“好房子戰(zhàn)略”成就碧桂園

2018-02-13 14:51:17

▲碧桂園集團工程管理人員在SSGF施工現(xiàn)場檢查。

步入全面貫徹中共十九大精神的開局之年,碧桂園集團獲得開門紅——

2018年1月5日,碧桂園發(fā)布公告,公司2017年共實現(xiàn)合約銷售額約人民幣5508億元,首次名列同行業(yè)榜首。

近兩年,碧桂園的業(yè)績處于跨越增長態(tài)勢。2015年,碧桂園完成合約銷售額1402億元,2016年直接邁過2000億元大關(guān),達到3088.4億元。如今,合約銷售額連破4000億、5000億兩大關(guān)口,直接沖上5508億元。

碧桂園業(yè)績突飛猛進,成為行業(yè)領(lǐng)頭羊,可以歸結(jié)為其始終堅持造好房子的初心,以及有能力用快速度造好房子的實力——“好”足以贏得市場,“快”能夠控制成本、擴大規(guī)模、讓利業(yè)主,兩者相輔相成,缺一不可。

經(jīng)實地走訪碧桂園集團總部及周邊數(shù)個項目,可以發(fā)現(xiàn),“又好又快”的背后,是碧桂園近年提出的“好房子戰(zhàn)略”、不斷淬煉的全產(chǎn)業(yè)鏈整合能力,以及逐步鋪開的SSGF工業(yè)化建造體系等因素共同發(fā)力。這些舉措和努力是一家行業(yè)龍頭企業(yè)奮發(fā)向上積極進取的努力,更蘊含著一家民族品牌企業(yè)在“中國夢”的偉大時代中,對企業(yè)社會責任的深刻理解和一份家國情懷。

好品質(zhì) 匠心建造好房子

“我們的樓間距70米,別的樓盤通常只有40米。我們的容積率1.8,本地樓盤普遍達到了3.0。”在廣東韶關(guān)市始興縣,碧桂園銷售員小黃介紹自家樓盤時格外自信。

在總?cè)丝?5萬的粵北小縣城,除了始興碧桂園,目前沒有哪家樓盤做到兩梯兩戶,也沒有哪個小區(qū)的兒童活動空間能根據(jù)年齡精心細分成3個區(qū)域。

“在始興縣,我們是當仁不讓的市場引領(lǐng)者。”站在橫架墨江的石橋上,始興碧桂園項目負責人王進說話聲音不大,卻掩不住一份豪氣?？粗咸辖?這位項目總經(jīng)理唯一的遺憾是碧桂園目前還沒有在始興縣拿到臨江的項目。

王進的自信來自市場的檢驗。2017年10月3日,始興碧桂園一期開盤,當天去化率達到96%。

小黃的客戶徐女士至今為自己當天買到新房開心。盡管她現(xiàn)在的住所剛剛購置5年,但她依然決定將其賣掉置換碧桂園的新房。

“我原來的房子也很好。但碧桂園的綠化、物業(yè)管理以及安保措施,和別的樓盤真的不一樣。”徐女士決定選擇碧桂園作為她和丈夫退休后的養(yǎng)老之所。她說住在碧桂園小區(qū)“上檔次”。

市場反饋讓王進對下一期的銷售充滿信心。但他也坦承,去年10月3日項目開盤前,自己心里其實沒有底。

王進的擔心與碧桂園的品牌無關(guān)。在始興縣還沒有比碧桂園更好的房子,事實上,在整個韶關(guān)市的房地產(chǎn)市場,碧桂園是當仁不讓的領(lǐng)頭羊。

王進的上級碧桂園廣清區(qū)域執(zhí)行總裁兼韶贛城市公司總經(jīng)理蘭毅在韶關(guān)市場主持碧桂園工作兩年多,韶關(guān)的市場占有率從20%上升到38%左右。蘭毅說,韶關(guān)220多億元的市場,碧桂園做到了84億元左右。

王進拿不準的是戶型。根據(jù)過去的銷售數(shù)據(jù),在始興縣最暢銷的是80平方米左右的兩居。但近兩年碧桂園集團董事局主席楊國強在集團內(nèi)部力推“好房子戰(zhàn)略”,好戶型是重點之一。此次始興碧桂園的樓盤以140平方米的4居戶型為主,最小的戶型也是115平方米的3居。

