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每經(jīng)專訪綠地控股董事長張玉良:做“加減法”不是追求單一房地產(chǎn)收入

每日經(jīng)濟新聞 2018-02-08 00:28:38

在圍繞地產(chǎn)開展的“加法”和“減法”背后,綠地控股董事長、總裁張玉良的“算盤”到底是怎么打的?

每經(jīng)編輯 吳若凡    

綠地控股董事長、總裁張玉良

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 趙橋

2月7日,綠地控股(600606,SH)發(fā)布2017年業(yè)績快報。從快報中不難發(fā)現(xiàn),2017年綠地集中火力開展“地產(chǎn)+”,即圍繞地產(chǎn)新興開展了科技、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè),并強化綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與綠地大基建、大金融、大消費等次主力產(chǎn)業(yè)的協(xié)同。

與此同時,綠地在傳統(tǒng)房地產(chǎn)板塊似乎在做“減法”,在保持住宅開發(fā)的同時,2016年大受影響的商業(yè)在2017年依然“固步不前”。

在圍繞地產(chǎn)開展的“加法”和“減法”背后,綠地控股董事長、總裁張玉良的“算盤”到底是怎么打的?在復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境和激烈的競爭下,2018年綠地又將迎來哪些挑戰(zhàn)?

加法:非地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比提高

“創(chuàng)新、協(xié)同、內(nèi)部改革”,這是張玉良向《每日經(jīng)濟新聞》記者描述的他的2017三大關(guān)鍵詞。在張玉良看來,產(chǎn)業(yè)協(xié)同成為企業(yè)的重要競爭力,因為單一的地產(chǎn)已經(jīng)沒有競爭力了,“和其他國企比,綠地的效益高,但和民營企業(yè)比,(效益)還是不夠的,因此綠地要用協(xié)同效應(yīng)來增強企業(yè)效益,并與之匹配,不斷創(chuàng)新商業(yè)模式、科技含量、組織模型。”

實際上,這種認知傾向從綠地2017年的業(yè)績數(shù)據(jù)已可見一斑。在土地儲備方面,2017年綠地已主要在圍繞特色小鎮(zhèn)、地級市高鐵站、戰(zhàn)略性項目開展布局,透過“地產(chǎn)+”獲取的土地占比在加大。在雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個項目落地后,綠地2017年的新增土地計容建筑面積約2325萬平方米,預(yù)估新增總貨值超過3000億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到,在綠地做“加法”的同時,非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實際營收占比也在綠地的整體盤子中有所增長。在綠地2017年整體營業(yè)收入2901億元、利潤總額191億元的成績單背后,其中基建產(chǎn)業(yè)新簽項目總金額1941億元,同比增加100%。綠地的酒店旅游產(chǎn)業(yè)也在2017年的經(jīng)營收入中貢獻18億元,全球累計輸出管理項目30個。

據(jù)了解,綠地的進口商品直銷實體門店全年新開15家,41家門店分布在全國17個一二線城市;科技產(chǎn)業(yè)方面,通過校企合作已建立兩個“雙創(chuàng)中心”及虹口綠地“創(chuàng)客中心”;2017年綠地成立的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團已啟動并開工了6個康養(yǎng)酒店項目等。顯然,2017年綠地圍繞地產(chǎn),做了很多“加法”。

張玉良并不否認這種說法,其表示,綠地魔方式的“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同運營模式是綠地正在運籌的一種方式。不過,為何要不斷做加法,張玉良也并不避諱其直接效益即是低價獲取更多資源,例如土地。

實際上,綠地去年的土地款592億元,平均樓面價約2500元/平方米,土地成本優(yōu)勢有所增強。

綠地集團相關(guān)負責(zé)人也告訴記者,通過“地產(chǎn)+基建”已落地的小鎮(zhèn)項目,基建板塊可以獲得大量基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施項目的建設(shè)業(yè)務(wù)。“地產(chǎn)+消費”之下,酒店板塊已針對綠地主力打造的文化旅游和健康智慧等小鎮(zhèn),形成了配套酒店產(chǎn)品及服務(wù)的標(biāo)準化方案。

與此同時,金融板塊也在“地產(chǎn)+金融”之下,在原有房地產(chǎn)基金、地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)上,籌劃設(shè)立小鎮(zhèn)、物流等產(chǎn)業(yè)基金。通過投資控股電競領(lǐng)軍公司,“地產(chǎn)+文創(chuàng)”尋求在新型持有型租賃項目、專業(yè)電競場館建設(shè)及運營等領(lǐng)域有所收獲。

減法:商辦困難待解

在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域,記者注意到,綠地似乎一直在做減法,例如商辦物業(yè)/土地。張玉良表示,從當(dāng)前綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比例來看,住宅占70%,商辦占30%。

“上海在2017年1月全面叫停商改住,直接導(dǎo)致綠地在上海有400億元左右的商辦存貨無法盤活。”張玉良直言,綠地手上的這批商辦物業(yè),如果賣不出去就在合規(guī)的前提下調(diào)結(jié)構(gòu),轉(zhuǎn)成經(jīng)營物業(yè),運營以后有了合適的收益水平,再做資產(chǎn)證券化。

不過對于目前盤活存量物業(yè)很興潮的“長租公寓”,張玉良卻略顯保守和謹慎。他表示,類住宅要轉(zhuǎn)公寓必須要在成本上具備相應(yīng)條件,首先,樓板價必須要低,能做到地價5000元/平米左右是可以的,但高了就不行。

另外,將原來的商業(yè)改為住宅,也要涉及到戶型、使用效率等諸多問題,比如200平方米左右的辦公樓,中間分隔布置,都會涉及到成本,如果成本越高,產(chǎn)出又低,那就是資源的浪費。企業(yè)若想通過漲價的方式來彌補成本,就更是對社會的不負責(zé)任。

在成本考慮下,占綠地30%業(yè)務(wù)的商辦似乎還未找到明確的“盤活之道”。而目前的房地產(chǎn)競爭格局沒有給任何房企更多思考與選擇的時間。

根據(jù)克而瑞權(quán)威發(fā)布的《2017年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜顯示,TOP3龍頭房企均破5000億元,第四至第六名突破3000億元,房企各梯隊門檻快速提升,不快則退。加碼多產(chǎn)業(yè)發(fā)展、協(xié)同效應(yīng)反哺房地產(chǎn)的方式,綠地能否抵抗當(dāng)前行業(yè)第一梯隊的激烈競爭,尚有待觀察。

不過在更多的房地產(chǎn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上,張玉良自有其道,圍繞一二線城市及其外溢部分是主要趨勢,大部分三四線城市不可持續(xù)不能盲目追求。

“房地產(chǎn)總政策已經(jīng)很清晰,土地供應(yīng)從單一往多方面供應(yīng),租購并舉目前還是一二線城市為主,市場容量將再放大。同時二線城市在聚集人口,地產(chǎn)總量也在發(fā)展。” 張玉良表示,綠地在今年有個專項計劃,準備了200億元資金,在行情依然看好的三四線城市,主要是一二線核心城市周邊的輻射區(qū)域。準備去拿短平快項目,預(yù)計在2018年能夠撬動1000億元貨值。

不過在其看來,單獨強調(diào)房地產(chǎn)已經(jīng)意義不大。張玉良反復(fù)強調(diào),綠地是追求綜合性的企業(yè),而不是追求單一房地產(chǎn)收入有多少。

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綠地控股 董事長 張玉良

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