每經(jīng)記者 陳玉靜    

在新形勢(shì)下，個(gè)人投資者如何從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中分得一杯羹，投資策略的選擇是一個(gè)不可避免的議題，而在最新的房地產(chǎn)投資策略中，母基金成為一個(gè)不可或缺的選項(xiàng)。近日，在宜信財(cái)富2018年會(huì)上，宜信財(cái)富新加坡公司董事總經(jīng)理、全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人張鵬表示，目前宜信財(cái)富在給客戶做資產(chǎn)配置時(shí)，投資包括VC/PE私募股權(quán)、房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)、固定收益和保障保險(xiǎn)等，目前給客戶配置的固定收益不多，更多的鼓勵(lì)客戶以母基金多配另類資產(chǎn)。

在張鵬看來(lái)，通過(guò)母基金的形式，可以讓個(gè)人投資者享有機(jī)構(gòu)投資者才有的機(jī)會(huì)。張鵬表示首先通過(guò)母基金投資多個(gè)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)分散，個(gè)人投資者用一個(gè)相對(duì)低的份額就可以享受，進(jìn)一步而言，母基金的形式可以讓個(gè)人投資者享有機(jī)構(gòu)投資的待遇。房地產(chǎn)是一個(gè)比較穩(wěn)定的投資類別，房地產(chǎn)投資要去盤子大、流動(dòng)性大的地方投，這樣退出更加容易，商業(yè)地產(chǎn)也是一樣，對(duì)于這種大體量的投資，個(gè)人沒有辦法參與，只有機(jī)構(gòu)才可以，而母基金的出現(xiàn)讓個(gè)人投資者有機(jī)會(huì)參與其中。

母基金可讓個(gè)人享受機(jī)構(gòu)投資人才有的機(jī)會(huì)

在目前宜信財(cái)富給客戶的資產(chǎn)配置中，主要分為VC/PE私募股權(quán)、房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)、固定收益等，其中固定收益不多，更多的是以母基金超配置另類資產(chǎn)。目前在宜信財(cái)富的房地產(chǎn)基金布局中，主要以新加坡為立足點(diǎn)，發(fā)行了五大系列基金，其中做全球房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)型母基金和收益型母基金體量最大。就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)而言，仍以固定收益和信托類為主，純股權(quán)較少，而股權(quán)基金加多項(xiàng)基金更是少之又少，近日，宜信財(cái)富發(fā)布國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)股權(quán)母基金，通過(guò)這種方式在讓個(gè)人投資者享有機(jī)構(gòu)投資者機(jī)會(huì)的同時(shí)，也會(huì)讓個(gè)人投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資更加安全。

張鵬表示，母基金對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)是最好的方式的原因之一是安全。他解釋稱，股權(quán)投資沒有人可以保證不會(huì)有損失，固定收益國(guó)家層面不允許保證，打破剛性兌付，目前防風(fēng)險(xiǎn)是重點(diǎn)，而就大市而言，房地產(chǎn)投資最安全，就私募股權(quán)投資和房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，私募股權(quán)比房地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)和收益都要高，固定收益的風(fēng)險(xiǎn)和收益則相對(duì)更低，房地產(chǎn)在固定收益和私募股權(quán)兩者中間。

房地產(chǎn)作為一個(gè)比較穩(wěn)定的投資類別，再通過(guò)母基金的形式投資，風(fēng)險(xiǎn)就就會(huì)得到很好的分散，與此同時(shí)，個(gè)人投資者也有一個(gè)相對(duì)的好的回報(bào)可以享受。張鵬表示，就目前的情況而言，房地產(chǎn)投資要去盤子大、流動(dòng)性大的地方投，這樣退出更加容易，商業(yè)地產(chǎn)也是如此，北京和上海是最好的兩個(gè)核心城市，在這方面，個(gè)人沒有辦法去投資，只有機(jī)構(gòu)才能投資。比如IDG和鐵獅門的基金，個(gè)人投資者投1000萬(wàn)他們也不會(huì)要，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)只對(duì)機(jī)構(gòu)，他們沒有管理一千個(gè)LP的能力，但通過(guò)母基金的形式，可以讓個(gè)人投資者享受到機(jī)構(gòu)投資人才有的機(jī)會(huì)。

這一點(diǎn)，張鵬在此前的論壇上也有所提及。張鵬曾表示，對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，一方面是有沒有獲取這些資源和獲取場(chǎng)外交易有“水位”的投資機(jī)會(huì)的資源、時(shí)間和精力，同時(shí)房地產(chǎn)又是一個(gè)非常重資本的行業(yè)，最近兩年，百億以上的交易在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不是什么新鮮的事情，量級(jí)變到了只能是大的玩家、大的機(jī)構(gòu)才能參與進(jìn)來(lái)，所以還是要靠機(jī)構(gòu)，通過(guò)母基金和多項(xiàng)目基金的這種形式參與下一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。目前宜信財(cái)富房地產(chǎn)股權(quán)母基金采取綜合性策略，一方面考慮安全性做有現(xiàn)金流項(xiàng)目，一方面考慮整體收益做開發(fā)類的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)綜合回報(bào)。

