李宇嘉

2018年行至過(guò)半，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，盡管全國(guó)樓市成交量連續(xù)37個(gè)月回升，70個(gè)大中城市中有63個(gè)城市的房?jī)r(jià)在上漲，但隨著房地產(chǎn)“去杠桿”持續(xù)推進(jìn)，調(diào)控政策疊加的效果開始顯現(xiàn)，樓市量?jī)r(jià)漲幅整體有所回落。

下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)依然面臨較大下行壓力，金融市場(chǎng)違約案例增加，“去杠桿”將轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性去杠桿”。

近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，積極的財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，希望通過(guò)基建托底和民生“補(bǔ)短板”、疏通貨幣信貸政策傳導(dǎo)渠道，提高宏觀管理效率。
今年以來(lái)，“降準(zhǔn)+MLF組合”成為央行實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性投放的主要方式。6~7月，央行通過(guò)MLF（中期借貸便利）操作已累計(jì)凈投放9055億元，流動(dòng)性環(huán)境適度寬松將持續(xù)。

那么，如何防止釋放出的資金違規(guī)流入樓市？如何防止居民過(guò)度加杠桿？如何防止基建托底過(guò)程中又一次造成地方對(duì)房地產(chǎn)依賴加深？如何防止調(diào)控再次陷入周期性的松緊循環(huán)，造成新一輪房?jī)r(jià)上漲？

近期，部分城市甚至包括部分三四線城市樓市回溫趨勢(shì)顯現(xiàn)，投資和投機(jī)炒作泛起，這對(duì)下半年樓市調(diào)控和金融政策提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

對(duì)此，近期新華社文章《嚴(yán)格把“房住不炒”落到實(shí)處》明確提出，樓市調(diào)控正處于向長(zhǎng)效機(jī)制完善落地的過(guò)渡關(guān)鍵期，地方政府要堅(jiān)定不移地承擔(dān)調(diào)控主體責(zé)任，保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，應(yīng)予以堅(jiān)決約談問(wèn)責(zé)。

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

近期，一線城市紛紛以實(shí)際行動(dòng)，表明繼續(xù)調(diào)控的決心。7月25日，北京市房山區(qū)住建委舉辦了商辦項(xiàng)目專項(xiàng)整治工作會(huì)，明確不得變相“以租代售”、不得為個(gè)人規(guī)避限購(gòu)代辦工商注冊(cè)登記。

此外，廣州近期也出臺(tái)了住房公積金新政，一人多次離婚買房、多人頻繁買賣一套房的公積金提取“被叫停”。此外，非戶籍地、非繳存地異地購(gòu)房，非配偶或非直系親屬共同購(gòu)房等申請(qǐng)公積金提取，各地可結(jié)合自身實(shí)際情況階段性停止實(shí)施該類型提取政策，繼續(xù)實(shí)施該類型提取政策的地方，要嚴(yán)格審核申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的資格。

針對(duì)貸款購(gòu)房比例回升，為控制杠桿率，深圳國(guó)有大行上調(diào)房貸利率，并釋放出公司購(gòu)房限售5年，個(gè)人購(gòu)房限售3年的調(diào)控新思路；上海市也表態(tài)“限購(gòu)限貸”不放松。

目前，盡管“因城施策”的框架已形成，但很多地方依賴房地產(chǎn)的格局并未改變，樓市調(diào)控權(quán)責(zé)不平衡，調(diào)控效果不盡如人意。由于土地財(cái)政和稅收對(duì)房地產(chǎn)依賴較大，自主調(diào)控容易演化為“被動(dòng)調(diào)控”，甚至“邊調(diào)控、邊松綁”。

那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)秩序混亂的城市，盡管出臺(tái)了限售、限購(gòu)等調(diào)控措施，但人才引進(jìn)、公積金等政策又消解了部分調(diào)控力度。另外，囿于對(duì)樓市下滑的擔(dān)心，限購(gòu)、限售措施等往往“高舉輕落”。

下一步調(diào)控，預(yù)計(jì)將更多強(qiáng)調(diào)地方主體責(zé)任。近期，國(guó)家7部委啟動(dòng)長(zhǎng)達(dá)半年的樓市亂象專項(xiàng)整頓活動(dòng)，這是史上力度最大的樓市“嚴(yán)打”，也是“因城施策”框架下夯實(shí)地方主體責(zé)任的一次重大行動(dòng)。

目前，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)、交易體量還是房?jī)r(jià)，相比前幾年都上了好幾個(gè)臺(tái)階。因此，高位平衡、防范大起大落、防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是主基調(diào)，以“穩(wěn)”為主是今年樓市調(diào)控的目標(biāo)。在需求端打擊投機(jī)炒作，抑制房?jī)r(jià)上漲將是下半年調(diào)控的重點(diǎn)。

