每經(jīng)編輯 王嘉琦    

十年房租180萬，錢款一次性結(jié)清——近日，北京首批自持租賃房、萬科翡翠書院項(xiàng)目啟動預(yù)租，一次繳納180萬元房租，顛覆了租房族的三觀。

該負(fù)責(zé)人向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者解釋，

從成本的角度來說，這兩塊地總價(jià)是109億元，裝修和建安成本有大約50億元，目前投入的總成本已有159億元。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，快速回款對開發(fā)商來說至關(guān)重要。但對于那些只能租不能賣的樓盤，開發(fā)商就面臨嚴(yán)重的回款問題：如果只收取1年或者更短時(shí)間的租金，開發(fā)商資金鏈吃緊，后續(xù)開發(fā)難以為繼；如果一次性收10年甚至更長的租金，房客資金壓力巨大，很多真實(shí)需求就被房租的高門檻拒之門外，開發(fā)商的房子有可能租不出去。

那有沒有解決這一矛盾的辦法呢？答案是：有！

試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金

2017年被稱為中國租賃住房元年，但是很多企業(yè)表示“不虧就是賺”。聯(lián)訊證券分析認(rèn)為，造成這一狀況的原因主要有兩個(gè)，首先，市場定位錯(cuò)誤；其次，經(jīng)營成本，主要是融資成本高。

從上圖可見，當(dāng)租期為5-10年時(shí)，期望租期和實(shí)際換房期的匹配率，只有26.70%，也就是說，長租房市場還有巨大空缺。而且長租房的目標(biāo)人群原本是高學(xué)歷、高收入、但尚不足以購房的年輕人，但實(shí)際情況是，目前長租房的租客卻是基層白領(lǐng)和高校畢業(yè)生，出現(xiàn)了明顯的錯(cuò)配。

其次，對于經(jīng)營長租房的企業(yè)來說，拿地、建房、后期維護(hù)都需要巨大的資金投入，如果租出去的房子按月、按季、或按年收租金，則導(dǎo)致回款慢。

為了解決上述問題，4月25日下午，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評估方法等作出明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

簡單理解，住房租賃資產(chǎn)證券化就是指：業(yè)主（即持有租賃房產(chǎn)的開發(fā)商）將自己的資產(chǎn)打包，變成股份，然后將這些股份賣出去。投資者購買這些股份，通過這些股份對應(yīng)的房租收入獲得投資回報(bào)。

當(dāng)然，在實(shí)際操作中，租賃資產(chǎn)證券化的設(shè)計(jì)要復(fù)雜得多，比如賣出的只是收益權(quán)，而不是產(chǎn)權(quán)（即股份）；比如投資者一般都是機(jī)構(gòu)，而不會是散戶。但其核心原理并不會和上文的簡化描述出入太大。

以萬科翡翠書院為例，如果它以該樓盤作為抵押，發(fā)行一款房地產(chǎn)信托基金（REITs，住房租賃資產(chǎn)證券化最為典型的產(chǎn)品），可以很快將總計(jì)159億元的成本回籠，甚至回籠資金高于159億元（不然萬科賺什么？）。萬科同時(shí)繼續(xù)運(yùn)營該樓盤，收取租金，并按約定給付給REITs投資者利息。

由于REITs通常是按年付息，所以萬科只需要保證每年翡翠書院能夠收到足夠支付REITs利息的房租即可。那么，萬科就不必要一次性收取10年180萬的房租，而是可以按年收，甚至是更短的時(shí)間。這樣，租客的資金壓力問題也就解決了。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）留意到，《通知》還明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域：

優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

分析師：市場規(guī)模有望超過4萬億元

川財(cái)研究徐偉平分析稱，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實(shí)施。長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導(dǎo)致很多靠民營資本支持的集中式長租公寓擴(kuò)張緩慢，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高。但是長租公寓行業(yè)想要實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展，規(guī)?；潜厝坏姆较?，而REITs則是長租公寓實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張的最佳選擇。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

REITs發(fā)展前景廣闊。在國外，REITs在租賃領(lǐng)域的運(yùn)用已有非常成熟的模式。從國內(nèi)情況來看，REITs的試點(diǎn)在過去兩年中頻繁被提及，長租公寓領(lǐng)域的試水也在加速，但相關(guān)的稅收政策和配套法律法規(guī)還未出臺，市場尚未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)REITs，預(yù)計(jì)隨著相關(guān)政策逐步落地，我國租賃住房REITs迎來大發(fā)展。2017年中國類REITs市場快速增長，發(fā)行規(guī)模增長顯著。國內(nèi)市場共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額379.67億元，較2016年增長156.10%。

據(jù)中金公司測算，目前中國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，預(yù)計(jì)2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。REITs約束較為嚴(yán)格，信息披露規(guī)范，專業(yè)化運(yùn)營管理，作為房地產(chǎn)投資較理想的渠道，對社會資本具有吸引力，未來可成為長租公寓資產(chǎn)投資的重要來源渠道，未來發(fā)展前景廣闊。

周四（4月26日）早盤，包括世聯(lián)行，三六五網(wǎng)秒板，昆百大A，光大嘉寶、市北高新在內(nèi)的租售同權(quán)板塊大漲。反映了資本對于租賃住房資產(chǎn)證券化的看好。

但是，目前租售比懸殊，給住房租賃資產(chǎn)證券化的盈利帶來了挑戰(zhàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，租金年收益率不能超過資金成本的情況下，資產(chǎn)證券化帶來融資只能是企業(yè)貼息，實(shí)現(xiàn)盈利才是租賃市場最大的難題。

他進(jìn)一步分析稱，按照市場目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬元的普通住宅，年租金收益卻不足10萬元，這種情況下，租賃企業(yè)所面臨的核心問題是如何實(shí)現(xiàn)盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。

每經(jīng)編輯 王嘉琦

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