但具體到投資人層面，目前投資人對(duì)母基金的接受度還堪憂。張鵬表示，中國(guó)投資者習(xí)慣于自己投資，資金交給別人已經(jīng)需要很大的信任，而且母基金是長(zhǎng)期封閉投資，是母基金投子基金，子基金下面再投資項(xiàng)目，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)項(xiàng)目，而且未來(lái)的項(xiàng)目也不可能百分之百告訴投資人，要投資人度過(guò)這關(guān)比較難。

退出機(jī)制是長(zhǎng)租市場(chǎng)投資的最大瓶頸

在商業(yè)地產(chǎn)方面，風(fēng)頭正勁要數(shù)聯(lián)合辦公和長(zhǎng)租公寓，此前，市場(chǎng)傳出聯(lián)合辦公品牌裸心社被Wework收購(gòu)。

對(duì)于聯(lián)合辦公，張鵬表示，聯(lián)合辦公確實(shí)比較火，但目前市場(chǎng)不太成熟，有點(diǎn)像共享單車，所有人都去做，然后并購(gòu)、重組，中國(guó)市場(chǎng)比較大，發(fā)展早期一般不太規(guī)范，現(xiàn)在大家是屬于占地盤的狀態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，個(gè)人感覺（聯(lián)合辦公）是好事情。

而對(duì)于同樣火熱的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，張鵬認(rèn)為，其與聯(lián)合辦公一樣，屬于新興行業(yè)，但目前還處于一個(gè)非常早期的階段。不過(guò)，長(zhǎng)租公寓在中國(guó)雖然是新興事物，但在國(guó)外卻是非常普遍。美國(guó)大型投資人也是投住宅，不做開發(fā)，他們通過(guò)投資長(zhǎng)租公寓，賺取長(zhǎng)期租金，這在國(guó)外非常發(fā)達(dá)，目前中國(guó)在這方面還處于起步階段，不過(guò)目前已經(jīng)有一些比較有名的運(yùn)營(yíng)商在做，更多是PE的角度去做。

對(duì)于房地產(chǎn)而言，目前多屬于長(zhǎng)期投資，但如何退出成為市場(chǎng)面臨的一道難題。張鵬認(rèn)為，退出方式解決好，這個(gè)市場(chǎng)才能好，目前中國(guó)需要資本市場(chǎng)的配合來(lái)促進(jìn)該市場(chǎng)的發(fā)展。張鵬以REITs為例分析了退出問(wèn)題，REITs是公開市場(chǎng)上市，需要解決法律和稅務(wù)問(wèn)題，美國(guó)大量的REITs下面的物業(yè)都是長(zhǎng)租公寓，因?yàn)槭盏氖枪潭ìF(xiàn)金流，所以目前來(lái)說(shuō)這個(gè)退出市場(chǎng)是發(fā)展前景，退出方式解決好，市場(chǎng)才會(huì)發(fā)展得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。

目前宜信財(cái)富也有考慮投長(zhǎng)租公寓，一個(gè)是投運(yùn)營(yíng)商，一個(gè)是投實(shí)體物業(yè)，買了以后出租，但退出機(jī)制目前成為市場(chǎng)遇到的一個(gè)瓶頸。張鵬表示，退出賣的是現(xiàn)金流，雖然資產(chǎn)證券化（ABS）是一個(gè)選擇，但是并不能完全退出，還是要持有股權(quán)，另一個(gè)選擇是公開市場(chǎng)，但目前沒有公開市場(chǎng)退出。就個(gè)人投資者而言，退出方式也不很明朗，個(gè)人投資者依然比較難，而且是比較早期，總體需要資本市場(chǎng)的配合。不過(guò)，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金非常適合投這種項(xiàng)目。

具體到個(gè)人買房，張鵬表示過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)客戶很多都是企業(yè)主靠自己奮斗去買房，所以很多人都去買，但今天不提倡個(gè)人買房，原因之一是風(fēng)險(xiǎn)，目前一二線城市買房都是要全款或者是40%、60%的首期款，新房?jī)赡瓴拍苣玫椒康禺a(chǎn)證，而且兩三年以后才能賣，其次是什么價(jià)錢可以賣掉，有市無(wú)價(jià)或者有價(jià)無(wú)市都是市場(chǎng)正常狀況，問(wèn)題在于資金占用時(shí)間太長(zhǎng)。而通過(guò)股權(quán)形式去投住宅開發(fā)，首先投資者以土地價(jià)錢進(jìn)去的，流動(dòng)性比較好，賣房子出售快，商業(yè)地產(chǎn)也一樣，比如一個(gè)項(xiàng)目，不需要賣樓，在基金運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中，股權(quán)層面就可以退出，退出的方式也非常多，更靈活。

