每經(jīng)編輯 湯亞文    

換工作、賣房子、花50萬元“占位費(fèi)”...

這是生活在亦莊的于女士，為了給剛出生的孩子租一套學(xué)位房，將要付出的代價。租房可入學(xué)的政策，曾被寄予為炒賣“學(xué)區(qū)房”降溫的厚望，然而一個不小心，竟然催生出學(xué)位占位費(fèi)的市場。

目前，所謂的“學(xué)位房”價格已經(jīng)達(dá)到數(shù)十萬，但仍一房難求。與此同時，“租賃”過程中還面臨著很多風(fēng)險。

學(xué)位“占位費(fèi)”，了解下？

近日，北京市出臺的《2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》中，首次提出“符合條件的京籍無房家庭子女可跨區(qū)租房入學(xué)”的政策。

其中規(guī)定，本市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區(qū)工作、居住，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

這不僅讓“學(xué)區(qū)房”炒賣降了溫，也讓不少家長看到不用買學(xué)區(qū)房也能拿到好學(xué)位的希望。據(jù)北京青年報報道，針對新出的政策，常年工作生活在亦莊的余女士，就在瘋狂聯(lián)系房產(chǎn)中介，想為剛出生的孩子謀得一席之地。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

她的計劃是，在海淀區(qū)租房子6年，先把學(xué)位“占位費(fèi)”交上，50萬以內(nèi)她都能接受。對此，她做了一個縝密的盤算：

首先，自己是京籍，符合政策要求；

其次，無房，原本她在亦莊有一套學(xué)區(qū)房，不過她表示，“我賣了不就行了”；

然后，從現(xiàn)在開始租，等到孩子6歲上學(xué)時，就能滿足居住3年以上的條件；

最后，合法穩(wěn)定就業(yè)3年這一條件，對于在亦莊高新技術(shù)企業(yè)工作的余女士而言，就更好“創(chuàng)造”了，“海淀高新企業(yè)多，我這3年內(nèi)換去海淀的企業(yè)就行”。

“我研究了一下，現(xiàn)在都是六年一學(xué)位，海淀很早就開始實施這個政策了，也就是說一個學(xué)區(qū)房的學(xué)位，六年內(nèi)只能用一次。”余女士解釋說，“你想啊，我如果從現(xiàn)在開始租房的話，6年后我孩子要上學(xué)，那就算這個學(xué)位此前用過也沒事，之后的6年我一直占著就可以了。”

在向中介了解行情后，余女士原本最意向的海淀萬壽路學(xué)區(qū)和青龍橋?qū)W區(qū)，目前都處于無房可租的狀態(tài)，“我現(xiàn)在和中介說了，哪有房愿意租都行，只要是海淀的”。

據(jù)北京青年報記者走訪北京市各區(qū)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，隨著租房入學(xué)政策和六年一學(xué)位政策的疊加效應(yīng)，租房的學(xué)位占位費(fèi)市場正在形成：一些教育資源優(yōu)質(zhì)且緊俏的地區(qū)，占位費(fèi)的價格已經(jīng)躥升到數(shù)十萬元。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

一位常年負(fù)責(zé)海淀學(xué)區(qū)房的地產(chǎn)中介表示，目前海淀的“學(xué)位占位費(fèi)”均價已達(dá)10萬至20萬左右。

另一位海淀負(fù)責(zé)萬壽路學(xué)區(qū)的中介表示，雖然海淀學(xué)位很緊俏，但她和同事成功幫兩位客戶“租”到過學(xué)位，“我們學(xué)區(qū)一共就四所小學(xué)，有一所去年租到了，提前一次性交20萬學(xué)位費(fèi)，連租5年，后面就每個月5300元的租金，正常交”。

除此之外，一位中介介紹說，學(xué)位費(fèi)會根據(jù)學(xué)校排名定價高低，“好學(xué)校的學(xué)位占位費(fèi)定價越高，而且越難碰上”。

廣州率先提出“學(xué)位到房”

實際上，此前廣州已經(jīng)率先提出“學(xué)位到房”， 據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，日前，廣州教育部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正在制訂相關(guān)方案。

“學(xué)位到房”指的是，租的房子如果有學(xué)位，只要租賃手續(xù)完備，租住之后享有與業(yè)主同等的入學(xué)權(quán)利。

對此，廣州市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，義務(wù)教育階段，每個區(qū)有多少學(xué)位是有剛性配比的。租的房子如果有學(xué)位，只要租賃手續(xù)完備，經(jīng)過資格審核后，租住之后享有與業(yè)主同等的入學(xué)權(quán)利。這就意味著擁有多套住房的業(yè)主應(yīng)該人戶一致，學(xué)位到房不到人，政策的主要目的是保障有學(xué)位騰出來給租戶的孩子上學(xué)：