“一開始,我心里有點抗拒。銷售數(shù)據(jù)顯示,過去賣得最好的是七八十平方米的兩居室。始興縣的市場能接受大戶型嗎?”在2018年1月的墨江邊,王進感慨3個月前的自己看得不夠遠。最終140平方米的戶型在開盤第一天全部售罄。

“我們的房子真正契合了改善型業(yè)主的需求。在當?shù)厥袌銎鸬搅艘I(lǐng)作用。”蘭毅總結(jié)說,韶關(guān)市場在廣東省屬于價格最低的地級市之一。當?shù)厥袌鲆愿纳菩托枨鬄橹鳌?ldquo;集團推了兩三年的‘好房子戰(zhàn)略’,我的理解就是好產(chǎn)品、好質(zhì)量、好環(huán)境、好配套、好物業(yè),讓老百姓有獲得感。”

據(jù)碧桂園內(nèi)部人士透露,楊國強剛提出“好房子戰(zhàn)略”時,企業(yè)內(nèi)部尤其是一線營銷人員的意見頗多。但僅僅兩年,碧桂園的發(fā)展就證明了楊國強作為一名成功企業(yè)家的眼光。

十九大報告提出“我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”。2017年底召開的中央經(jīng)濟工作會議也再次明確,推動高質(zhì)量發(fā)展是當前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟政策、實施宏觀調(diào)控的根本要求。

如今,國家政策的明晰讓碧桂園上下徹底對“好房子戰(zhàn)略”達成共識。

“媒體都在討論三四線面臨去庫存的難題。現(xiàn)在三四五線的真實情況是不缺房子,但缺好房子,而好房子不一定是賣得最貴的,但一定是最用心的。”王進說。

窗戶貼著外墻外側(cè)安裝,讓業(yè)主能利用窗臺收納更多的洗浴用品；門框坐在門檻上,而不是直接落地,以防浸水受潮損壞；洗手臺邊緣一定是圓角；淋浴間取消擋水石,利用內(nèi)外高差擋水,以防老人摔倒……在碧桂園,一間小小的衛(wèi)生間也處處體現(xiàn)碧桂園為業(yè)主提供“好房子”的用心。

什么樣的公司就有什么樣的老板。關(guān)于碧桂園集團董事局主席楊國強,曾廣泛流傳一個用心推敲細節(jié)的故事。

地漏是把水排到管道的一個接口,地漏做得不好,衛(wèi)生間經(jīng)常就會有異味。2016年5月,楊國強提出了改良地漏的想法,當即畫了示意圖,后來又畫了設計圖稿,前前后后帶領(lǐng)團隊改了6次地漏樣板,連出差時都在車上修改圖紙。

楊國強設計的地漏終于定版出爐。相比市場上的地漏,構(gòu)造更加簡單,把多零件的防臭儲存器改為一體化設計,并把水封高度由國家標準的5厘米提高到6厘米,保證更好的防臭效果,并且成本大幅下降60%。目前這款地漏正在申請國家專利。騰安機電公司總經(jīng)理鄭建暉評價稱,這種設計在國內(nèi)處于技術(shù)領(lǐng)先地位。

在碧桂園內(nèi)部,楊國強堅持建房要按照“安全、適用、經(jīng)濟、美觀、耐久”的原則,打造滿足客戶需求且具有市場溢價力的智能化好家。

2017年12月26日,碧桂園集團在廣東佛山順德總部舉行大會,表彰60多家施工領(lǐng)域優(yōu)秀合作伙伴。在優(yōu)秀合作伙伴表彰大會上,楊國強說:“碧桂園發(fā)展,高質(zhì)量排第一位。”

碧桂園集團總裁莫斌在給內(nèi)部員工的2018年新年寄語中寫道:“我們長期抓好質(zhì)量和物業(yè)管理的生命線,在創(chuàng)新內(nèi)控管理、實現(xiàn)規(guī)模擴張的同時,更注重發(fā)展質(zhì)量,走出適合自己的‘碧桂園之路’。”

“楊主席提出‘希望社會因我們的存在而變得更加美好。’碧桂園的‘好房子戰(zhàn)略’從某種意義上也是一種供給側(cè)改革。”碧桂園集團副總裁兼新聞發(fā)言人朱劍敏說。

