每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 梁秋月    

萬(wàn)人登記搖號(hào)搶購(gòu)數(shù)百套房源、銀行門口排隊(duì)驗(yàn)資的隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)1公里……用火熱來(lái)形容當(dāng)下的杭州樓市并不為過(guò)。盡管3月29日杭州出臺(tái)搖號(hào)購(gòu)房新政，但似乎并沒(méi)有澆滅購(gòu)房者的熱情，也未平息他們的焦慮。

后G20時(shí)代，即將到來(lái)的亞運(yùn)會(huì)，無(wú)疑成為杭州身上的重要標(biāo)簽，市場(chǎng)也愿意將“亞運(yùn)概念”作為杭州樓市火熱的注解。作為亞運(yùn)會(huì)各類設(shè)施中與地產(chǎn)關(guān)系最近的亞運(yùn)村，無(wú)疑成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。今年2月初，杭州亞運(yùn)村確定選址錢江世紀(jì)城北；5月初，綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)入圍亞運(yùn)村建設(shè)。

在杭州樓市版圖中，于今年開工、占地近1700畝的亞運(yùn)村份量極重。而在廣州亞運(yùn)城高開低走的“陰影”下，杭州亞運(yùn)村能否避免重蹈覆轍？“后亞運(yùn)時(shí)代”，杭州樓市又將走向何處？

亞運(yùn)村區(qū)域房?jī)r(jià)一年漲近6成

2015年9月16日，杭州獲得2022年第19屆亞運(yùn)會(huì)主辦權(quán)，杭州也成為繼北京、廣州之后，第三座舉辦亞運(yùn)會(huì)的中國(guó)城市。

亞運(yùn)會(huì)舉辦地確定后，亞運(yùn)村的選址成為廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。今年2月初，杭州官方公布亞運(yùn)村選址等規(guī)劃指標(biāo)。信息顯示，杭州亞運(yùn)村位于錢塘江南岸的蕭山區(qū)，由錢塘江、錢江世紀(jì)城、杭甬客專圍合而成?？傉嫉孛娣e1695畝，由運(yùn)動(dòng)員村、媒體村、技術(shù)官員村，以及綠化景觀等組成，其中含金量最高的運(yùn)動(dòng)員村、媒體村和技術(shù)官員村占地面積達(dá)到996畝，住宅規(guī)劃建筑面積238萬(wàn)平方米。

5月23日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了蕭山區(qū)錢江世紀(jì)公園東北側(cè)的亞運(yùn)村地塊。從地鐵2號(hào)線錢江世紀(jì)城站出來(lái)，沿平瀾路向北步行約1公里，空曠的亞運(yùn)村地塊盡收眼底。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前地塊內(nèi)雜草叢生，已有少量工廠機(jī)械進(jìn)場(chǎng)施工。按照計(jì)劃，亞運(yùn)村計(jì)劃于2018年6月開工。4年后的亞運(yùn)會(huì)，這里將是賽事運(yùn)動(dòng)員等的生活區(qū)域。而會(huì)后，數(shù)百萬(wàn)平方米的亞運(yùn)村，將成為商品房，由承建的開發(fā)商出售給購(gòu)房者。

圖為杭州亞運(yùn)村地塊現(xiàn)狀 程成攝

亞運(yùn)村地塊雖較“荒蕪”，但因其所處錢江世紀(jì)城板塊，商務(wù)氛圍并不弱，該板塊自2003年起就已進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅亞運(yùn)村周邊已建成和在建的商務(wù)樓宇就不下20座，從各寫字樓進(jìn)出的年輕白領(lǐng)比肩疊跡。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前錢江世紀(jì)城寫字樓的租金在1.5元~3.5元/平方米/天不等，物業(yè)費(fèi)約在10元/平方米/月左右。

