每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 林菁晶    

圖片來源：視覺中國

廈門，這座沿海城市，其島內(nèi)二手房價曾經(jīng)漲到了6萬元/平方米以上，堪比北上廣深，島外房價也超過3萬元/平方米。

不久前，一份《80城房價收入比偏離度研究》報告還指出，從居民收入角度來說，廈門的房價是最難以負(fù)擔(dān)的。

如今，廈門被傳出島內(nèi)房價跌了1萬-1.5萬/平方米，島外跌了6000元-1萬元/平方米。

對于這一現(xiàn)象，人們的觀點出現(xiàn)了分歧。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說明調(diào)控政策到位，也有人質(zhì)疑消息的真實性。

為了探究廈門樓市的現(xiàn)狀，近日，鎂刻地產(chǎn)（Real-estate-Circle）記者來到了廈門。

曾比一線城市更堅挺

廈門，作為一個經(jīng)濟(jì)總量僅位居全國第52位的東南沿海城市，其房價可比肩一線城市。

2014年8月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的當(dāng)年7月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，與當(dāng)年6月相比，70個城市中價格下降的城市增加至64個，就連北上廣深四大一線城市也首度加入了下降的行列，而廈門的房價依然保持上漲趨勢。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年7月份廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.2%，雙雙位居全國第一。彼時，廈門房價已連續(xù)26個月環(huán)比上漲，有分析稱廈門房價的堅挺度已經(jīng)超過了一線城市。

在經(jīng)歷了短暫調(diào)整后，廈門新房價格繼續(xù)上漲，2016年8月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.6%，漲幅再次高居全國第一。彼時廈門新房價格連續(xù)17個月上漲。

2016年“9·30新政”出臺前一個月，廈門率先出臺政策，也因此成為最早進(jìn)入樓市調(diào)控的城市之一。2016年年8月31日，廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局公告自當(dāng)年9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。

而廈門目前還在沿用此前的限購政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭；無法提供購房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。

此后廈門陸續(xù)出臺政策加碼調(diào)控，2017年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。值得一提的是，這里所指的新購買的住房將“一視同仁”，沒有面積規(guī)定。廈門也成為了全國范圍內(nèi)首個對居民購房出臺“限售”政策的城市。

二手房低價甩賣，有的一套虧百萬

今年上半年，廈門全市商品住宅銷售面積為58.7萬平方米，同比下降30%。其中島內(nèi)商品住宅銷售量為8.3萬平方米，全市占比14%；島外商品住宅銷售量為50.5萬平方米，全市占比86%。

“我們這里從去年7、8月份就開始跌了。最高峰這里一平方米賣7萬的都有，現(xiàn)在賣6萬出頭，成交價6萬左右。”國貿(mào)中心附近鏈家的一名工作人員向記者表示。旁邊就是萬達(dá)，對面就是五緣灣，這是屬于廈門島內(nèi)的湖里區(qū)。即便是在這樣的核心地段房價也沒能扛住下跌的行情。

而在距離國貿(mào)中心近10公里外的大嶝島，二手房成交價格也大幅下降，整個大嶝島只有國貿(mào)金門灣一個項目。“過去高峰時一個月可以有7、8套的成交，最近好的時候大概成交一兩套。”環(huán)嶝南路附近的一名中介表示，高層住宅均價每平方米跌了7000~8000元。

成交方面，廈門二手房交易已經(jīng)不僅僅是腰斬，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局主辦的《廈門房地產(chǎn)市場》數(shù)據(jù)顯示，廈門上半年二手住宅交易量有所減少，交易套數(shù)6995套，同比減少65%；交易面積為71.3萬平方米，同比減少64%。其中二季度交易4240套，交易面積42.2萬平方米，同比減少58%。

上述鏈家工作人員說：“最近成交以剛需客戶為主，投資客很少，因為現(xiàn)在有兩年限售期，投資客無法以低價買入高價賣出的方法賺錢。此前投資客都是短期投資，一般不等兩年?，F(xiàn)在的房價是緩慢往下跌的，如果再等兩年，也很難保證賺錢，部分投資客是需要向銀行貸款的，還有的借高利貸的，有的合股炒房，去年有投資客因為合股炒房被套住，也有人就低價甩賣房子，甚至虧100萬~200萬的也有。”

同區(qū)土拍樓面價腰斬

2018年6月1日，海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊——2018HP01和2018HP02，2018HP01地塊位于海滄區(qū)新陽東片區(qū)新垵北路與樂活路交叉口，由保利（福建）房地產(chǎn)投資有限公司以29.1億元（樓面價25086元/平方米）競得，溢價率0.34%，需無償移交政府社區(qū)電商物流配送終端站200平方米、郵政一般支局600平方米、社區(qū)書店300平方米、通信匯聚機(jī)房60平方米。

