每經(jīng)記者 沈溦    每經(jīng)編輯 胥帥    

圖片來源：每經(jīng)記者沈溦 攝

占地7600余畝，內(nèi)設天都公園、度假酒店、商業(yè)街、游樂廣場等各項配套設施，開發(fā)近20年的杭州超級大盤廣廈天都城曾是浙江廣廈（600052，SH）最為標桿的房地產(chǎn)項目。它有開發(fā)伊始的驚艷亮相，也有一度因為銷售不力，開發(fā)緩慢等問題遭受質(zhì)疑。

盡管近年來受惠于杭州房地產(chǎn)市場的火熱態(tài)勢，天都城項目屢現(xiàn)銷售火爆景象，然而浙江廣廈依然于近期正式公布了剝離地產(chǎn)業(yè)務的計劃。

根據(jù)此前公司公告，擬將天都實業(yè)100%的股權(quán)，以15.38億元的價格，轉(zhuǎn)讓給公司控股股東廣廈控股。據(jù)悉，天都實業(yè)的主要資產(chǎn)即廣廈天都城，截至2017年底，天都城剩余的天祥A和天祥B兩地塊，仍有約25.85萬平方米建筑面積尚未出售，另有A07地塊尚未開發(fā)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，該交易方案一經(jīng)公告即引起市場和監(jiān)管層的極大關(guān)注，由于天都實業(yè)至2017年為止仍為浙江廣廈主要收入來源，交易資產(chǎn)后，公司新興業(yè)務是否完善，交易對方資金能力等方面均受質(zhì)疑，此外，在杭州樓市處于明顯上行期，天都實業(yè)此次交易價格與所售資產(chǎn)價值，形成了較大差距更是引人注意。

盡管在7月27日，浙江廣廈調(diào)整交易價格為17.69億元，不過距離市場價格似乎仍有距離。近日，記者就此實地趕往位于杭州近郊的廣廈天都城，了解樓盤現(xiàn)狀及開發(fā)情況。

市場價高于披露銷售均價

從杭州火車東站所在的城東新城出發(fā)，地圖顯示到達天都城項目直線距離超過13公里。資料顯示，天都城項目位于杭州主城區(qū)東北方向，所在余杭區(qū)星橋街道，與丁橋板塊、臨平新城相隔較近。

由于近幾年的杭州城市建設開發(fā)提速，原有的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域舊城改造新城建設均已初具規(guī)模，道路建設，樓盤開發(fā)基本完備。例如途經(jīng)離天都城不遠的丁橋區(qū)域，二手房每平方米均價已超過三萬元。

天都城就位于丁橋通往臨平的臨丁路上，記者在臨丁路上下車，在寫有“天都城”的牌坊外看到，天瀾楓橋亭、天瀾蘇荷苑等項目現(xiàn)已開發(fā)完畢，正在進行裝修。2016年，由于性價比以及地鐵利好等因素，上述小區(qū)曾一度出現(xiàn)排隊搶房的情況。

再往里走，天星苑、天水苑等小區(qū)早已交房多年，周邊商業(yè)氛圍已顯，記者從外圍觀察，小區(qū)入住率已相當高，而在小區(qū)中心鐵塔廣場南側(cè)，樓盤銷售中心仍在營業(yè)，另一邊杭州地鐵3號線已在開挖。一名天都城銷售人員對記者表示，今年4月，地鐵工程已經(jīng)開始，天都城站將設在天都大道與鐵塔廣場的交接處。

“天都城在售樓盤僅有位于東北側(cè)的濱沁公寓最后兩幢樓，目前尚未開盤，均價估計接近2萬元/平方米，需要排隊搖號。”該銷售人員表示，天祥B地塊樓盤已開工但尚未上市，受政府限價因素影響，目前天都城一手房與二手房之間也存在房價倒掛現(xiàn)象，二手房均價基本已超過2萬元/平方米。

而對于剩余尚未開發(fā)的A07地塊，銷售人員告訴記者，該地塊項目公司初步規(guī)劃將建設高層公寓和排屋，目前還未正式動工，至于銷售價格，由于開發(fā)時間尚未確定，還不好預測。

該人員表示，公司（此處指“廣廈控股”）剛剛在不遠處星橋板塊拍的土地，樓面價1.73萬元/平方米，未來銷售價格應當會破3萬元/平方米，相應的天都城未來價格應該也會有提升，但在政府限價影響下，該利好能否成行，以及入市時間還不好預測。