此外，錢江世紀(jì)城區(qū)域居住氛圍也很濃厚。除融信保利創(chuàng)世紀(jì)、利二花苑等住宅外，還有麗景國(guó)際等多個(gè)商住樓。

“2015年我買的時(shí)候單價(jià)還不到2萬(wàn)元，現(xiàn)在二手掛牌價(jià)應(yīng)該上4萬(wàn)元了吧。”在亞運(yùn)村旁的麗晶國(guó)際，一位業(yè)主向記者表示，“錢塘江、錢江世紀(jì)公園、奧體中心就在眼前，旁邊還有亞運(yùn)村，未來(lái)這邊只會(huì)越來(lái)越好”。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，麗晶國(guó)際在2013年開盤時(shí)均價(jià)僅在1.2萬(wàn)元/平方米左右。而從麗晶國(guó)際樓上望去，西側(cè)的奧體中心，北側(cè)的錢塘江、錢江新城、錢江世紀(jì)公園盡收眼底，亞運(yùn)村地塊也一覽無(wú)余。

圖為杭州亞運(yùn)村西側(cè)的錢江世紀(jì)城公園以及錢塘江對(duì)岸的錢江新城CBD 程成攝

在記者的隨機(jī)走訪中，不管是在附近商務(wù)樓宇工作的年輕白領(lǐng)、周邊居住的居民，還是來(lái)錢江世紀(jì)公園游玩的游客，除了對(duì)杭州亞運(yùn)會(huì)的期待外，大多也認(rèn)為近期杭州樓市火熱，與亞運(yùn)會(huì)的臨近不無(wú)關(guān)系。

“為了迎接亞運(yùn)會(huì)，又是修地鐵、修路，還要修文體場(chǎng)館，配套越來(lái)越好，房?jī)r(jià)沒(méi)有不漲的道理！”上述麗晶國(guó)際業(yè)主告訴記者。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，自2015年9月獲得亞運(yùn)會(huì)主辦城市后，至2018年4月底，規(guī)劃面積22.27平方公里的錢江世紀(jì)城板塊，商品住宅成交量達(dá)到153萬(wàn)平方米，共1.5萬(wàn)套。

價(jià)格方面，今年4月份，錢江世紀(jì)城商品住宅成交均價(jià)35336元/平方米，同比漲幅56.5%，較2015年9月漲幅155%，約為同期杭州全市平均房?jī)r(jià)漲幅的2倍。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，亞運(yùn)村所在的錢江世紀(jì)城板塊無(wú)疑是亞運(yùn)會(huì)最大的受益者之一。

“后亞運(yùn)時(shí)代”樓市或有透支隱憂

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，涵蓋北上廣深，以及各省區(qū)市省會(huì)（首府）等36個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，2018年4月份，杭州商品住宅成交均價(jià)26255元/平方米，以31%的同比漲幅位居上述36個(gè)城市第二位，僅次于青島37%的同比漲幅。

亞運(yùn)會(huì)概念，無(wú)疑是杭州樓市火熱的重要原因。多位市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，舉辦亞運(yùn)會(huì)，除提升杭州國(guó)際影響力外，包括道路、地鐵、公交、文體設(shè)施等配套都將逐步完善，亞運(yùn)會(huì)將成為提升杭州軟硬實(shí)力的重要催化劑。

作為亞運(yùn)會(huì)的重要設(shè)施之一的亞運(yùn)村，因其體量巨大、自帶光環(huán)，而格外受關(guān)注。

“從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，亞運(yùn)村的住宅價(jià)格一般會(huì)經(jīng)歷這樣幾個(gè)階段：會(huì)前，基礎(chǔ)設(shè)施大量投入，房?jī)r(jià)快速上漲；會(huì)后一段時(shí)間內(nèi)達(dá)到頂峰；隨著亞運(yùn)賽事結(jié)束和亞運(yùn)熱的退卻，房?jī)r(jià)一般會(huì)出現(xiàn)下跌或跑輸大勢(shì)。”地產(chǎn)分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

