每經(jīng)記者 李少婷    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯 張海妮    

“中旅國(guó)際小鎮(zhèn)，擁有著沈陽(yáng)最美賽特奧萊……”作為旅游地產(chǎn)拳頭產(chǎn)品之一——中旅國(guó)際小鎮(zhèn)的配套商業(yè)未能帶來(lái)預(yù)期的收益。

2016年初，《中共中國(guó)港中旅集團(tuán)公司黨委巡視整改情況的通報(bào)》指出，沈陽(yáng)商業(yè)街項(xiàng)目于2015年12月以5.6億元出售予北京王府井集團(tuán)旗下的春天百貨公司，以盤活閑置低效資產(chǎn)。

王府井集團(tuán)接手商業(yè)項(xiàng)目一期后，在2015年著手推動(dòng)與港中旅（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司共同合作開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)賽特奧萊二期擴(kuò)建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于2018年底前陸續(xù)完成。不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)賽特奧萊二期尚未開(kāi)工。有項(xiàng)目承建工程隊(duì)方面人士表示：“二期的開(kāi)工時(shí)間在等甲方通知，目前什么信息也沒(méi)有，圖紙也沒(méi)有。”

亮點(diǎn)商業(yè)配套一度成閑置低效資產(chǎn)

“小鎮(zhèn)的迷人，不在于超脫世外的隱逸，而在于可隨心切換繁華與自然的舒適。”中旅國(guó)際小鎮(zhèn)被定位為第一代旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，作為切換至“繁華”的配套設(shè)施，北歐式奧萊商業(yè)街道規(guī)劃占地面積22萬(wàn)平方米，被中旅國(guó)際小鎮(zhèn)官網(wǎng)稱為沈陽(yáng)最美賽特奧萊。

根據(jù)王府井（600859，SH）披露，沈陽(yáng)賽特奧萊于2012年開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)以來(lái)銷售收入增速超過(guò)30%，被認(rèn)為成功將奧特萊斯業(yè)態(tài)引入東北市場(chǎng)。

盡管光環(huán)加身，但其運(yùn)營(yíng)效率卻并不理想。2015年7月至9月，中央第十巡視組對(duì)中國(guó)旅游集團(tuán)有限公司（原名中國(guó)港中旅集團(tuán)公司，2016年中國(guó)國(guó)旅集團(tuán)有限公司整體并入改為現(xiàn)名，為便于理解，改名前后統(tǒng)一簡(jiǎn)稱中旅集團(tuán)）進(jìn)行巡視，2016年1月公示巡視整改情況。其中“因投資決策不科學(xué)造成嚴(yán)重虧損項(xiàng)目的整改”部分提到，沈陽(yáng)商業(yè)街項(xiàng)目于2015年12月與北京王府井集團(tuán)春天百貨公司簽署產(chǎn)權(quán)出售協(xié)議，對(duì)方出資5.6億元買下了商業(yè)街，盤活了閑置低效資產(chǎn)。

“現(xiàn)在已經(jīng)完全是我們（指王府井）自己的了，跟港中旅沒(méi)有什么關(guān)系了。”6月20日，沈陽(yáng)賽特奧萊商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱沈陽(yáng)賽特奧萊）市場(chǎng)部工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹道。

中旅國(guó)際小鎮(zhèn)的奧特萊斯主要通過(guò)兩個(gè)公司操作，其中沈陽(yáng)賽特奧萊負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，沈陽(yáng)北方奧萊商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱沈陽(yáng)北奧）為物業(yè)持有方。王府井集團(tuán)分兩次分別將運(yùn)營(yíng)公司及物業(yè)公司納入麾下。

