每經(jīng)記者 陳玉靜    

在新形勢下，個人投資者如何從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中分得一杯羹，投資策略的選擇是一個不可避免的議題，而在最新的房地產(chǎn)投資策略中，母基金成為一個不可或缺的選項。近日，在宜信財富2018年會上，宜信財富新加坡公司董事總經(jīng)理、全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人張鵬表示，目前宜信財富在給客戶做資產(chǎn)配置時，投資包括VC/PE私募股權、房地產(chǎn)、資本市場、固定收益和保障保險等，目前給客戶配置的固定收益不多，更多的鼓勵客戶以母基金多配另類資產(chǎn)。

在張鵬看來，通過母基金的形式，可以讓個人投資者享有機構投資者才有的機會。張鵬表示首先通過母基金投資多個項目，風險分散，個人投資者用一個相對低的份額就可以享受，進一步而言，母基金的形式可以讓個人投資者享有機構投資的待遇。房地產(chǎn)是一個比較穩(wěn)定的投資類別，房地產(chǎn)投資要去盤子大、流動性大的地方投，這樣退出更加容易，商業(yè)地產(chǎn)也是一樣，對于這種大體量的投資，個人沒有辦法參與，只有機構才可以，而母基金的出現(xiàn)讓個人投資者有機會參與其中。

母基金可讓個人享受機構投資人才有的機會

在目前宜信財富給客戶的資產(chǎn)配置中，主要分為VC/PE私募股權、房地產(chǎn)、資本市場、固定收益等，其中固定收益不多，更多的是以母基金超配置另類資產(chǎn)。目前在宜信財富的房地產(chǎn)基金布局中，主要以新加坡為立足點，發(fā)行了五大系列基金，其中做全球房地產(chǎn)投資機會型母基金和收益型母基金體量最大。就目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場而言，仍以固定收益和信托類為主，純股權較少，而股權基金加多項基金更是少之又少，近日，宜信財富發(fā)布國內(nèi)房地產(chǎn)股權母基金，通過這種方式在讓個人投資者享有機構投資者機會的同時，也會讓個人投資者在房地產(chǎn)領域的投資更加安全。

張鵬表示，母基金對于個人來說是最好的方式的原因之一是安全。他解釋稱，股權投資沒有人可以保證不會有損失，固定收益國家層面不允許保證，打破剛性兌付，目前防風險是重點，而就大市而言，房地產(chǎn)投資最安全，就私募股權投資和房地產(chǎn)投資來說，私募股權比房地產(chǎn)的潛在風險和收益都要高，固定收益的風險和收益則相對更低，房地產(chǎn)在固定收益和私募股權兩者中間。

房地產(chǎn)作為一個比較穩(wěn)定的投資類別，再通過母基金的形式投資，風險就就會得到很好的分散，與此同時，個人投資者也有一個相對的好的回報可以享受。張鵬表示，就目前的情況而言，房地產(chǎn)投資要去盤子大、流動性大的地方投，這樣退出更加容易，商業(yè)地產(chǎn)也是如此，北京和上海是最好的兩個核心城市，在這方面，個人沒有辦法去投資，只有機構才能投資。比如IDG和鐵獅門的基金，個人投資者投1000萬他們也不會要，因為機構只對機構，他們沒有管理一千個LP的能力，但通過母基金的形式，可以讓個人投資者享受到機構投資人才有的機會。

這一點，張鵬在此前的論壇上也有所提及。張鵬曾表示，對于個人投資者來說，一方面是有沒有獲取這些資源和獲取場外交易有“水位”的投資機會的資源、時間和精力，同時房地產(chǎn)又是一個非常重資本的行業(yè)，最近兩年，百億以上的交易在中國房地產(chǎn)市場其實并不是什么新鮮的事情，量級變到了只能是大的玩家、大的機構才能參與進來，所以還是要靠機構，通過母基金和多項目基金的這種形式參與下一個房地產(chǎn)市場增長帶來的機會。目前宜信財富房地產(chǎn)股權母基金采取綜合性策略，一方面考慮安全性做有現(xiàn)金流項目，一方面考慮整體收益做開發(fā)類的項目，實現(xiàn)綜合回報。

但具體到投資人層面，目前投資人對母基金的接受度還堪憂。張鵬表示，中國投資者習慣于自己投資，資金交給別人已經(jīng)需要很大的信任，而且母基金是長期封閉投資，是母基金投子基金，子基金下面再投資項目，不是簡單的一個項目，而且未來的項目也不可能百分之百告訴投資人，要投資人度過這關比較難。

退出機制是長租市場投資的最大瓶頸

在商業(yè)地產(chǎn)方面，風頭正勁要數(shù)聯(lián)合辦公和長租公寓，此前，市場傳出聯(lián)合辦公品牌裸心社被Wework收購。

對于聯(lián)合辦公，張鵬表示，聯(lián)合辦公確實比較火，但目前市場不太成熟，有點像共享單車，所有人都去做，然后并購、重組，中國市場比較大，發(fā)展早期一般不太規(guī)范，現(xiàn)在大家是屬于占地盤的狀態(tài)，對于房地產(chǎn)市場發(fā)展，個人感覺（聯(lián)合辦公）是好事情。

而對于同樣火熱的長租公寓市場，張鵬認為，其與聯(lián)合辦公一樣，屬于新興行業(yè)，但目前還處于一個非常早期的階段。不過，長租公寓在中國雖然是新興事物，但在國外卻是非常普遍。美國大型投資人也是投住宅，不做開發(fā)，他們通過投資長租公寓，賺取長期租金，這在國外非常發(fā)達，目前中國在這方面還處于起步階段，不過目前已經(jīng)有一些比較有名的運營商在做，更多是PE的角度去做。