以總規(guī)劃建筑面積約500萬(wàn)平方米的廣州亞運(yùn)村為例，從2004年到2010年亞運(yùn)會(huì)前，亞運(yùn)村所在區(qū)域的房?jī)r(jià)從4000元/平方米一路突破10000元/平方米。但亞運(yùn)會(huì)后，上市銷售的廣州亞運(yùn)村經(jīng)歷了“高開低走”的行情。

開盤當(dāng)天，亞運(yùn)村均價(jià)約12000元/平方米左右，當(dāng)年成交3878套、45億元，登頂廣州樓市“雙料冠軍”。但一直到2016年年中，其房?jī)r(jià)還在13000元/平方米左右徘徊。目前，廣州亞運(yùn)村在售二手房、新房（裝修交付）均價(jià)約在25000元/平方米左右。

8年時(shí)間亞運(yùn)村房?jī)r(jià)僅上漲約108%，且前6年房?jī)r(jià)基本“漲不動(dòng)”。

對(duì)比廣州全市的行情，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅均價(jià)在2010年首次突破萬(wàn)元，同比漲幅近4成，達(dá)到13060元/平方米左右。2016年年中，廣州新房均價(jià)約20000元/平方米。目前，廣州二手住宅成交均價(jià)約30900元/平方米左右。

粗略計(jì)算，8年間廣州樓市價(jià)格上漲137%。

如此看來(lái)，廣州亞運(yùn)村經(jīng)歷了先高開低走、后跟隨大勢(shì)補(bǔ)漲的行情，但房?jī)r(jià)走勢(shì)依然跑輸廣州樓市整體行情。而其2016年后出現(xiàn)的補(bǔ)漲行情，也主要得益于當(dāng)年樓市去庫(kù)存政策帶來(lái)的全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，以及亞運(yùn)村自身配套設(shè)施的完善。

“與廣州亞運(yùn)村選址遠(yuǎn)離市中心、配套設(shè)施全靠自建不同，此次杭州亞運(yùn)村離市中心更近、周邊配套設(shè)施也更加完善。”薛建雄分析認(rèn)為。

從區(qū)位上看，杭州亞運(yùn)村北依錢塘江，與錢江新城CBD、杭州市政府隔江相望，西臨錢江世紀(jì)城、錢江世紀(jì)公園、奧體中心。交通方面，目前已有地鐵2號(hào)線，未來(lái)還將新增地鐵6號(hào)線。

此外，與廣州亞運(yùn)村此前由5家房企組成聯(lián)合體聯(lián)合競(jìng)標(biāo)建設(shè)不同，此次杭州亞運(yùn)村的運(yùn)動(dòng)員村、媒體村、技術(shù)官員村交由3家房企單獨(dú)建設(shè)。這一模式在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，可減少巨大的協(xié)調(diào)成本，提高決策效率，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“當(dāng)前杭州樓市確實(shí)很熱，亞運(yùn)會(huì)帶來(lái)的利好集中釋放，房?jī)r(jià)漲幅非常明顯。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“未來(lái)亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，城市建設(shè)基本成型，利好將逐漸消退，而亞運(yùn)村200多萬(wàn)平方米住宅的相繼上市，要防范樓市的潛在透支風(fēng)險(xiǎn)”。

數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年，杭州土地出讓面積分別為532萬(wàn)平方米、691萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積分別為1252萬(wàn)平方米、1585萬(wàn)平方米，其中住宅可建面積分別為983萬(wàn)平方米、985萬(wàn)平方米。

“但未來(lái)隨著利好的逐一兌現(xiàn)，以及城市建設(shè)投入的下降，或者樓市再現(xiàn)大的調(diào)控政策的話，‘后亞運(yùn)時(shí)代’的房?jī)r(jià)很有可能會(huì)往下走。”薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“但如果杭州能成功實(shí)現(xiàn)向以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融企業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，杭州樓市也許會(huì)得到支撐并再次爆發(fā)”。