2013年12月，王府井國(guó)際（王府井集團(tuán)旗下企業(yè)）收購(gòu)沈陽(yáng)賽特奧萊母公司，2017年4月，包含沈陽(yáng)賽特奧萊的資產(chǎn)被注入上市公司王府井。2015年12月，王府井以5.6億元競(jìng)購(gòu)獲得沈陽(yáng)北奧唯一股東青島北方奧萊管理有限公司的股權(quán)及債權(quán)，從而獲取沈陽(yáng)賽特奧萊的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，面積近7萬(wàn)平方米。“可進(jìn)一步提高公司自有物業(yè)比例，符合公司業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略，有助于沈陽(yáng)賽特奧特萊斯項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。”王府井公告顯示。

王府井集團(tuán)接手之前沈陽(yáng)奧萊項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)情況已難以查證，從王府井公告信息看，沈陽(yáng)奧萊項(xiàng)目近年來(lái)業(yè)績(jī)并不理想。

王府井2017年半年報(bào)顯示，沈陽(yáng)奧萊項(xiàng)目處于成長(zhǎng)階段，同比實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。根據(jù)王府井公告，沈陽(yáng)賽特奧萊2016年1~6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.92億元，凈利潤(rùn)為-577.95萬(wàn)元，而“上年”營(yíng)收為5.56億元，凈利潤(rùn)為-851萬(wàn)元。沈陽(yáng)賽特奧萊旗下的沈陽(yáng)賽特餐飲有限公司2016年1~6月凈利潤(rùn)為16.61萬(wàn)元，但股東權(quán)益僅為-514.13萬(wàn)元。

物業(yè)持有方青島北奧的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)則相對(duì)樂(lè)觀，但也僅僅是微利。王府井公告顯示，青島北奧2014年未開(kāi)展業(yè)務(wù)；2015年10月25日?qǐng)?bào)表顯示，青島北奧營(yíng)收為零，凈利潤(rùn)為-0.02萬(wàn)元；2016年凈利潤(rùn)為614.12萬(wàn)元，2017年凈利潤(rùn)為340.57萬(wàn)元。

二期項(xiàng)目合作兩年多至今未動(dòng)工

中旅國(guó)際小鎮(zhèn)賽特奧萊項(xiàng)目目前運(yùn)營(yíng)的為第一期。前述沈陽(yáng)賽特奧萊市場(chǎng)部人士介紹，其與店鋪之間采取兩種方式，大多為“扣點(diǎn)”方式，即抽成方式，也有少量是租金方式。也即，運(yùn)營(yíng)方的營(yíng)收情況與店鋪經(jīng)營(yíng)情況關(guān)系緊密。

王府井集團(tuán)接手之前的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)難以求證。但此前有分析認(rèn)為，在一期落成后，沈陽(yáng)市區(qū)域內(nèi)又開(kāi)設(shè)了另外兩個(gè)奧特萊斯，沈陽(yáng)地區(qū)的奧特萊斯供大于求，因此沈陽(yáng)賽特奧萊的運(yùn)營(yíng)效率并不高。

前述沈陽(yáng)賽特奧萊市場(chǎng)部人士介紹，相較于沈陽(yáng)地區(qū)另外兩家?jiàn)W特萊斯，沈陽(yáng)賽特奧萊堅(jiān)持奧特萊斯的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)基調(diào)，多為品牌直供商品，在商品質(zhì)量上定位更高端。

沈陽(yáng)賽特奧萊一期六個(gè)入口之一  每經(jīng)記者 李少婷/攝

該人士還介紹目前一期的店鋪出租率為100%，輻射整個(gè)遼寧地區(qū)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)走訪了解到的情況基本印證了上述說(shuō)法。“基本上以開(kāi)車過(guò)來(lái)的為主，而且以家庭為單位的很多，有2000多個(gè)停車位，一般周六、周日、節(jié)假日的時(shí)候是爆滿的。”沈陽(yáng)賽特奧萊市場(chǎng)部人士笑稱。

