圖片來源：視覺中國

3月30日下午，大西洋（600558）將召開股東大會審議簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)收儲合同》的議案。

證券時報·e公司記者注意到，2013年和2015年期間，大西洋曾連續(xù)兩次從控股股東大西洋集團手里獲取共933畝的土地，并用于旗下“焊接產(chǎn)業(yè)園”建設(shè)。這兩塊土地均是大西洋集團拿地不久后便轉(zhuǎn)手上市公司，而大西洋兩次購地價格均較大西洋集團拍地價大幅溢價70%以上。

隨著時光的推移，大西洋“焊接產(chǎn)業(yè)園”已建成主體廠房等，現(xiàn)在卻多出365畝淪為閑置的土地。目前，大西洋已與當(dāng)?shù)卣炗喪諆贤?，但該議案還需通過股東大會審議。

土地高溢價注入

回溯到2013年2月，大西洋宣布向大西洋集團等以8.79元/股的價格發(fā)行不超過7700萬股股票，募集資金總額不超過6.77億，用于新增5萬噸實心焊絲生產(chǎn)線項目、2.5萬噸核電及軍工焊接材料生產(chǎn)線項目和5000噸有色金屬焊絲生產(chǎn)線項目。

其中，大西洋集團以其擁有的土地資產(chǎn)認購此次定增的部分股份，土地是位于自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽街一宗土地使用權(quán)。據(jù)公告披露，該土地經(jīng)評估備案的價值為1.56億元，而此次三大募投項目也都將建于這塊土地之上。

上述土地面積為45.85萬平方米（約687.76畝），土地賬面價值為1.56億元，單價約為339.8元/平方米，并于2014年3月過戶至大西洋名下。

根據(jù)自貢市國土資源管理局官網(wǎng)披露，2012年10月23日，自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽街工業(yè)用地出讓，面積為45.85萬平方米，成交價格為8940.93萬元，單價約195元/平方米，土地使用年限為50年，這塊土地的買方正是大西洋集團。

既然兩宗土地位置一樣，且土地面積也一樣，且所有者都是同一家公司，那么是同一塊土地嗎？另據(jù)定增公告顯示，大西洋集團持有的這宗土地的剩余使用年限為49.97年，兩者時間點如此的臨近，足以說明大西洋集團參與增發(fā)的正是上述土地。

大西洋集團將同一宗土地在短短三個月內(nèi)，便以升值6641萬元、增值74%的水平參與定增認購股份。若按評估時間來計算，該地塊的評估基準(zhǔn)日為2012年10月31日，距大西洋集團拿下該地塊僅8天時間，估值就從8900余萬元增至1.56億元。

再度高價買地

兩年后，大西洋繼續(xù)高溢價購入大西洋集團才取得不久的土地。

2015年3月，大西洋發(fā)布公告，為滿足整個“焊接產(chǎn)業(yè)園”項目建設(shè)用地的需要，公司擬受讓大西洋集團位于自貢市自流井區(qū)舒坪工業(yè)集中區(qū)的一宗工業(yè)土地使用權(quán)。該宗地坐落于舒坪鎮(zhèn)丹陽街以西、內(nèi)昆鐵路以東、S305以南，其轉(zhuǎn)讓總面積為16.36萬平方米（約245.39畝），用途為工業(yè)用地。大西洋集團明確指出，該宗土地于2014年10月15日以出讓方式獲得該宗地的使用權(quán)，使用期限為50年。

根據(jù)《資產(chǎn)評估報告》，以2014年12月31日為評估基準(zhǔn)日，上述土地使用權(quán)賬面價值為5545.36萬元，評估價值為5551萬元。最終，大西洋集團與上市公司以此評估價值為基準(zhǔn)，確定該宗土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格為5551萬元。

