，其在杭州的項(xiàng)目，目前有18間民宿，中間有菜園和小梯田以及一些野趣的景觀。物業(yè)由藍(lán)城自持，由藍(lán)城的商管公司統(tǒng)一管理，民宿的運(yùn)營則是交給專門的公司。

藍(lán)城杭州民宿項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目期初并沒有定位成民宿，最早是考慮要做農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，當(dāng)初設(shè)想是在幾戶人家圍成幾個(gè)居住區(qū)里做一個(gè)農(nóng)莊的試驗(yàn)品。

據(jù)記者了解，該民宿目前還沒正式開業(yè)，室內(nèi)裝修還在調(diào)整。該負(fù)責(zé)人表示，接下來每個(gè)藍(lán)城小鎮(zhèn)都會(huì)有一個(gè)這樣的田園小鎮(zhèn)。

房企做民宿有跡可循

在蘇南萬科前述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，民宿對(duì)于房企而言有機(jī)遇可尋。一方面，房企就是一個(gè)大業(yè)主，一些短期內(nèi)無法處理的物業(yè)資產(chǎn)，與其閑置，不如將其通過各種方式進(jìn)行盤活。

另一方面，房企具有開發(fā)運(yùn)營管理以及整合資源的能力，可以輸出技術(shù)參與項(xiàng)目。例如，蘇南萬科就是通過找到合適的建筑輸出管理，幫助街區(qū)城市煥發(fā)新活力，讓資產(chǎn)產(chǎn)生新的溢價(jià)。

安居客首席房地產(chǎn)分析師張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，民宿其實(shí)可以歸類在旅游地產(chǎn)的大范疇內(nèi)，大家通常理解的旅游地產(chǎn)是依附于游景點(diǎn)而開發(fā)的綜合體，覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各多方面。相比一般旅游地產(chǎn)，民宿的靈活性更大，小到農(nóng)家樂的簡單開發(fā)模式，大到整體建造民宿風(fēng)情的文旅地產(chǎn)皆有市場(chǎng)空間。房企有資源有能力，這是房企進(jìn)入民宿的吸引力。

不過，如上文所述的藍(lán)城一樣，更多的房企并沒有將民宿作為一個(gè)統(tǒng)一經(jīng)營的東西來做，更多的是扮演物業(yè)持有方，將民宿托管給第三方，比如綠地在天津薊縣打造的一座文化產(chǎn)業(yè)新城，就是拿出其中的14套別墅，交由專門的旅游公司進(jìn)行歐式民宿的改造和運(yùn)營。

張波表示，房企布局民宿行業(yè)，一大背景便是近年來政策導(dǎo)向上對(duì)“特色小鎮(zhèn)”大力支持不無關(guān)系，從現(xiàn)實(shí)來看，為數(shù)不少的特色小鎮(zhèn)是打著“旅游+休閑”的名義進(jìn)行開發(fā)，民宿行業(yè)在此大“風(fēng)口”下，吸引到房企的關(guān)注亦屬正常。

盲目殺入民宿業(yè)存風(fēng)險(xiǎn)

不過，張波也直言，民宿和普通商品房的開發(fā)有著較大差異，無論在產(chǎn)品定位還是消費(fèi)人群上都有著完全不同的內(nèi)涵，對(duì)于房企而言，民宿類地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營能力都有較高要求。

張波進(jìn)一步表示，從目前來看，房企涉足民宿僅僅是試水而已，無論是從資金投入還是建設(shè)規(guī)模來看，民宿3~5年內(nèi)都不會(huì)成為大部分房企業(yè)績?cè)鲩L的核心運(yùn)營線。

大型房企進(jìn)入民宿或有著更多的規(guī)?；?yīng)和多樣化布局的考量，而民宿也不會(huì)成為中小房企在三四線的“救命稻草”，盲目進(jìn)入甚至可能導(dǎo)致企業(yè)自身陷入困境。

談到風(fēng)險(xiǎn)，上述蘇南萬科項(xiàng)目負(fù)責(zé)人亦表示，類似于老城區(qū)這樣的民宿需要特殊經(jīng)營許可證，還會(huì)涉及消防問題，一旦有了規(guī)模之后也希望同像攜程這樣的大型品牌機(jī)構(gòu)合作。

藍(lán)城小鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，民宿雖然是居住功能，但和開發(fā)是兩回事，其屬于酒店運(yùn)營范疇，例如藍(lán)城的項(xiàng)目，田野農(nóng)莊的運(yùn)營就交給專業(yè)公司，當(dāng)初引進(jìn)民宿的目的是希望把整個(gè)小鎮(zhèn)盤活，來服務(wù)小鎮(zhèn)居民。一方面可以給業(yè)主的親朋好友游玩居住使用；另一方面可以給前來度假的游客提供服務(wù)。

的確，在業(yè)內(nèi)人士看來，房企涉足民宿產(chǎn)業(yè)并不是一件討巧與討好的事，房企對(duì)此也遠(yuǎn)沒有對(duì)賣房子或者做長租公寓的積極性大。

而隨著越來越多的資本與人力資源涌入民宿行業(yè)，這看似狂歡的盛宴背后，也意味著競(jìng)爭的逐漸加劇。

如今，對(duì)于民宿行業(yè)的從業(yè)者而言，面對(duì)的不僅是來自數(shù)量激增的個(gè)體經(jīng)營者的競(jìng)爭，也開始面臨擁有優(yōu)良資源與經(jīng)驗(yàn)豐厚團(tuán)隊(duì)的大型集團(tuán)跨界涉足民宿業(yè)的巨大挑戰(zhàn)。尤其是在國家制定了民宿行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求的背景下，伴隨行業(yè)規(guī)范度和標(biāo)準(zhǔn)化門檻的提升，進(jìn)入民宿行業(yè)對(duì)于房企而言或?qū)⑹?ldquo;錦上添花”而非是“雪中送炭”之舉。