每經(jīng)記者 魏 瓊    每經(jīng)編輯 宋思艱    

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4月22日22時，海南省出臺史上最嚴限購政策，對非本省戶籍購房者實施全域限購。這對于外地購房者占比近八成的海南房地產(chǎn)市場而言，無疑是一顆重磅炸彈。一位不愿具名的資深海南房地產(chǎn)從業(yè)人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。

近些年，隨著海南國際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進，海南的房地產(chǎn)市場成為各大開發(fā)商和投資者眼中的“香餑餑”，外來人口強大的購買力推動海南房地產(chǎn)量價齊升。如今，在全域限購背景下，海南住宅市場大批尚未銷售的項目將如何處置？開發(fā)商將如何調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略？

成交額靠前，限購更嚴

在國際旅游島建設(shè)穩(wěn)步推進以及每年冬天百萬“候鳥”人群強大購買力的疊加作用下，海南房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。海南錦誠發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全島全區(qū)域量價同漲。成交面積達2293萬平方米，同比上漲52%；成交金額高達2714億元，同比漲82%；成交均價達11836元/平方米，同比增長20%。

其中，第一梯隊的三亞和海口成交金額分別為724億和694億元，三亞旁的陵水2017年銷售金額達到372億元。此外，澄邁、萬寧、瓊海、儋州和文昌銷售金額均超百億元，臨高、東方、五指山、瓊中等10個城市銷售金額在50億元以下。

《每日經(jīng)濟新聞》記者對比發(fā)現(xiàn)，成交金額靠前的城市此次受到了最為嚴格的限購，?？凇⑷齺?、瓊海三地，外地購房者需要提供5年社保；五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣2017年均處于第四梯隊，住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

在全域限購等嚴厲的政策調(diào)控下，2017年房企的好日子恐將成為過去式。一位不愿具名的資深海南房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者表示，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次調(diào)控嚴厲性超乎市場預期，海南市場降溫是必然的，因潛在購房需求會大幅度減少。

不過，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，海南住宅市場短期會“速凍”，但新政不會影響市場的長期發(fā)展。

租賃住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎機遇

過去幾年，品牌房企迅速拓展海南市場，恒大、雅居樂憑借早期規(guī)模取地，在售項目剩余土地開發(fā)貨量較大；魯能、綠地、富力的潛在項目可建面積居多。

據(jù)恒大2017年年報顯示，截至2017年底，恒大在海南區(qū)域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米，其中海花島土地儲備達到1181.46萬平方米。

據(jù)海南錦誠團隊調(diào)研整理的數(shù)據(jù)顯示，較早進軍海南市場的雅居樂在海南擁有5個項目，碧桂園則擁有17個項目，融創(chuàng)則在海南市場儲備了15個項目。魯能、富力和保利分別擁有7個、6個和5個項目。其中富力地產(chǎn)于4月斥資57億收購海航大英山項目，新增土地建筑面積67萬平方米。

嚴厲的政策調(diào)控下，海南房地產(chǎn)千億市場變局來臨，開發(fā)商將如何應對？

歐陽捷認為，未來不排除政府因為產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整而凍結(jié)、調(diào)整住宅開發(fā)用地及其規(guī)劃，暫停新的住宅用地供應；也不排除政府暫緩審批新的住宅開發(fā)規(guī)劃以減少市場供應，或者暫緩發(fā)放預售許可和備案。開發(fā)商圈定的土地以后未必都能用于住宅開發(fā)，有的可能被要求退回政府，調(diào)整為其他產(chǎn)業(yè)用地，有的可能調(diào)整出讓計劃。

政策調(diào)控下關(guān)閉了住宅市場發(fā)展的“閘門”，但同時開啟了租賃市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新通道。

歐陽捷指出，海南引入大量新興產(chǎn)業(yè)包括深海采礦、島礁旅游、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場、深?；?、文昌航天城、新型交易平臺，都需要大量的人才，未來需要更多的住房，未來這些住房很可能是租賃住房為主。新增住宅用地會更多采取租賃住宅用地出讓模式，企業(yè)也要做好開發(fā)、經(jīng)營自持租賃住宅的思想準備，儲備人才。

同時，歐陽捷認為，未來海南會有更多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機會，比如郵輪基地碼頭、航天特色小鎮(zhèn)、超大型購物廣場、賽馬會及其俱樂部等等，有產(chǎn)業(yè)資源的開發(fā)商將獲得政府青睞和這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機會。