樓市短期將現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”趨勢

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，海南從2016年起房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了從去庫存、分類調(diào)控到全域收緊三個階段。

實際上，近幾年，隨著海南國際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進，海南的房地產(chǎn)市場一度成為投資者和房企眼中的“香餑餑”。

對于此次海南實施全域限購，同策研究院認為，此政策的出發(fā)點在于擠出來自島外的投資性需求，防范題材性炒作，使住房回歸居住屬性。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前海南購房者中70%～80%為外地購房者，全域限購政策將使得年內(nèi)海南成交量銳減，短期將呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”的趨勢。

“海南炒房市場瞬間'冰封'，海南島域住宅全面回歸居住本質(zhì)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波坦言，隨著海南自由貿(mào)易港的不斷推進，海南商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉砀蟀l(fā)展契機。此舉短期來看，對海南經(jīng)濟會產(chǎn)生一定影響，但從長遠來看，將更有利于推動海南經(jīng)濟增長從以投資拉動為主向以消費拉動為主轉(zhuǎn)變，助力海南經(jīng)濟發(fā)展由長期依賴房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，從而保障海南高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

同時，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端也表示，“去房地產(chǎn)化”會是當下調(diào)控的方向，目的是為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更好環(huán)境，而產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟的大發(fā)展又會利好房地產(chǎn)市場，帶動作為載體的辦公樓、商場、酒店、公寓等物業(yè)的需求增長。

從戰(zhàn)略意義上看，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，此次全域限購不同于以往的調(diào)控，這其實是一種戰(zhàn)略性的調(diào)控，完全配合自由貿(mào)易港政策的落地，目的就是要完全改變過去十幾年形成的靠房地產(chǎn)支撐和拉動、結(jié)構(gòu)失衡的經(jīng)濟發(fā)展模式，短期內(nèi)海南經(jīng)濟會產(chǎn)生一些震動。

不過，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄指出，海南省全域限購將鎖住房地產(chǎn)市場的“短炒”資金，中長期來看，海南省進一步國際化開放發(fā)展，對產(chǎn)業(yè)、人才、資金等多種要素的吸引力劇增，房地產(chǎn)市場也將會跟隨經(jīng)濟發(fā)展而穩(wěn)定發(fā)展。

“去房地產(chǎn)化”與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟模式

從海南房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，調(diào)控重點已從之前階段性穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)向“去房地產(chǎn)化”的長遠目標。

長期以來，海南經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度較高。中房智庫發(fā)布的2017年全國30城市房地產(chǎn)依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埩饲皟擅?/p>

今年以來，海南省委書記劉賜貴、省長沈曉明在多個場合公開表態(tài)，房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。在今年全國“兩會”期間，劉賜貴就表示，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)要有“壯士斷腕”的決心，未來將重點發(fā)展實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、補教育短板、旅游等。

在劉澄看來，自由貿(mào)易港是促進貿(mào)易、金融、旅游等多個板塊協(xié)同發(fā)展的歷史機遇，海南省經(jīng)濟增長極會從房地產(chǎn)獨大轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)代服務(wù)業(yè)國際化發(fā)展為主導(dǎo)，且房地產(chǎn)投資占海南省經(jīng)濟總量的比重會逐步降低。

                                                 圖片來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

同策研究院報告顯示，海南引導(dǎo)經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”，消除房價造成的人才流動壁壘，通過政策紅利吸引人才落戶，完成經(jīng)濟增長方式的改變。未來海南的經(jīng)濟發(fā)展模式將建立在自身區(qū)位、生態(tài)資源基礎(chǔ)上，以對外開放促商貿(mào)流通，以生態(tài)資源帶動旅游消費，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)增長。

宋丁也認為，如今全域限購等調(diào)控就是明顯削弱房地產(chǎn)在海南經(jīng)濟中的地位，未來海南經(jīng)濟將圍繞自由貿(mào)易港進行，推動人口、資金、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟要素的積聚，形成更加開放的格局。