但據(jù)中國土地市場官網(wǎng)披露，2014年10月15日，大西洋集團曾以3190萬元的價格，取得舒坪鎮(zhèn)丹陽街以西、內(nèi)昆鐵路以東、S305以南地塊，該宗工業(yè)用地面積正好是16.36萬平方米，土地使用期限為50年。由此，從地塊位置、購地時間等可以推斷出，此次大西洋集團轉(zhuǎn)賣給上市公司的地塊，正是其數(shù)月前購入之地；兩個月時間，該宗土地便增值74%。

針對兩宗土地溢價問題，證券時報·e公司記者致電大西洋，公司董秘唐敏表示，相關(guān)購地事項不存在溢價問題，公司已在可行性報告中予以披露。他進一步表示，評估報告中提到的有所增值，是因為控股股東對地塊進行了平整等處理，大西洋集團是以底價將土地轉(zhuǎn)賣給上市公司。

不過，唐敏并未透露兩宗土地具體平整費用。

閑置365畝

根據(jù)大西洋“焊接產(chǎn)業(yè)園”建設(shè)規(guī)劃，該項目分兩期建設(shè)，項目用地933畝，政府分兩次完成土地征收、交付工作。

計劃趕不上變化。為促進自貢市加快融入國家“一帶一路”建設(shè)，2017年11月自貢市自流井區(qū)政府與大西洋簽署了《收儲建設(shè)用地框架協(xié)議》，并與自貢市自流井區(qū)土地儲備中心簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)收儲合同》（簡稱《土地收儲合同》）。

公告顯示，自井區(qū)土儲中心擬以9858.98萬元的價格，收儲大西洋位于自貢市自流井區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的“焊接產(chǎn)業(yè)園”，擬收儲工業(yè)土地面積約365畝。面對此次收儲，大西洋卻轉(zhuǎn)而表示，此次擬收儲地塊目前處于閑置狀態(tài)，與上市公司目前的生產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系不大，僅有38畝為其原計劃預(yù)留自建辦公樓及其他用途用地。同時，預(yù)計未來較長時間內(nèi)，無繼續(xù)使用該地塊的規(guī)劃。

問題來了，既然大西洋相關(guān)項目經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃，連續(xù)從控股股東購得的高價土地，卻為何淪為閑置狀態(tài)？

大西洋表示，根據(jù)2014年定增的三個新建募投項目的可研報告，三個新建項目的總用地面積為約282.24畝，不到大西洋集團用于認購其定增股票土地的一半面積。鑒于，大西洋“焊接產(chǎn)業(yè)園”已開發(fā)建設(shè)的518.36畝土地已建成主體廠房、公用附屬工程、室內(nèi)外綜合管網(wǎng)等，其中建筑物約22.8萬平方米，已完全能夠滿足園區(qū)目前建設(shè)項目的需要。

唐敏對證券時報·e公司記者表示，既然現(xiàn)有土地已經(jīng)能夠滿足“焊接產(chǎn)業(yè)園”用地需要，那么多余的360多畝地就不再需要開發(fā)。另外，工業(yè)用地沒有多大的增值空間，閑置時間過長，政府會進行回收處理，大西洋決定配合政府收儲。

但僅過去4個月后，2018年3月9日，大西洋又發(fā)布公告披露，鑒于上述地塊收儲后，上市公司便沒有合適的區(qū)域自建辦公樓。為確保在該土地收儲并經(jīng)第三方開發(fā)建設(shè)后，大西洋能夠購買到其中的部分樓層用于辦公，公司與自井區(qū)政府簽署了購買辦公樓房的《協(xié)議書》。

據(jù)悉，大西洋購買樓房面積原則上不超過5000平方米，且不低于4000平方米。此次，雙方約定購房單價為2400元/平方米，即大西洋將動用購房資金960萬元-1200萬元。

證券時報·e公司記者也注意到，作為對價承諾，大西洋需全力配合自井區(qū)政府的整體規(guī)劃和建設(shè)，并按照約定將365畝土地交由自井區(qū)政府收儲。

目前上述《收儲合同》還未生效，尚需獲得自貢市土地管理委員會的審議通過，或其他有權(quán)政府部門的批準(zhǔn)，并且還需大西洋股東大會審議通過后生效。