碧桂園的好房子在市場上樹立了良好口碑。高質(zhì)量是碧桂園在2017年飛速發(fā)展的根本動力。

“幾年前,我們的居住環(huán)境還不太好,周邊很多地方臟亂差問題嚴重。自從碧桂園進駐開發(fā)以來,城鎮(zhèn)環(huán)境得到巨大改善,現(xiàn)在很多在市區(qū)工作的職工都在碧桂園置業(yè)了。這樣的改變對于我們這樣一個縣級城市來說無疑起到了風向標作用。”廣東肇慶市高要區(qū)委辦公室主任鄒干豪在接受采訪時表示。

據(jù)了解,2017年碧桂園力抓品質(zhì)管理“十條紅線”和防滲漏、防開裂等工程管控措施,進一步提升工程品質(zhì)。

高速度全產(chǎn)業(yè)鏈建奇功

碧桂園總部9樓是順茵綠化公司的辦公地。這家公司的負責人梁國坤是碧桂園高爾夫立體園林的原創(chuàng)人,同時也是碧桂園集團的執(zhí)行董事。在楊國強的商業(yè)版圖中,順茵公司負責碧桂園所有項目的園林綠化。而目前擁有7000多名員工的順茵公司也基本上不接碧桂園之外的業(yè)務。

“我們和碧桂園一起成長。”梁國坤說。

力主在馬來西亞建“一帶一路”沿線國際產(chǎn)能合作新城——森林城市的碧桂園集團董事局主席楊國強,一直將園林綠化視為碧桂園競爭力中的“核武器”。碧桂園的項目遍布全國,為了做出更符合當?shù)靥厣木坝^,梁國坤每到一個新的地方,必定先去當?shù)刈钤绲闹参飯@和最新的公園考察取經(jīng)。他認為,園林綠化景觀肩負的是市民對居住環(huán)境的期盼和向往,于此,他始終不敢有絲毫的懈怠。

讓梁國坤津津樂道的是碧桂園在甘肅蘭州市的項目,其高爾夫立體園林是他在景觀改造、園林綠化手法方面的典范縮影。眾所周知,蘭州地處黃河上游,常年降水少,風沙大,項目周邊一片荒蕪,是當時碧桂園集團創(chuàng)立以來在生活、施工條件等方面最為艱巨、困難的項目。當時,楊國強要求“不管用什么辦法,或是花多少錢,也要讓蘭州新城項目變成黃土高原上的綠洲”。梁國坤對此內(nèi)心篤行,他通過勘察地形、研究土壤、走訪分析周邊環(huán)境、樓盤、市政配套情況,提出了契合蘭州項目因地制宜的構(gòu)思和方案,并憑借多年在地形設計上的資深造詣,用智慧和團隊的力量眾志成城地及時解決了土壤、灌溉、苗木等諸多問題,90天打破眾人懷疑的“天降綠洲”之“天方夜譚”,勾勒出150只石鹿朝氣蓬勃、喜氣洋洋奔向社區(qū)的童話畫面,200只成群結(jié)隊的綿羊遨游在綠洲的“風吹草低見牛羊”意境,也成為蘭州最優(yōu)詩意和情趣的一抹綠色。這種景觀助力蘭州新城項目2013年開盤4小時突破50億銷售額,創(chuàng)造和刷新了當時中國房地產(chǎn)業(yè)多個紀錄。

堅持造好房子的碧桂園,同時又做到國內(nèi)十強房企中均價最低,園林綠化是碧桂園全產(chǎn)業(yè)鏈上功不可沒的重要一環(huán)。在貫徹碧桂園集團,尤其是楊國強本人的意圖上,順茵公司雷厲風行。“如果碧桂園沒有順茵,而是將園林外包的話,不一定能駕馭好外包公司。”梁國坤說。

據(jù)梁國坤透露,楊國強本身對園林綠化就是非常重視且有自己的見解,他家離楊國強家僅640步距離。一旦遇到什么問題可以隨時向楊國強請示,這也是碧桂園快速發(fā)展不可復制的模式。

碧桂園的業(yè)務鏈幾乎覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié),包括項目定位、設計、建筑、裝修、管樁、家居、營銷、物業(yè)管理乃至教育、交通、商超等配套。獲取價值鏈上每一環(huán)的利潤,并借此實現(xiàn)低成本和快速度開發(fā),碧桂園被媒體評價為地產(chǎn)價值鏈條的“整合專家”。

碧桂園設計院在全球設有30多個分支機構(gòu),接近4000名員工。碧桂園絕大部分的項目都由自己的設計院設計。從前期的規(guī)劃和方案及裝修,到路橋設計、勘察、BIM技術(shù)等,全方位無縫對接地產(chǎn)板塊對整個產(chǎn)品線的要求。