此后記者又前往A07地塊實地查看，該地塊位于天都城內(nèi)部天星路與明都路交叉口西北面，目前地塊外部有圍墻圍住，目測仍沒有地上建筑，不過有不少工程車輛進出，地塊現(xiàn)場也有供施工人員居住的臨時建筑。地塊周邊錦上豪庭項目及余杭區(qū)時代小學，離地鐵口大約500米距離。

一名二手房中介人士表示，目前小區(qū)內(nèi)部各類戶型二手房均價至少在2萬元/平方米以上，其向記者展示的價格來看，均價從22000元/平方米到26000元/平方米不等。

根據(jù)浙江廣廈相應公告，天都實業(yè)天祥A地塊已開發(fā)為天都濱沁公寓，總建筑面積約18.7萬平方米，除2017年已銷售部分9.95萬平米和今年一季度銷售的5055平方米，這一地塊未售面積約8.25萬平方米。另一幅天祥B地塊的總建筑面積為17.6萬平方米，兩個住宅地塊未出售總面積約25.85萬平方米。

年報顯示，天都濱沁公寓2017年銷售均價1.37萬元/平方米，按照此價格測算，上述未售部分銷售額超過35.5億元。以上述銷售人員所述的即將上市房源約2萬元/平方米價格粗略估算，銷售額或高達50億元。

受質(zhì)疑對價調(diào)升為17.69億

如此巨大的價格差異，也引起了監(jiān)管層的發(fā)問。據(jù)7月5日問詢函顯示，上交所表示，2018年4月4日，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產(chǎn)集團有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲出〔2018〕5號地塊，初步估算樓面價約1.73萬元/平方米。該地塊臨近天都實業(yè)相關(guān)項目所在地，具有較強可比性。如以該地塊樓面價計算，僅天都實業(yè)所持未開發(fā)土地估算售價就達16.21億元，高于本次交易全部作價15.38億元。

對此，上交所要求公司對估值是否存在重大差異，在交易定價方面是否予以考慮，是否勤勉盡責，要求回復。

7月27日晚間，浙江廣廈回復上海證券交易所二次問詢函，補充披露重組資產(chǎn)A07地塊等房地產(chǎn)資產(chǎn)，及交易對方后續(xù)還款可能出現(xiàn)逾期或無法償還的風險等情況。

對于A07地塊等房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值與本次重組估值的差異性，浙江廣廈稱，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產(chǎn)集團有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲出〔2018〕5號地塊，初步估算樓面價約1.73萬元/平方米。

根據(jù)該公司及廣廈控股初步測算，該地塊預計售價需達到2.9萬元/平方米以上方可實現(xiàn)項目盈虧平衡。本次交易《資產(chǎn)評估報告》中A07地塊的評估售價1.73萬元/平方米與前述2.9萬元/平方米的盈虧平衡點存在較大差異。

但是，將A07地塊按土地拍賣樓面價單獨測算，并獨立出售不具備操作的可行性。按1.73萬元/平方米樓面價格測算A07地塊等房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值與本次重組估值不具有可比性。

浙江廣廈表示，為保護上市公司及中小投資者的權(quán)益，經(jīng)與交易對方協(xié)商，調(diào)增交易作價2.31億元，本次交易價格由15.38億元調(diào)整為17.69億元。

同時，為保障上市公司利益，本次交易價款支付時間縮短，交易對方需對天祥A、天祥B及A07地塊實際銷售備案價與評估價格差異部分按比例補償，并通過廣廈控股子公司股權(quán)質(zhì)押給上市公司等方式保障此次交易價款的支付。

在前期控股股東仍有大額款項未償還的情況下，仍向控股股東出售資產(chǎn)及后續(xù)還款可能出現(xiàn)逾期或無法償還方面。浙江廣廈補充披露公司選取廣廈控股為交易對方的原因、交易對方后續(xù)還款可能出現(xiàn)逾期或無法償還的風險。

據(jù)悉，浙江廣廈于2018年7月30日(周一)開市起復牌。此次重組尚需經(jīng)公司股東大會批準通過，因此公司將于股票復牌后繼續(xù)推進相關(guān)工作。

相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)人士對記者表示，伴隨著土地成本飆高，資金周轉(zhuǎn)趨緩，房地產(chǎn)政策調(diào)控，類似浙江廣廈這類中小房企“棄房”轉(zhuǎn)型已是必然，出售資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流也有利于公司開展后續(xù)動作。不過對于上市房企來說，拋售業(yè)務會帶來一定的業(yè)績波動，如何解釋資產(chǎn)估值，做好新業(yè)務，來應對股東質(zhì)疑、監(jiān)管層問詢，將是一大考驗。