當(dāng)前，以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限售”等為主的需求端調(diào)控體系已成型，下半年要做的就是“打補(bǔ)丁”。

首先，限購(gòu)范圍會(huì)擴(kuò)展至單身、未成年人、企業(yè)和無(wú)社保繳納記錄的一般學(xué)歷人才等群體，以此堵住以假離婚、子女或企業(yè)名義、人才名義等逃避限購(gòu)的投機(jī)炒作。

其次，無(wú)住房交易記錄或首套房購(gòu)置等剛需群體，將優(yōu)先獲得買房資格并享受搖號(hào)，并在按揭利率、交易稅費(fèi)、保障房分配等方面獲得政策傾斜。

現(xiàn)在，樓市最關(guān)鍵的矛盾在于“去庫(kù)存”后的低庫(kù)存環(huán)境，而嚴(yán)格的“限價(jià)令”又催生了新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。由于新房交易成本較低，價(jià)格倒掛進(jìn)一步助推投機(jī)需求泛起，人為助長(zhǎng)供需矛盾、惡化市場(chǎng)預(yù)期、擾亂交易秩序。

供求錯(cuò)配未解決，樓市亂象將時(shí)有發(fā)生。筆者認(rèn)為，下半年供給將進(jìn)一步釋放。首先，三季度開始，樓市將迎來(lái)季節(jié)性供給高峰；其次，開發(fā)商融資環(huán)境趨嚴(yán)，終端需求尚在之時(shí)，規(guī)模“排位賽”疊加降低財(cái)務(wù)成本的訴求將倒逼供給內(nèi)生增加，房企將加速推盤以回籠資金。近期，部分房企供貨節(jié)奏提前，樓市供求失衡得到部分緩解，并迎來(lái)適度降價(jià)。

下半年，為防止出現(xiàn)資金違規(guī)流入樓市和居民過(guò)快“加杠桿”的情況，金融政策將進(jìn)一步趨嚴(yán)。近期，房企海外發(fā)債收緊之后，監(jiān)管層進(jìn)一步叫停房企公司債與票據(jù)互換，緊接著又收緊內(nèi)地房企在港發(fā)行熊貓債的通道。

目前，搶在政策進(jìn)一步收緊之前，加快出貨，加速周轉(zhuǎn)以縮短銷售回款周期，降低財(cái)務(wù)成本，已成為房企共識(shí)，前期高價(jià)的項(xiàng)目低于預(yù)期入市將是常態(tài)。

同時(shí)，限購(gòu)、限售、剛需優(yōu)先搖號(hào)等調(diào)控措施相繼出臺(tái)，人才及保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)住房大規(guī)模供應(yīng)，價(jià)格和供應(yīng)兩端，都有利于確保合理需求得到滿足。夯實(shí)“房住不炒”，將逐步降低房?jī)r(jià)預(yù)期，緩解供求矛盾。

在人口繼續(xù)向大城市涌入的情況下，限售、限購(gòu)、限貸等措施在中期繼續(xù)發(fā)揮效力，甚至成為熱點(diǎn)城市長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。堵住投機(jī)炒作的同時(shí)，這些措施通過(guò)降低交易頻率、增加交易程序和成本增強(qiáng)市場(chǎng)摩擦，讓虛高溢價(jià)逐步消退，這是在守住行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)底線，防止樓市大起大落等綜合因素考慮下，實(shí)現(xiàn)泡沫“軟著陸”的可行路徑。

同時(shí)，各地應(yīng)當(dāng)借助調(diào)控“窗口期”，加大供給側(cè)改革攻堅(jiān)力度。

首先，熱點(diǎn)城市和都市圈都在大力發(fā)展軌道交通，目前的問(wèn)題是都市圈規(guī)劃、大城市軌交向外延伸已展開，但跨區(qū)域土地和公共服務(wù)一體化規(guī)劃仍滯后，無(wú)法疏導(dǎo)需求向外有效轉(zhuǎn)移。

其次，對(duì)于存量低效的商業(yè)辦公用地，要加快片區(qū)規(guī)劃和用地屬性調(diào)整向居住轉(zhuǎn)移，同時(shí)公共配套也要跟上，這些商業(yè)辦公地的用地和空間位置都很好，建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，優(yōu)先分配給剛需群體，能有效分流需求。

最后，推動(dòng)房地產(chǎn)稅盡快立法和實(shí)施，保護(hù)首套房需求，壓縮投機(jī)收益預(yù)期，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。
（作者為資深地產(chǎn)研究人士）