每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 梁秋月    

【編者按】4月4日晚間，杭州市公證搖號買房政策細則正式落地。不到一年時間，已有杭州、西安、武漢、南京、上海、成都6座城市實行搖號購房政策。

在部分城市房地產(chǎn)市場過熱，供需不平衡的情形下，“搖號”也就成為了在資源稀缺的背景下進行公平分配的無奈之舉。“搖號”政策究竟對房地產(chǎn)市場成效如何？記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，搖號購房后，開發(fā)商自發(fā)搖號亂象得到進一步整治，“炒房客”被打壓，真正的購房者不再為房“焦慮”，剛需購房者購買住房的機會也變多了。

每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 梁秋月

4月4日晚間，杭州市正式出臺公證搖號買房政策細則，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源。

短短半個月時間，即有杭州、西安、武漢3個城市先后實施搖號購房政策，而此前南京、上海、成都3地也實行搖號購房政策。至此，已有6座城市實行搖號購房。在部分城市房地產(chǎn)市場過熱，供需不平衡的情形下，“搖號”也就成為了在資源稀缺的背景下進行公平分配的無奈之舉。

上海作為首個實行搖號購房政策的一線城市，實施半年多的搖號購房政策究竟有何成效？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪滬上部分樓盤發(fā)現(xiàn)，在“限價+搖號”的雙重作用下，上海樓市過熱行情得到控制，呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”的總體態(tài)勢。而部分購房者的心態(tài)也出現(xiàn)分化，不再像以往那般焦慮；置業(yè)顧問賣房也變得簡單，按“規(guī)定動作”做好客戶接待、簽約即可。

開發(fā)商按“規(guī)定動作”賣房

去年上半年，在“地王”的刺激下，上海樓市持續(xù)火熱。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，上海新房成交均價48034元/平方米，同比上漲37.5%；二手房成交均價54370元/平方米，同比上漲23.7%。彼時，《每日經(jīng)濟新聞》記者在市場走訪時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商違規(guī)收取“茶水費”、搭售裝修等亂象叢生，部分樓盤收取的“茶水費”甚至高達100萬元，而搭售的裝修款也高達68萬元。

為給樓市降溫，上海相繼出臺多項政策。2017年7月18日，上海市住建委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于貫徹商品住房項目采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》，明確要求新開盤商品住房（包括商品住房預(yù)售和現(xiàn)售）采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售。

從上海搖號買房政策來看，其目的主要是遏制投機炒作和恐慌性購房，消除賣方和中介的不當行為，從而讓房屋回歸居住屬性，保障剛需普通人購房。

搖號購房政策實施半年多以來，《每日經(jīng)濟新聞》記者先后多次走訪滬上樓市發(fā)現(xiàn)，“茶水費”、違規(guī)搭售等亂象幾乎絕跡，而在限價等一些列政策下，置業(yè)顧問也大多按照“規(guī)定動作”登記、帶看、選房、簽訂合同走賣房流程，并無太多“可發(fā)揮”的空間。

4月3日下午，記者以購房者身份走訪上海市寶山區(qū)某樓盤，在該樓盤營銷中心內(nèi)，記者看到不少購房者正在簽訂購房合同，據(jù)記者了解，該樓盤于3月25日搖號開盤。

“你是怎么知道我們這個樓盤的？”一名置業(yè)顧問問道。隨后他稱，“我們之前并未大范圍推廣，很多客戶都是我們前期業(yè)主介紹過來的。”

當記者問起為什么沒做大范圍推廣時，上述置業(yè)顧問表示，“我們的售價低，應(yīng)該算是外環(huán)內(nèi)價格最低的樓盤了。”

據(jù)記者了解，該樓盤此次推出房源731套，屬于尾盤，主推房源為94~123平方米左右的三房和四房，均為精裝交付。

在“按慣例”介紹了板塊、項目的詳細情況后，上述置業(yè)顧問告訴記者：“我們的均價大概在51000元/平方米，性價比還是很高的，開盤當天我們?nèi)セ司懦煞吭?，現(xiàn)在只有幾十套房了，基本都是頂樓和底層。”

上述置業(yè)顧問同時表示，“一下子推出700多套房源，這么大的量很難‘日光’，個別底層、頂樓的房源去化周期本就相對長一些。”