對學(xué)位而言，租的房子是真正租賃的人來讀書的，不是用來炒作的。我們基本上戶籍是人戶一致，你的孩子在這個地方有這個學(xué)位，你現(xiàn)在人不居住在這兒，到另一個地方申請學(xué)籍的話，相應(yīng)的是要遷移出去的，不是說你一個人可以占有兩個學(xué)籍，這是不可能的。

據(jù)新安房產(chǎn)網(wǎng)消息，有專家預(yù)測，到2030年，租賃人口將達(dá)2.7億人?？梢哉f，租房“賦權(quán)”事關(guān)億萬民眾的權(quán)益。不過相關(guān)政策一經(jīng)報道，也引發(fā)不少人的擔(dān)心，如果實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，學(xué)位到房，對于已經(jīng)買了房的人來說，可能會不公平。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

一位廣州市民就表示：“這樣對買房者有些不公平，本來就為了這個學(xué)位，買了那么貴的房。所以這個對于打工的外來人口比較有力，對我們本地人可能就有沖擊。”

而據(jù)中國網(wǎng)報道，去年7月，南方日報、南方網(wǎng)曾聯(lián)合開展在線問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，高達(dá)56%的受訪者認(rèn)為，如果租房就能上名校，則不再考慮買學(xué)位房；另有22%的受訪者表示還會購買；剩下22%的受訪者選擇了“不確定”。

事實上，不論是去年出臺的租賃新政，還是今年教育局負(fù)責(zé)人的答復(fù)，都沒有排除“租房讀名校”的可能性，但也沒有保證“租房就一定可以讀名校”。

租學(xué)位房的風(fēng)險是什么？

據(jù)北京青年報報道，一些學(xué)校負(fù)責(zé)招生工作的老師表示，實際上“租學(xué)位”難以保證完全就近上學(xué)，只能在學(xué)區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決，“像我們學(xué)校的情況是，入學(xué)第一順位就基本已經(jīng)滿了，也就是京籍有房，且房子戶口都在我們學(xué)校片內(nèi)的，這些數(shù)量就已經(jīng)差不多了，所以我們滿足不了其他類的。這兩年，通過租房進(jìn)來的幾乎沒有。所以，即使在我們學(xué)校附近‘租’到學(xué)位，符合政策條件，也只能學(xué)區(qū)內(nèi)來協(xié)調(diào)安排入學(xué)，估計是進(jìn)不到我們學(xué)校”。

除此之外，怎么保證這個學(xué)位沒被用過？能不能查驗？也成為租房求學(xué)的家長最大的顧慮。已經(jīng)幫客戶成功“租過學(xué)位”的一位海淀中介透露，實際上無法保證，“六年一學(xué)位，這個我們都沒辦法核實。只能業(yè)主和租房人雙方自己私下簽協(xié)議，保障學(xué)位是否用過。但即使是這樣，也有風(fēng)險”。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

按照海淀的政策，入學(xué)時家長的登記住址會拿來和2016年以來這一登記住址用來入學(xué)的信息做比對。而這一信息系統(tǒng)，在“租學(xué)位”的過程中，房東、租戶以及中介實際上都無法觸及。

據(jù)北方網(wǎng)消息，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮表示，“學(xué)位房”引起的糾紛很多，家長購買或租賃學(xué)位房，要注意防范以下風(fēng)險：

第一，學(xué)位房的劃分有可能會微調(diào)，家長要去學(xué)校和教育部門核實，以免花了錢卻申請不到學(xué)位。

第二，即使有合同也不一定能申請到學(xué)位。知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張，各學(xué)校細(xì)則大不同，有的學(xué)校學(xué)位實行排名制，根據(jù)是否有戶籍、是否有房、買房或租房時間等，將申請者劃分為A、B、C、D幾類，按照優(yōu)先順序錄取，如果是非戶籍又租房的，排在后面未必能被錄取。

第三，有的學(xué)校規(guī)定，如該房學(xué)位已占用，則該學(xué)位使用將受到一定限制，如小學(xué)在6年內(nèi)不能使用，而中學(xué)在3年內(nèi)不能使用。因此，會出現(xiàn)原業(yè)主已遷走、學(xué)位仍被占用的情況。業(yè)主要防范風(fēng)險，如有孩子近幾年需要入學(xué)，不要盲目與他人簽訂合同。

第四，有的學(xué)校每學(xué)期都要求家長提供合法的《租賃合同》和納稅的《房屋租賃管理費(fèi)》發(fā)票，《勞動保障卡》(或《職工社會保險證》)的有效證件等。因此假合同也會有“穿幫”的風(fēng)險。

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