盤和林

近日，杭州、天津相繼發(fā)布關于加強企業(yè)自持租賃住房管理的通知，以防止房地產市場明租實售行為。目前各地紛紛出臺租賃住房新規(guī)，從政策熱點可以看出，住房租賃市場將會是下一個熱點。

筆者認為，租賃市場處于政策紅利期，但仍需同時做好規(guī)范調控，尤其是遏制住“明租實售”等行為，不僅有助于保護消費者利益，也有助于防止企業(yè)自持租賃住房政策扭曲、變樣，從鼓勵發(fā)展租賃市場的角度而言，也是十分及時、必要的舉措。

近幾年政府對過熱房地產市場的調控從未放松，2018年可謂是房地產市場的調控大年，棚改貨幣化改革標志著三四線城市去庫存任務正式告一段落，據有關數據顯示，今年4月我國商品住宅待售房屋面積為28522萬平方米，降幅為37.5%，6月份待售面積降幅甚至達到14.7%。

雖然房地產市場進入存量時代，但是我們不得不看清兩個現實問題。

其一，房價很難真正下降，出現大眾所期望的拐點。

我國房價之所以前期一路高漲，通貨膨脹成本上升是部分原因，但也少不了投機者的推波助瀾。投機者利用政策空白，扭曲市場供求，導致一二手房價倒掛，部分房地產熱門地區(qū)二手房價接近新房價格的兩倍，雖然進入存量時代，但是投機者緊握房源，價格倒掛的高價二手房市場依舊不能利好住房需求者。

其二，由于我國經濟發(fā)展水平地區(qū)差異性比較大，導致人口流動性較強，租賃市場較為活躍。

隨著時代的發(fā)展，民眾的觀念也有所轉變，租房住也越來越能為大家認可，且從經濟上來講比買房更劃算。據易居研究院50城租金數據，目前全國城市平均每平方米的租金是40元/月，以100平方米的房子來說，每月租金與月供基本持平，但是卻可以省下首付的費用，與買房相比，租房一定程度上顯得更加經濟實惠。

凱恩斯說過有需求就有供給，在租售并舉的號召下，只租不售的地塊在全國多個城市開始涌現。由于房價依然看漲，有利于資產增值，在目前政策的調控下，只租不售對于房地產開發(fā)商來說，也不失為一門穩(wěn)賺不賠的生意，也不失為一個比較好的選擇。

此外，房租未來還有一定的上漲空間，同時由于人們觀念的改變，租賃市場或成為房地產開發(fā)商們的新奶酪。因而，看準商機的開發(fā)商們也紛紛轉型做起了“房東”。

從天津、杭州目前出臺的新規(guī)來看，租賃市場問題主要集中在兩個方面。

首先，就租期來講，允許長租但是明令禁止10年以上的租賃期，以防范明租實售現象。該項政策其實還是意在規(guī)制房地產銷售亂象，維護消費者權益，也有助于防止企業(yè)自持租賃住房政策扭曲變形。

在此前房價居高不下的情況下，難免有開發(fā)商為了逐利紅了眼，鉆政策空子將租期較長的租賃房源變相賣給消費者。

據有關資料顯示，北京已經成交過的27宗土地當中就包含70年持有租賃房源，其租賃期限已達到住房期限。這樣的情形一旦發(fā)生，受損的不僅有地方政府還有民眾，僅有企業(yè)獲利。根據帕累托均衡，其結果就是整個社會福利遭受損失。

其次，從供地來源來看，各級政府將不再是自持性租賃住房土地供給來源唯一的提供者，符合規(guī)劃權屬不變而依法取得的土地、農村集體經營性建設用地都可成為租賃住房的試點。這一規(guī)定其實是有跨越性意義的，它意味著政府不再壟斷住房供地，供地主體將更加多元化。

租售并行的土地供給將對集體性土地價值產生極大的影響，同時對于大中型國有或者私有企業(yè)閑置的土地資源再利用，也能有效地提升整個社會的資源利用效率，并幫助企業(yè)回籠資金減少損失。但是自持性租賃房地產產生的效益能否有效地吸引企業(yè)新建投資，目前市場還未產生現實的回應。

不過，對于住房需求者和房地產市場整體來講，這一突破依然可喜可賀。租賃市場的強勢介入，對于解決民眾住房問題具有國家宏觀調控難以替代的優(yōu)勢。市場的逐利行為會引發(fā)競爭，競爭有利于資源的有效配置，當租賃市場開始吸引市場流量時，自然會給房價帶來降溫，這有利于被扭曲的市場逐漸向真實的供求關系靠攏，減少房地產泡沫的積累，使得房地產市場更加健康發(fā)展。

總之，自持性租賃房地產作為一個新事物進入房地產，其效益可期，但是依舊需要等待時間考驗。希望處于政策紅利期的租賃市場能抓住機遇，不要讓民眾期待得太久。

（作者為中國財政科學研究院應用經濟學博士后）