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落戶新政“外衣”下的西安樓市: 改善需求加速釋放 連續(xù)三年供不應(yīng)求

2018-04-29 10:25:03

今年開年不久,鄭州、南京、成都等省會城市便掀起了“搶人大戰(zhàn)”,為引進(jìn)人才或留住人才,提供包括落戶優(yōu)惠、購房或租房補(bǔ)貼等支持。此后“搶人”之勢愈演愈烈,西安、石家莊、沈陽等也加入進(jìn)來。但人才基數(shù)的增加以及熱點城市提供優(yōu)惠的背景下,為這些地方的樓市發(fā)展或也將帶來一定的情緒變化,而這些城市本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期和樓市供求環(huán)境也各不相同。

4月19日,位于西安市曲江新區(qū)的陽光城麗茲公館項目開盤,共推出14號樓的170多套房屋。但在1800多個排號者的競爭下,很快售罄。此前的3月30日,同樣位于曲江新區(qū)的金輝世紀(jì)城項目開盤,500套房源吸引3000多人選房。盡管雁塔警方出面調(diào)解,但由于現(xiàn)場過于混亂,當(dāng)日開盤最終取消。

“幾乎每天都有人托關(guān)系來買房,不問價格,只要留一套房源就行。”西安某大型房企營銷負(fù)責(zé)人于4月25日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,以前企業(yè)手上會留一些存貨或尾房,現(xiàn)在已經(jīng)無房可賣。

僅僅過了一個春節(jié),西安樓市就迅速進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解,在市場最為集中的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū),都是“一房難求”的奇怪景象。

要知道,從2016年末推出“限購令”至今,西安共出臺了5輪樓市調(diào)控政策,對需求端的限制不可謂不嚴(yán)厲;且西安樓市在2017年實現(xiàn)量價齊升,需求已大量釋放。

很多人將原因歸為落戶新政。自2017年3月推出“史上最寬松”的落戶政策以來,西安共吸引了超過55萬人落戶。其中,僅今年以來落戶的人數(shù)就超過30萬人,規(guī)模超過任何一個國內(nèi)城市。

戶籍人口增多,帶來購房基數(shù)增加。然而,若綜合分析西安的城市定位、供需形勢、購房者心態(tài)會發(fā)現(xiàn),這30萬人并非西安樓市的全部答案。

換房節(jié)奏加快

2017年3月至今,西安共三次出臺落戶新政,最近一次出臺于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落戶門檻的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步簡化流程,最短落戶周期被壓縮到兩天。

這一時間點值得關(guān)注。政策出臺時已臨近春節(jié)(2月16日),購房行為趨于冷淡。但春節(jié)過后,這部分新落戶的需求可能集中釋放,從而為節(jié)后的“一房難求”提供解釋。

官方的一組數(shù)據(jù)也證明了這一點。根據(jù)西安市公安局官微“西安公安”公布,自2017年3月份截至當(dāng)年底,西安共計遷入新增人口25萬余人。截至4月16日,2018年西安新遷入的戶籍人口就達(dá)到30萬。

“戶籍人口增加,使得需求基數(shù)擴(kuò)大,如果供應(yīng)無法在短期內(nèi)迅速增加,就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事業(yè)部總經(jīng)理朱郁25日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,春節(jié)過后西安樓市供不應(yīng)求,戶籍新政的因素不可忽視。

但這并非市場的全部真相。

“我們只能辨別(購房者)有沒有資格,沒法判斷他是不是新落戶的。”前述房企人士表示,“新西安人”肯定進(jìn)入了購房市場,但占比多少不好判斷,因此很難確定落戶新政的作用到底有多大。

在他看來,落戶政策對西安樓市的影響被放大了。因為“110平米到150平米的戶型賣得最好,占六到七成,說明改善型需求是現(xiàn)階段的主體”。而在新落戶的人中,改善型需求占比應(yīng)該達(dá)不到這一水平。

該人士認(rèn)為,雖然去年西安市場量價齊升,需求大量釋放,但西安樓市的換房周期并未結(jié)束。春節(jié)后的市場火熱,是戶籍新政和換房周期疊加的結(jié)果。

在很多從業(yè)者眼中,購房者從首次置業(yè)到再次改善,通常會間隔7年左右時間。西安樓市的上一輪成交高點出現(xiàn)在2010年-2011年,按照“換房周期”計算,2017年和2018年應(yīng)是改善型需求釋放的階段。

根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計,從成交面積看,2017年西安成交的100平方米以上房屋占比為61.2%;從戶型看,去年西安成交的三房和四房占比68.6%。這都佐證了改善型需求的主導(dǎo)地位。

朱郁表示,改善型需求會在今年繼續(xù)釋放。除換房大周期的作用外,一些外部因素也使這一輪換房節(jié)奏得以強(qiáng)化,并導(dǎo)致改善型需求釋放規(guī)模大、周期長。

其一在于,發(fā)改委于今年2月7日發(fā)布的《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》中,西安被列入“國家中心城市”,成為全國第九個獲此地位的城市。城市功能和定位的改變,賦予西安極大的發(fā)展前景和想象空間。因此,在春節(jié)后的這輪西安樓市熱潮中,除正常的需求釋放外,還有“價值投資”的成分。