同時宋丁指出，其實海南的氣候、濱海等條件是適合發(fā)展養(yǎng)老旅游產(chǎn)業(yè)的，這也是一個大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。不過養(yǎng)老旅游地產(chǎn)需要形成一個完善、穩(wěn)定、規(guī)?；某擎?zhèn)格局，其中包括各種生活配套服務(wù)設(shè)施，特別是醫(yī)療、康養(yǎng)、時尚商業(yè)等，但目前海南的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)配套遠遠不夠。這也意味著，未來在自由貿(mào)易港政策下，海南養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的格局需重新進行調(diào)整。

張曉端也稱，發(fā)展旅游養(yǎng)老地產(chǎn)需要保護好生態(tài)環(huán)境、避免透支和破壞，也要有完善的配套設(shè)施和行業(yè)自律監(jiān)管，并打造人文、社區(qū)文化等。

另外，張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“青山綠水就是金山銀山”，海南房地產(chǎn)發(fā)展與環(huán)境生態(tài)建設(shè)上的前車之鑒值得其他旅游城市深思。短期來看，大力快速發(fā)展旅游養(yǎng)老地產(chǎn)對于一些旅游熱門地的經(jīng)濟提升有著直接作用，但如果不注重良好環(huán)境生態(tài)的保護，就失去了區(qū)域自身最大本錢。有步驟、合理有序開發(fā)才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

房企應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略“多元化”發(fā)展

過去幾年，品牌房企熱衷拓展海南市場，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂、富力等上市房企均在該省坐擁可觀的土地儲備。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，恒大在海南區(qū)域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米；碧桂園有18個項目分布在海南，總可售建筑面積為512萬平方米；融創(chuàng)在海南正在開發(fā)的土地面積共401.66萬平方米。

在海南“去地產(chǎn)化”的大背景下，房企如何應(yīng)對？張波在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，首先，房企不能有“僥幸”心理，限購不會是權(quán)宜之計，而是長期政策，寄希望于后期限購放松、進而囤貨的行為將不利于企業(yè)自身發(fā)展。其次，房企應(yīng)該根據(jù)自身情況積極調(diào)整定位，一方面采用島內(nèi)挖潛的方式來努力消化待售存貨，另一方面則應(yīng)把視野更多放在島外區(qū)域，海南的房地產(chǎn)尤其是住宅將不再是房企們的“樂土”。

宋丁則認為，囤貨的房企要順應(yīng)形勢發(fā)展，調(diào)整改變原有的投資開發(fā)策略，一方面積極通過各種渠道減輕囤貨壓力，另一方面將產(chǎn)業(yè)納入自由貿(mào)易港通道中，畢竟也需要房地產(chǎn)，但如何將房地產(chǎn)和自由貿(mào)易港平滑銜接則需要政策及開發(fā)投資商一起努力。

張曉端也指出，房企可以轉(zhuǎn)變思維，結(jié)合自貿(mào)港的產(chǎn)業(yè)布局和規(guī)劃定位，跳出“建房賣給島外人”的傳統(tǒng)思路，可關(guān)注商辦、康養(yǎng)醫(yī)療、特色旅游等。

正如雅居樂方面此前回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者時所稱，雅居樂十余年多元化布局海南，涵蓋地產(chǎn)、環(huán)保、教育等多個板塊。隨著海南作為自由貿(mào)易試驗區(qū)的建設(shè)進程，雅居樂將結(jié)合自身優(yōu)勢，參與多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

同策研究院分析稱，品牌開發(fā)商拿地成本低、體量大，對海南多為機會型布局，且未來獲取土地機會少，將會適當放緩?fù)票P節(jié)奏，維持價格穩(wěn)定。而對于現(xiàn)金流緊張的本土開發(fā)商而言，就需要與其他開發(fā)商合作或出售項目。