2017年,碧桂園設計院完成了近900個項目。碧桂園通常在項目選址和土地收購階段就前置開始進行規(guī)劃研究,設計師、工程師會與項目的同事一起,結(jié)合營銷對產(chǎn)品的構(gòu)成、項目地點和市場前景的建議進行產(chǎn)品設計,并且在與政府談判過程中不斷完善設計。依靠這種多位一體的高效配合,使碧桂園的項目設計得以快速、高質(zhì)的完成,讓碧桂園始終保持超高速的運轉(zhuǎn)。

“如果沒有自己的設計院,首先要做大量前期的研究,第二要找到外部設計院配合。而且外包設計院的設計標準及服務效率未必能夠匹配企業(yè)需求,一切都會麻煩很多,而我們要求以最快速度完成工作。”總設計師黃宇奘說。

碧桂園設計院每周都會有項目協(xié)調(diào)會。如果某個項目遇到困難,則馬上拉微信群組成課題組進行橫向聯(lián)動,溝通解決問題。

碧桂園每天都要從全國收集很多業(yè)主的寶貴意見。其中跟設計相關(guān)的意見,會很快反饋到設計聯(lián)合后評估小組進行研究論證。

“我們收到客戶意見,會在第一時間進行評估論證,反饋意見,如果意見可行,通過審批就馬上執(zhí)行下去進行整改。”黃宇奘說。

項目實現(xiàn)6多個月開盤,9個多月現(xiàn)金流回正。正是擁有全產(chǎn)業(yè)鏈,行業(yè)通常需要開發(fā)幾年的項目,碧桂園一年就可以搞定。低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售……碧桂園今日能做到5508億的龐大規(guī)模和其健全的產(chǎn)業(yè)鏈相輔相成。

碧桂園集團財務資金中心副總經(jīng)理左瑩表示,在碧桂園,1塊錢一年平均能周轉(zhuǎn)1.5次,快的話能達2次,在業(yè)界屬于領(lǐng)先水平。

有評論認為,從某種意義上來說,碧桂園是真正意義上實現(xiàn)了工業(yè)化生產(chǎn)的住宅開發(fā)商,能像流水線一樣高速生產(chǎn)和銷售著自己的房子。

楊國強曾說“建老百姓買得起的好房子”。“對人好,對社會好”一直是這位出身底層的企業(yè)家的初心。碧桂園成熟高效的全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā),為楊國強的理想提供了強大支撐。

又好又快建造體系工業(yè)化

如果說“好房子戰(zhàn)略”重點在好,全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)落腳在快,碧桂園在2017年推出的SSGF工業(yè)化建造體系則為碧桂園在“好”與“快”兩個維度上,上一個新臺階提供了充足動力。

老家安徽的張周云在外打了28年工。長期在建筑工地做木模的他表示,自己的手藝活很快就要被淘汰了。

不過,張周云并不擔心自己的生計。2017年他參加了碧桂園的SSGF技能培訓?，F(xiàn)在廣東順德容桂鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰灣項目工作的張周云,已經(jīng)不用木模,開始使用鋁合金模板。這是SSGF工業(yè)化建造體系的要求。

“以前用木模做陰陽角,要求90°,做出來多少會有偏差?，F(xiàn)在用鋁模,要90°就真是90°。”張周云說自己的工作效率大幅提高。然而,最讓他開心的是,以前在工地上300元一天,現(xiàn)在提高到500元一天。為此,張周云很支持碧桂園在2017年逐步推開的SSGF體系。

據(jù)了解,SSGF工業(yè)化建造體系是碧桂園研發(fā)的新型裝配和建筑工業(yè)化解決方案,以“Sci-tech科技創(chuàng)新”“Safe&share安全共享”“Green綠色可持續(xù)”“Fine&fast優(yōu)質(zhì)高效”為四大核心理念,以裝配、現(xiàn)澆、機電、內(nèi)裝等工業(yè)化為基礎(chǔ),整合分級標準化設計、模具空中化裝配、全穿插施工管理、人工智能化應用等技術(shù)和管理。

這個具有高品質(zhì)、高速度、低能耗等諸多優(yōu)點的建造體系稱得上碧桂園在2017年最具革命性的舉措。中國建筑標準設計研究院總建筑師、住房城鄉(xiāng)建設部建筑標準化委員會主任委員劉東衛(wèi)認為,SSGF對建造方式轉(zhuǎn)型升級具有戰(zhàn)略意義。

