李宇嘉 7月31日召開的中共中央政治局會議向房地產(chǎn)市場發(fā)出了前所未有的堅定信號。 本次會議最值得市場尤其是房地產(chǎn)市場關(guān)注的有兩個點：一是強調(diào)“當(dāng)前經(jīng)濟運行穩(wěn)中有變，面臨一些新問題新挑戰(zhàn)，外部環(huán)境發(fā)生明顯變化”；二是首次提出“堅決遏制房價上漲”，顯示出中央解決好房地產(chǎn)市場問題的堅定決心。 此前，由于中國經(jīng)濟的外部環(huán)境發(fā)生一定變化，同時也出現(xiàn)了外需回落、投資增速下滑、信用違約頻發(fā)等現(xiàn)象，因此市場對財政和貨幣政策產(chǎn)生了一些不切實際的預(yù)期。 7月23日國務(wù)院常務(wù)會議提出“積極的財政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，明確流動性“合理充?！薄Ｓ捎诮欢螘r期MLF（中期借貸便利）成為央行流動性投放的主要方式，6~7月央行的相關(guān)操作累計凈投放9055億元，由此也引發(fā)了業(yè)內(nèi)和市場的部分誤讀，認(rèn)為在經(jīng)濟下行壓力加大的情況下，是否已經(jīng)開啟了“新一輪放水”。 財政政策到底如何“更加積極”、流動性如何“合理充?！保俊叭ジ軛U”是否需要叫停？經(jīng)濟增長是否會重走“舉債投資、地產(chǎn)發(fā)力”的老路？房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控，但如何兼顧控制房價及泡沫和守住風(fēng)險底線？ 的確，這一系列問題能否理清頭緒，是關(guān)系到中國經(jīng)濟能否行穩(wěn)致遠的關(guān)鍵要素。而本次政治局會議，不僅澄清了上述疑惑，也對下一步經(jīng)濟工作部署了一攬子的宏觀管理措施。 首先，積極的財政政策，要在擴大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大的作用。在這一方面，減稅降費和“補短板”將大有可為。 7月26日，財政部副部長劉偉公開表示，積極財政政策的主要著力點體現(xiàn)在加大減稅降費力度、降低實體經(jīng)濟成本上。今年的重點是，確保全年減輕市場主體稅負1.1萬億元以上，企業(yè)研發(fā)費用加計扣除比例提高到75%的政策，由科技型中小企業(yè)擴大至所有企業(yè)。 此外，補短板是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點任務(wù)，重點是中西部、鄉(xiāng)村振興、民生設(shè)施。而在資金來源上，為有效控制債務(wù)率，除明確已批項目融資“不斷供”、“不抽貸”以外，年初就確定的1.35萬億元地方專項債，將是資金供應(yīng)主渠道，“?？顚Ｓ谩睂⒋_保地方政府不會違規(guī)加杠桿。 此次政治局會議還明確“堅定做好去杠桿工作”，這意味著所謂“去杠桿叫?！保蜣D(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”甚至“加杠桿”等傳言完全不切實際。 由于上半年金融條件收緊，受融資擠出效應(yīng)的民營經(jīng)濟受傷較重，也導(dǎo)致了很多違約事件發(fā)生。內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化的情況下，考慮債務(wù)風(fēng)險、資本市場風(fēng)險、樓市風(fēng)險，一刀切地“去杠桿”顯然并不合適，但“去杠桿”的既定政策仍然會堅持，只不過要把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項政策出臺的時機。 同時，流動性合理充裕，釋放出的資金如何進入實體經(jīng)濟，這需要機制創(chuàng)新。MLF和定向降準(zhǔn)和降息，能確保資金大概率不會進入樓市和融資平臺，但如何導(dǎo)入實體企業(yè)，關(guān)鍵是疏通貨幣政策傳導(dǎo)途徑。 