張鵬進(jìn)一步表示，目前宜信做房地產(chǎn)股權(quán)母基金，第一追求不是量大，所以對(duì)期限“2+4”這種2年投資，4年退出的基金，會(huì)爭(zhēng)取在1年成投資，而不是為了基金很大把2年的時(shí)間都用完?；鹱龅煤檬亲铌P(guān)鍵的，做得好以后才能做下一期，如果做得不好而且量大，下面就做不下去，宜信追求的是可持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展。

多元化資產(chǎn)配置不是有了一個(gè)雞蛋再放個(gè)鴨蛋

在金融領(lǐng)域，投資的核心命題就是風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，才能避免盲目投資。對(duì)于財(cái)富管理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)意義上的風(fēng)控，就是是否具備足值的抵押擔(dān)保，法務(wù)、財(cái)務(wù)盡調(diào)是否到位，這是基于單一類別投資。

但在宜信公司創(chuàng)始人、CEO唐寧看來(lái)，對(duì)風(fēng)控可以有新的理解，唐寧認(rèn)為最重要的風(fēng)控是資產(chǎn)配置的頂層設(shè)計(jì)，單一基金，單一策略，單一機(jī)會(huì)，單一企業(yè)資產(chǎn)配置母基金是防范風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)控的頂層設(shè)計(jì)，有了一個(gè)配置良好均衡合理的組合，在進(jìn)入到每個(gè)資產(chǎn)類別之中，又有通過(guò)母基金的風(fēng)險(xiǎn)分散，可以抓住每個(gè)資產(chǎn)類別和整個(gè)組合，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控，收益可期，價(jià)值最大化的投資邏輯。

至于母基金，作為一種私募性質(zhì)的基金，GP的選擇自然要慎之又慎。對(duì)此，張鵬透露，在宜信財(cái)富的標(biāo)準(zhǔn)中，GP的選擇有三種：第一是海外頂級(jí)知名管理人，由于他們已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)配置的理念執(zhí)行的非常好，做全球配置的時(shí)候必須要配中國(guó)，而且要配中國(guó)在世界領(lǐng)域度最好的份額，比如鐵獅門后面的一些主權(quán)基金以及北歐的主權(quán)基金等都要配中國(guó)，宜信就會(huì)選擇鐵獅門這些海外投資人；其次是本土的，一種是開發(fā)商轉(zhuǎn)型做的基金管理，比如萬(wàn)科集團(tuán)全資的基金投資與資管平臺(tái)萬(wàn)丈資本等，張鵬解釋稱最近兩年，大宗交易、商業(yè)地產(chǎn)交易的最大來(lái)源是開發(fā)商，所以開發(fā)商也在轉(zhuǎn)型做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不是靠賣地賺地價(jià)，靠租金和物業(yè)長(zhǎng)期收入，另一類選擇就是本土成長(zhǎng)起來(lái)的私募基金管理人，例如：IDG；最后一種就是國(guó)內(nèi)的投行機(jī)構(gòu)。

具體到資產(chǎn)配置，多元化是一個(gè)眾人皆知的真理，但如何才算是對(duì)“不要把雞蛋放到同一個(gè)籃子里”的正確理解，宜信財(cái)富資產(chǎn)配置策略研究董事總經(jīng)理李琳博士給出了更貼切的表達(dá)，李琳表示數(shù)據(jù)顯示，沒有哪種資產(chǎn)能夠長(zhǎng)期給予一個(gè)好的回報(bào)，在這種情況下，多樣化的資產(chǎn)配置就很重要，但多樣化并不是說(shuō)有一個(gè)雞蛋，再放個(gè)鴨蛋、鵝蛋，不是為了多元化而多樣化，投資者還是需要各種各樣的資產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)之一就是預(yù)期未來(lái)的回報(bào)要好；第二，回報(bào)的特性不同，資產(chǎn)回報(bào)的相關(guān)性要低，這樣才能避免資產(chǎn)組合的同上同下，具體而言，就是在能夠抓住一些好的資產(chǎn)表現(xiàn)時(shí)候，能夠得到一些益處，也能在一些資產(chǎn)表現(xiàn)不好的時(shí)候，有好東西可以對(duì)沖，這是方法論的問(wèn)題；第三，對(duì)另類資產(chǎn)的擁有，從流動(dòng)性高的資產(chǎn)到流動(dòng)性低的資產(chǎn)，投資者的資產(chǎn)組合里越來(lái)越配置流動(dòng)性低的私募資產(chǎn)，不過(guò)這種情況下有一項(xiàng)是非常重要的，而且是特別重要的，那就是選擇管理人風(fēng)險(xiǎn)，要避免管理人風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