據(jù)碧桂園工作人員介紹,SSGF與手工砌墻的傳統(tǒng)工法和拼裝外墻的一般裝配式工法不同,它對外墻采用鋁模搭建并用鋼筋混凝土一次澆筑成型,墻面平整,無需抹灰,提高整體安全性和防滲性,實現(xiàn)結(jié)構(gòu)自防水,有效解決外墻、窗邊滲漏等難題。

同時,因為有高處作業(yè)封閉防護性好的爬架和能對施工用水和雨水進行封堵引流的樓層截水系統(tǒng),SSGF工業(yè)化建造體系非常利于全穿插施工。

“現(xiàn)在樓上還在建房子,樓下就能開始裝修了。這使得工期縮短8-10個月。”容桂碧桂園鳳凰灣項目工程經(jīng)理李小軍說。

李小軍負責項目中,21棟樓中有4棟采用SSGF工業(yè)化建造體系。試點樓2017年6月份動工開建,預計2018年6月份交房。2018年1月初,31層高的8號樓和9號樓,開工半年就已建到29層,而裝修已經(jīng)到了19層,地庫已經(jīng)全面完工。

SSGF體系節(jié)省的工期,一方面讓業(yè)主年頭買房年尾拎包入住,省下一筆可觀的租金,另一方面又加速了碧桂園資金周轉(zhuǎn),這對于規(guī)模迅速擴張中的碧桂園而言意義非凡。

“社會上的同行也在問我,這么快的發(fā)展,1000多個樓盤,你們怎么樣進行管控,你們的內(nèi)控能不能跟上?”碧桂園集團總裁莫斌強調(diào),SSGF工藝就是答案,通過它,房子的質(zhì)量會越來越好。

除了提升品質(zhì)和縮短工期,SSGF工藝建造體系給旁人最直觀的印象是整個工地現(xiàn)場干凈整潔美觀,建筑毛坯墻體表面光滑平整,沒見到一臺灰漿攪拌機。這和過去建筑工地臟亂差的情景完全不同。

“以前我們檢查工地都不敢穿皮鞋,現(xiàn)在走了一圈皮鞋還是干凈的。使用了SSGF體系,我們的工地能對業(yè)主全天候開放。”李小軍說。

據(jù)測算,SSGF每個樓層均為模具空中裝配、一次整體澆筑成型,實現(xiàn)全面取消砌筑抹灰,大幅度減少木材、砂石等使用,減少二氧化碳的排放和土地占用,大大降低環(huán)境成本和能源成本。

以2016年全國房屋新開工面積16.7億平方米為例,如果都采用SSGF建造體系,可減少相當于全球航空業(yè)二氧化碳總排放量,減少數(shù)以億噸計的裝修垃圾,節(jié)約70萬人的一年生活用水,節(jié)約相當于2倍上海面積的森林,5倍珠江排沙量的河沙。

碧桂園廣清區(qū)域執(zhí)行總裁兼韶贛城市公司總經(jīng)理蘭毅負責的韶關(guān)市目前有兩個項目進行SSGF試點。他總結(jié)說:“使用SSGF后,工人工資增加了,建筑硬成本雖然上升了,但縮短了工期,全周期成本就會下降,而且減少揚塵等,綜合成本也就下降了。”

作為一名城市公司負責人,蘭毅強烈感受到地方政府對SSGF體系的興趣。“SSGF在質(zhì)量管控,安全文明施工以及節(jié)能環(huán)保的優(yōu)勢非常符合政府要求,響應了國家提倡的綠色可持續(xù)發(fā)展。”蘭毅表示。

據(jù)悉,截至2017年底,碧桂園已在46個區(qū)域108個項目試點推行SSGF工業(yè)化建造體系,這些項目分布在北京、廣東、四川、重慶、江蘇、湖北、河北等20多個省份。2018年,碧桂園將大面積強制推行SSGF。

在2017年9月29日舉行的“SSGF工業(yè)化建造體系現(xiàn)場會”上,碧桂園集團總裁莫斌表示:“我們碧桂園推行SSGF是響應國家住宅產(chǎn)業(yè)的號召,也是建筑行業(yè)的基本要求,同時也是我們碧桂園打造品質(zhì)管理年,為全社會建造好房子的一個具體的表現(xiàn)。”