走訪當日，該營銷中心的銷控信息也顯示，目前該樓盤還有60余套房源可售。

據(jù)記者了解，該樓盤曾預(yù)申報備案價格超過6萬，但在政府嚴格限價政策下，該備案價格并不容易獲批，開盤時間也一拖再拖。開發(fā)商“無心戀戰(zhàn)”最終選擇以45678元~55011元/平方米的備案價拿證開盤。此外，第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤周邊在售二手房均價大多在46000元~49000元/平方米。上述樓盤精裝修交付且為51000元/平方的均價，相比較周邊在售二手房具有明顯優(yōu)勢。開盤當日，其銷售金額達到32億元。

“剩余房源已經(jīng)不多了，在上海很難再找到像我們這里性價比這么高的房子。”上述置業(yè)顧問說，“如果想買房子的話要盡早做決定。”

由于供需失衡的關(guān)系，部分城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)常“高燒”不退，因此“搖號”也就成為了在資源稀缺的背景下進行公平分配的無奈之舉，也是讓住房回歸到居住層面，保證人們“美好生活”得以實現(xiàn)的重要舉措。怎樣才能從搖號走向最終不需要搖號？那就要讓市場有更多的選擇，比如大力發(fā)展住房租賃市場，共有產(chǎn)權(quán)房，精細化調(diào)控，分層次滿足不同的住房需求。

購房者心態(tài)出現(xiàn)分化

值得注意的是，在嚴格限購、搖號購房，以及限價的多重政策作用下，上海樓市2016年至去年初的火熱行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。“實施了精準聚焦式的細化調(diào)控措施，全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)‘量縮價穩(wěn)’的總體態(tài)勢。”對于2017年的上海樓市，上海市統(tǒng)計局官網(wǎng)這樣總結(jié)道。

根據(jù)上海市統(tǒng)計局信息，在成交端，2017年上海樓市交易大幅萎縮。新房領(lǐng)域，上海新建商品房銷售面積1691萬平方米，同比下降37.5%；其中住宅銷售面積1342萬平方米，同比下降33.6%。在存量房領(lǐng)域，存量房網(wǎng)簽面積1510萬平方米，同比下降57.6%；其中存量住宅網(wǎng)簽面積1179萬平方米，同比下降62.7%。

進入2018年，上海樓市繼續(xù)呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”的走勢。

克而瑞研究報告顯示，在新房領(lǐng)域，受政府限制新房預(yù)售價格、市場供應(yīng)不足等因素影響，前2個月上海新建商品住宅成交70萬平方米，同比小幅下滑7%；2月份商品住宅成交均價43166元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降8.6%。

上海樓市“量縮價穩(wěn)”，一些購房者的購房心態(tài)也隨之發(fā)生變化，并不再像過去那樣焦慮，也能將更多精力聚焦在樓盤的性價比方面。

在上述樓盤營銷中心，記者在現(xiàn)場看到，雖然開盤已過去一個星期，房源去化也已超過了九成，但依然不時有購房者前來看房。“最近好像不少樓盤要開盤，現(xiàn)在價格限制得比較嚴，買房還要搖號，這是個好事。”一名購房者告訴記者，“起碼能有時間在市場上多對比，挑一個性價比高的樓盤。”

“現(xiàn)在并不是很著急，多看幾個樓盤，日光盤也沒有了，既使買不到好的樓層，如果能買到性價比更高的（樓盤）也很不錯。”另一名購房者也向記者表示。

據(jù)記者了解，雖然上述樓盤均價相對較高，但開盤當日其認籌的有效客戶也只有715組，認籌比不足1:1。

“上海調(diào)控政策的嚴厲程度很高，直接導(dǎo)致‘茶水費’、捆綁銷售的亂象幾乎絕跡，這也說明了這些政策在維護房地產(chǎn)市場秩序方面起到了很好的效果。相對于賣方，買方稍占優(yōu)勢。”嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“不過目前上海商品住宅的供應(yīng)規(guī)模偏低，房源確實不是很多，如果后續(xù)供應(yīng)規(guī)模上來了，購房政策依然從緊，那么買方市場更容易確定，市場穩(wěn)定性會更強。”