每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯 魏文藝    

醞釀已久的北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目（又稱限競(jìng)房項(xiàng)目）的銷售辦法終于出爐。與此前多方專家的預(yù)測(cè)結(jié)果一致，限競(jìng)房銷售與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤已成為必然。

5月7日下午，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解讀稱，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)成為共有產(chǎn)權(quán)房，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。

                                                   北京市住建委官網(wǎng)截圖

部分限競(jìng)房將收轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)生要回溯到2016年9月北京市頒布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中首次規(guī)定了要強(qiáng)化北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式。在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)；試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

在土地招拍掛過程中，這類地塊則采用了讓開發(fā)商“向上競(jìng)地價(jià)，向下競(jìng)房?jī)r(jià)”的形式。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理，2017年至今，北京新房土地供應(yīng)中除了共有產(chǎn)權(quán)住房用地外，其他地塊基本上都采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓。

然而在以上政策出臺(tái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，限競(jìng)房的銷售規(guī)則卻遲遲沒有問世。隨著待入市項(xiàng)目的不斷增多，“限競(jìng)房到底怎么賣”“誰有資格買”一度成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要話題。

而這一謎題終于隨著《通知》的發(fā)布而揭曉，與此同時(shí)，限競(jìng)房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤也成為《通知》中的一大亮點(diǎn)。

《通知》規(guī)定，在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心，將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，而根據(jù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)的銷售均價(jià)的限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比不同，將按照以下兩種方式進(jìn)行銷售：

如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購(gòu)房資格的家庭銷售；如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比不高于85%，將市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。

對(duì)于以上銷售辦法，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似的價(jià)格對(duì)比做法，有助于開發(fā)商真正夯實(shí)基礎(chǔ)，做過硬的產(chǎn)品，這也有助于共有產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上形成一批更為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，防范共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)被架空的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

專家：80%左右限價(jià)房項(xiàng)目不會(huì)被轉(zhuǎn)化

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前北京范圍內(nèi)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售面積大約有440萬平方米，加上限價(jià)房住宅土地部分，合計(jì)約600萬平方米，其總體貨值預(yù)估在3000億元左右。

由于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是按北京市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，該類項(xiàng)目在房?jī)r(jià)上有很嚴(yán)格的限制，而隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)達(dá)到了預(yù)售條件，當(dāng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，便會(huì)存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩。

“如果不采取必要措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，《通知》的發(fā)布做到了“雙防雙保”、扼制炒房，確保限房?jī)r(jià)項(xiàng)目住房是用來住的。

他進(jìn)一步解釋稱，“雙防”主要體現(xiàn)在既通過土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。

值得注意的是，《通知》明確，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比不高于85%時(shí)，將被收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

陳志向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測(cè)算的，如果設(shè)定比例過高，收購(gòu)項(xiàng)目過多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性。

據(jù)陳志推測(cè)，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)成為共有產(chǎn)權(quán)房，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。從設(shè)定比例來看，應(yīng)該只是暫定為85%，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況變化等應(yīng)會(huì)及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，而不是機(jī)械地固定在某個(gè)比例。

而《通知》對(duì)市場(chǎng)到底會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析表示，出臺(tái)政策的預(yù)期肯定是平穩(wěn)限價(jià)房的銷售，但在稀缺地段有可能轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)的部分房源，或?qū)⒊霈F(xiàn)萬人搖號(hào)的狀況，而限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房主要會(huì)影響部分開發(fā)商的銷售節(jié)奏。因此，限價(jià)商品房的搖號(hào)政策應(yīng)該盡快出臺(tái)，并增加市場(chǎng)供應(yīng)量。