對于房地產(chǎn)而言，目前多屬于長期投資，但如何退出成為市場面臨的一道難題。張鵬認為，退出方式解決好，這個市場才能好，目前中國需要資本市場的配合來促進該市場的發(fā)展。張鵬以REITs為例分析了退出問題，REITs是公開市場上市，需要解決法律和稅務問題，美國大量的REITs下面的物業(yè)都是長租公寓，因為收的是固定現(xiàn)金流，所以目前來說這個退出市場是發(fā)展前景，退出方式解決好，市場才會發(fā)展得更加長遠。

目前宜信財富也有考慮投長租公寓，一個是投運營商，一個是投實體物業(yè)，買了以后出租，但退出機制目前成為市場遇到的一個瓶頸。張鵬表示，退出賣的是現(xiàn)金流，雖然資產(chǎn)證券化（ABS）是一個選擇，但是并不能完全退出，還是要持有股權，另一個選擇是公開市場，但目前沒有公開市場退出。就個人投資者而言，退出方式也不很明朗，個人投資者依然比較難，而且是比較早期，總體需要資本市場的配合。不過，保險公司和養(yǎng)老基金非常適合投這種項目。

具體到個人買房，張鵬表示過去中國房地產(chǎn)客戶很多都是企業(yè)主靠自己奮斗去買房，所以很多人都去買，但今天不提倡個人買房，原因之一是風險，目前一二線城市買房都是要全款或者是40%、60%的首期款，新房兩年才能拿到房地產(chǎn)證，而且兩三年以后才能賣，其次是什么價錢可以賣掉，有市無價或者有價無市都是市場正常狀況，問題在于資金占用時間太長。而通過股權形式去投住宅開發(fā)，首先投資者以土地價錢進去的，流動性比較好，賣房子出售快，商業(yè)地產(chǎn)也一樣，比如一個項目，不需要賣樓，在基金運作過程當中，股權層面就可以退出，退出的方式也非常多，更靈活。

張鵬進一步表示，目前宜信做房地產(chǎn)股權母基金，第一追求不是量大，所以對期限“2+4”這種2年投資，4年退出的基金，會爭取在1年成投資，而不是為了基金很大把2年的時間都用完。基金做得好是最關鍵的，做得好以后才能做下一期，如果做得不好而且量大，下面就做不下去，宜信追求的是可持續(xù)長期發(fā)展。

多元化資產(chǎn)配置不是有了一個雞蛋再放個鴨蛋

在金融領域，投資的核心命題就是風險，做好風險管理和控制，才能避免盲目投資。對于財富管理機構來說，傳統(tǒng)意義上的風控，就是是否具備足值的抵押擔保，法務、財務盡調(diào)是否到位，這是基于單一類別投資。

但在宜信公司創(chuàng)始人、CEO唐寧看來，對風控可以有新的理解，唐寧認為最重要的風控是資產(chǎn)配置的頂層設計，單一基金，單一策略，單一機會，單一企業(yè)資產(chǎn)配置母基金是防范風險，風控的頂層設計，有了一個配置良好均衡合理的組合，在進入到每個資產(chǎn)類別之中，又有通過母基金的風險分散，可以抓住每個資產(chǎn)類別和整個組合，實現(xiàn)風險可控，收益可期，價值最大化的投資邏輯。

至于母基金，作為一種私募性質(zhì)的基金，GP的選擇自然要慎之又慎。對此，張鵬透露，在宜信財富的標準中，GP的選擇有三種：第一是海外頂級知名管理人，由于他們已經(jīng)對資產(chǎn)配置的理念執(zhí)行的非常好，做全球配置的時候必須要配中國，而且要配中國在世界領域度最好的份額，比如鐵獅門后面的一些主權基金以及北歐的主權基金等都要配中國，宜信就會選擇鐵獅門這些海外投資人；其次是本土的，一種是開發(fā)商轉(zhuǎn)型做的基金管理，比如萬科集團全資的基金投資與資管平臺萬丈資本等，張鵬解釋稱最近兩年，大宗交易、商業(yè)地產(chǎn)交易的最大來源是開發(fā)商，所以開發(fā)商也在轉(zhuǎn)型做資產(chǎn)運營，不是靠賣地賺地價，靠租金和物業(yè)長期收入，另一類選擇就是本土成長起來的私募基金管理人，例如：IDG；最后一種就是國內(nèi)的投行機構。

具體到資產(chǎn)配置，多元化是一個眾人皆知的真理，但如何才算是對“不要把雞蛋放到同一個籃子里”的正確理解，宜信財富資產(chǎn)配置策略研究董事總經(jīng)理李琳博士給出了更貼切的表達，李琳表示數(shù)據(jù)顯示，沒有哪種資產(chǎn)能夠長期給予一個好的回報，在這種情況下，多樣化的資產(chǎn)配置就很重要，但多樣化并不是說有一個雞蛋，再放個鴨蛋、鵝蛋，不是為了多元化而多樣化，投資者還是需要各種各樣的資產(chǎn)，標準之一就是預期未來的回報要好；第二，回報的特性不同，資產(chǎn)回報的相關性要低，這樣才能避免資產(chǎn)組合的同上同下，具體而言，就是在能夠抓住一些好的資產(chǎn)表現(xiàn)時候，能夠得到一些益處，也能在一些資產(chǎn)表現(xiàn)不好的時候，有好東西可以對沖，這是方法論的問題；第三，對另類資產(chǎn)的擁有，從流動性高的資產(chǎn)到流動性低的資產(chǎn)，投資者的資產(chǎn)組合里越來越配置流動性低的私募資產(chǎn)，不過這種情況下有一項是非常重要的，而且是特別重要的，那就是選擇管理人風險，要避免管理人風險。

市場有風險，投資需謹慎