其二在于,房價上漲帶來的“買漲效應(yīng)”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2017年西安住宅成交均價為9603元/平方米,同比上漲28%。在較為熱門的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū),個別項目漲幅超過了50%。相比成都、鄭州等中西部省會城市,西安的房價水平仍被認(rèn)為“低估”。

按照朱郁的說法,身處這一環(huán)境中,“就算沒住到7年,只住了3年、5年的,也可能選擇在此時換房”。

他認(rèn)為,戶籍新政刺激,以及改善型需求持續(xù)釋放,對調(diào)控政策形成一種內(nèi)在抗力,并使西安市場呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的局面。

據(jù)悉,從2016年12月至今,西安共出臺5輪調(diào)控政策,已實現(xiàn)全市限購,門檻為連續(xù)兩年的納稅和社保證明。此外,西安還成為全國第六個出臺“搖號”政策的城市。

長期供應(yīng)存缺口

與需求端的強(qiáng)勁相比,西安樓市的供應(yīng)并不充裕。根據(jù)官方數(shù)據(jù),2018年以來,西安新增供應(yīng)房屋約8萬套。“就算新落戶的30萬人中有一半來買房,缺口也很大了。”前述房企人士說。

西安市房管局將其歸結(jié)為季節(jié)性開工因素。在房管局于4月20日召開的一季度新聞發(fā)布會上,提到了“部分熱點區(qū)域如高新、曲江的高品質(zhì)住宅項目供需緊張現(xiàn)象”。主要原因之一在于,“受手續(xù)辦理和施工進(jìn)度的影響,部分項目沒能按年初發(fā)布的計劃上市,一季度住房供應(yīng)量比計劃少80萬平米。”

近幾年,出于治污減霾的需要,西安在冬季供暖期對除地鐵項目和市政搶修、搶險工程外的建筑工地,禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業(yè),也即“禁土令”。“禁土令”從11月延續(xù)至次年3月,在這期間,商品房建設(shè)工地不得施工。

西安市房管局指出,隨著施工旺季的到來,后續(xù)項目將按計劃陸續(xù)推出上市,這種暫時的現(xiàn)象將逐漸解決。

但實際上,西安樓市的供應(yīng)緊缺情況并非一朝一夕。

據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計,2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米,連續(xù)三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應(yīng)規(guī)模均小于同期的成交規(guī)模。其中,2017年的供應(yīng)規(guī)模為1331.84萬平方米,缺口約在15%,2016年的缺口則超過60%。

受訪的房企人士普遍指出,在曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等熱門區(qū)域,住宅庫存的去化周期均在5個月以下。個別人士認(rèn)為還不足3個月。

房企人士將此歸結(jié)為開工時間不足。西安某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人25日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,除“限土令”期間外,每年的高考和中考期間,西安也有大約一個月的停工期。遇到空氣質(zhì)量較差的時候,也會被要求停工。再算上陰雨天氣的影響,每年的“有效開工期僅有6個月左右”,“就算加足馬力,也難以保證供應(yīng)充足”。

朱郁認(rèn)為,就算開工節(jié)奏得以保證,在項目入市時,還會遭遇“限價令”的影響。“政府給出的備案指導(dǎo)價偏低,很多項目的報價超過指導(dǎo)價,于是不得不反復(fù)調(diào)整。部分開發(fā)商為了保證利潤,寧可不去報備。這就導(dǎo)致備案規(guī)模下降、入市日期拖延。”

據(jù)悉,西安對商品房備案價格并無量化標(biāo)準(zhǔn),但大多會與同一項目的前期價格,以及同區(qū)域、同品質(zhì)的其他項目價格做比照。據(jù)受訪的房企人士反映,備案價格的限制漲幅較低,通常在10%以下,有些項目被要求不得高于前一期的開盤價格。

有房企人士向本報記者承認(rèn),去年以來,在獲取預(yù)售證過程中,確實出現(xiàn)過多次報價的現(xiàn)象。但均否認(rèn)主動捂盤的存在,因為“有銷售任務(wù)壓著,不可能有房不賣”。

好消息在于,雖然“停工令”和“限價令”仍然存在,但在銷售端的帶動下,西安樓市的供應(yīng)端正逐漸恢復(fù)。

無論官方還是民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計,都顯示2017年西安的住宅用地成交規(guī)模有明顯增長。在官方公布的最近五年(2017-2021年)土地供應(yīng)計劃中,也顯示宅地供應(yīng)將維持高規(guī)模。

前述發(fā)布會上,西安市房管局局長夏俊山介紹,總體上看,西安市即將上市的房源還很充足。2018年主城區(qū)及長安區(qū)計劃上市新建商品住房2697萬平方米,共22萬套,截至目前,未上市的還有2400萬平米,約20萬套。

前述房企人士對今年的市場表示樂觀,只要保證按期開工并拿到預(yù)售許可證,完成今年的銷售目標(biāo)不成問題。但他同時認(rèn)為,供不應(yīng)求的狀態(tài)將至少持續(xù)到第三季度。

朱郁則表示,今年的西安樓市將“穩(wěn)中見漲”。“穩(wěn)”是指隨著供應(yīng)量提升,以及調(diào)控政策效果的顯現(xiàn),市場將趨于穩(wěn)定;“漲”則意為市場仍然維持上行,熱點區(qū)域的價格仍有上漲的壓力。

(來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 記者:張敏)

責(zé)編 梁秋月

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