沈陽(yáng)賽特奧萊正在開(kāi)發(fā)第二期。王府井2016年4月披露的債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，王府井與港中旅（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司簽署《合作開(kāi)發(fā)框架協(xié)議》，計(jì)劃共同開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)賽特奧萊二期項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)面積約7萬(wàn)平方米，其中公司規(guī)劃投資總額不超過(guò)3.01億元。

對(duì)于“共同開(kāi)發(fā)”的界定，王府井在2015年12月的公告中表述為“王府井根據(jù)其日后經(jīng)營(yíng)需要，將自行負(fù)責(zé)并主導(dǎo)沈陽(yáng)賽特奧萊二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、調(diào)規(guī)報(bào)建、環(huán)境評(píng)估、采購(gòu)招標(biāo)、工程施工、成本管理、質(zhì)量管理及竣工驗(yàn)收等設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)的全過(guò)程”。

梳理公開(kāi)資料，記者發(fā)現(xiàn)王府井2015年年度股東大會(huì)曾介紹，沈陽(yáng)賽特奧萊二期尚處于土地規(guī)劃階段，公司尚未投入資金，預(yù)計(jì)2018年底開(kāi)發(fā)完成。王府井2017年半年報(bào)介紹：“大力推動(dòng)沈陽(yáng)賽特奧萊二期擴(kuò)建項(xiàng)目”。

遼寧省招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng)顯示，“賽特奧萊商業(yè)街二期”項(xiàng)目設(shè)計(jì)和勘察于2017年10月至11月分別招標(biāo)，計(jì)劃投資4.98億元，建設(shè)單位為港中旅（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司，總建筑面積為113畝（注：換算約等于7.53萬(wàn)平方米）。

多位民商法律師分析認(rèn)為，公司內(nèi)部股權(quán)變動(dòng)并不影響之前公司簽訂合同的效力，但如果雙方協(xié)商，在兩方均同意的情況下，也可以變更合同內(nèi)容。另外，還要看合同內(nèi)容是否約定了股權(quán)變更后是否變更或解除合同的條款。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，原定于2018年底開(kāi)發(fā)完成的二期擴(kuò)建項(xiàng)目尚未動(dòng)工。“現(xiàn)在還沒(méi)進(jìn)場(chǎng)，和一期的運(yùn)營(yíng)模式差不多，只不過(guò)風(fēng)格可能有些變化。”二期項(xiàng)目方沈陽(yáng)北奧介紹。

二期擴(kuò)建項(xiàng)目緊鄰一期已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前，為二期項(xiàng)目做準(zhǔn)備的一期改造工程正在進(jìn)行中，現(xiàn)場(chǎng)有吊車在一期改造部分施工，而二期擴(kuò)建部分靠近一期的這一側(cè)被鐵柵欄和綠紗網(wǎng)圍住，內(nèi)有摻雜石塊的土堆及荒草，沒(méi)有施工跡象。

沈陽(yáng)賽特奧萊二期擴(kuò)建項(xiàng)目臨近一期一側(cè)已被鐵柵欄和綠紗布圍起來(lái)，柵欄內(nèi)可見(jiàn)摻雜著石塊的土堆，但沒(méi)有動(dòng)工跡象  每經(jīng)記者 李少婷/攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了解到，二期項(xiàng)目承建方北京建筑集團(tuán)于2018年3月入駐。“二期的開(kāi)工時(shí)間在等甲方通知，目前什么信息也沒(méi)有，圖紙也沒(méi)有。”承建方一位工作人員表示，而對(duì)于完工時(shí)間，其表示無(wú)法預(yù)估，前述沈陽(yáng)北奧方面人士則表示2018年底前無(wú)法完工。

對(duì)于目前沈陽(yáng)奧萊項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況及二期開(kāi)發(fā)進(jìn)展，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于6月25日向王府井方面指定郵箱發(fā)送了采訪函，對(duì)方26日回復(fù)稱，由于涉及商業(yè)機(jī)密無(wú)法作答，相關(guān)信息可參考公告。