近期，監(jiān)管層要求大中型銀行充分發(fā)揮“頭雁”效應(yīng)，加大信貸投放力度，合理確定普惠型小微貸款的價格，帶動銀行業(yè)金融機構(gòu)小微企業(yè)實際貸款利率能明顯下降。 另外，資管新規(guī)提出“新人新辦法、老人老辦法”，即新的違規(guī)理財產(chǎn)品不得發(fā)行，存量可延長至2020年，但底層資產(chǎn)要穿透，不得期限錯配和“明股實債”，創(chuàng)新股權(quán)投資、債轉(zhuǎn)股等“軟著陸”的風(fēng)險消解模式。 疏通貨幣傳導(dǎo)渠道，寬貨幣向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)變，還得遏制房價上漲預(yù)期、降低資產(chǎn)虛高的溢價。否則的話，考慮到經(jīng)濟下行和債務(wù)進入違約暴露期，加上外需回落和PPI見頂，實體經(jīng)濟盈利下降，資金一旦流出央行進入商業(yè)銀行，七拐八拐還是會往資產(chǎn)領(lǐng)域和剛性兌付的地方融資平臺走。 也正是基于此，此次政治局會議在提到房地產(chǎn)市場時，具體提出了“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”、“堅決遏制房價上漲”等令人眼前一亮的表述。 在地方債務(wù)高企的情況下，一些城市對樓市依賴達到史無前例的地步，但房地產(chǎn)是宏觀杠桿的重要源頭，如果任由房價再上漲，那么債務(wù)風(fēng)險肯定受不了，系統(tǒng)性風(fēng)險同樣受不了。 當(dāng)前無論是房地產(chǎn)的量還是價，與10年前的2008年相比都已上了數(shù)個臺階，假如房價明顯下跌的話，經(jīng)濟金融可能受不了。對此應(yīng)該怎么辦？非?？简灩芾韺拥闹腔?。 對此政治局會議提出的對策是“堅決遏制房價上漲”，這不像以往“保持房價平穩(wěn)”或“控制房價過快上漲”等提法。近期調(diào)研顯示，各地樓市出現(xiàn)新一輪反彈趨勢，而投機炒作是罪魁禍?zhǔn)住Ｈ绻{(diào)控上模棱兩可，將可能給市場傳遞出“能夠容忍一定幅度上漲”的信號，最終將必然形成房價大漲，并導(dǎo)致所有調(diào)控前功盡棄。對策只有一條——只有遏制住房價上漲，才能管理好樓市預(yù)期。 管住樓市預(yù)期，讓市場的多數(shù)參與者認(rèn)識到房價不會再上漲了，才能避免資金大規(guī)模進入樓市。這樣，也就疏通了貨幣政策的傳導(dǎo)渠道，為資金進入實體經(jīng)濟創(chuàng)造了前提條件。 就在政治局會議召開的同一天，深圳市發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這一樓市調(diào)控新政可謂管理樓市預(yù)期的及時雨。 近期，樓市再現(xiàn)板塊輪動式回升，率先觸底的一線城市樓市顯現(xiàn)出回升跡象。上半年，深圳新房和二手房成交面積同比分別增長22.4%和11.6%，是一線城市中新房和二手房成交面積全部反彈的唯一城市。作為樓市領(lǐng)頭羊，考慮到近期深圳排隊搶房、企業(yè)大宗收購等現(xiàn)象頻發(fā)，若深圳樓市反彈了，無疑將確認(rèn)輪動回升又一次開啟。 因此，深圳開啟樓市調(diào)控是一個重要信號，即監(jiān)管層不允許出現(xiàn)新一輪房價反彈，“領(lǐng)頭羊”必須發(fā)揮好帶頭作用、示范作用。 值得注意的是，深圳此次調(diào)控有兩個特點：一是針對企業(yè)和個人投資商品房、離婚買房等亂象，對原有政策“打補丁”，而非加碼限購和限貸，這表明對首次置業(yè)和改善需求還是鼓勵的，且所有政策只針對增量而非存量，意在保持市場活躍度。 二是主打政策是“限售”，即鼓勵合理買房，且3~5年甚至更長時間持有，不鼓勵炒房，保持市場活躍度，這有利于樓市量價高位平衡，不至于對地方財政、債務(wù)和金融風(fēng)險造成沖擊，這是樓市之于經(jīng)濟的最佳選擇。 （作者為資深地產(chǎn)研究人士）