2018HP02地塊由杭州耀強投資管理有限公司（金地）以23.8億元（樓面價25105元/平方米）競得，溢價率0.42%，需無償移交生鮮超市中心店1500平方米、開閉所200平方米。

而他們旁邊就是馬鑾灣的單價地王，由海投房產(chǎn)拿下的H2016P02地塊樓面價達(dá)到了38505元/平方米，同區(qū)域內(nèi)土拍樓面價有近萬元的差價，近年來這樣的情況在廈門島外的四個區(qū)內(nèi)都有出現(xiàn)。

7月2日，翔安X2018P01地塊，最終成交總價達(dá)15.98億元，樓面價21182元/平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，特房以總價17.02億元，樓面價19814元/平方米競得。兩宗土地出讓后引起市場熱議，因為此片區(qū)相距不遠(yuǎn)地段曾誕下地王，2016年8月26號，2016XP06地塊由杭州融鑫恒投資有限公司（融創(chuàng)）競得，成交價30.76億元，樓面價37512元/平方米，溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑置業(yè)有限公司以42.18億元的總價競得，樓面價38345元/平方米，溢價率139.66%。

8月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪了融創(chuàng)在2016XP06地塊打造的融創(chuàng)東南府以及剛剛出讓的翔安X2018P01地塊和X2018P02地塊，融創(chuàng)東南府在翔安南，后面兩宗土地在廈大翔安校區(qū)附近，兩個地段相距約14公里，在乘車過程中記者也注意到剛出讓的兩宗土地所處的區(qū)域發(fā)展相對緩慢。

除了區(qū)域的發(fā)展有所差別外，兩此土拍相關(guān)的政策也有所變化，今年7月初，廈門出臺“一次性銷售”的土拍限制，10萬平米以下的住宅用地必須一次性銷售。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布的出讓公告顯示X2018P01、X2018P02地塊要求競得人一次性申請宗地商品住房預(yù)售許可證，并一次性全部公開對外銷售。

“這個政策對開發(fā)商來說是一件很可怕的事情。因為一塊地分多次銷售，可以拉長周期，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價格，低開高賣，越賣越高，對開放商來說這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產(chǎn)市場上賣，開放商處于被動的狀態(tài)。”廈門購房內(nèi)參創(chuàng)始人黃漢彬表示。

開發(fā)商在裸泳，客戶在沙灘撿金子

8月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份走進(jìn)了融創(chuàng)東南府營銷中心，負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問說：“我們這個樓盤位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，靠近在建的3號線地鐵，距離將要建成的大嶝機(jī)場僅有10公里，算是廈門島外一個價值洼地。”

此宗項目地塊便是上述融創(chuàng)競得的2016XP06地塊，上述置業(yè)顧問坦言：“整個翔安新城的起點是非常高的，但是現(xiàn)在政府在調(diào)控房地產(chǎn)，所以我們現(xiàn)在高層的均價就在3.6萬-3.8萬元/平方米之間，帶精裝修。”

記者查閱了融創(chuàng)東南府的相關(guān)備案信息，(8號樓、12號樓、14號樓)獲批預(yù)售許可證的主力戶型為116.10-154.64平方米高層。最高價格為71132.95元/平方米，最低價格為39909元/平方米，總價區(qū)間在463.3萬-1099.9萬元/套。

廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)董事長章衛(wèi)國表示，融創(chuàng)東南府疊墅的均價約在5萬元/平方米，所以不能單從這一個去對比，要綜合去看，并且融創(chuàng)東南府還配有車位。記者也注意到除兩棟高層住宅外，其別墅或疊墅類產(chǎn)品大約有10棟占比更大。事實上，此類產(chǎn)品盈利空間相對高層住宅要更高一些。

樓市僅靠“本地人”支撐

2016年限購以前廈門有近7成購房者是外地人，從最新的數(shù)據(jù)可以看到，購房者比例已經(jīng)發(fā)生完全逆轉(zhuǎn)，異地購房者被拒之門外，樓市基本靠本地需求支撐，這就是限購導(dǎo)向下的樓市。

克而瑞相關(guān)分析指出對于購房者來說，限售和限價對投資需求的打壓最明顯，限售無法實現(xiàn)房價短期上漲的紅利，尤其是加杠桿操作將極大增加投資風(fēng)險；限價，則直接限制了房價的上漲預(yù)期，二者共同作用，投資客尤其是短期投資客必須退出。

58安居客房產(chǎn)研究院房產(chǎn)分析師吳寅認(rèn)為，本輪廈門房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑較為明顯的主要是“老破小”，品質(zhì)較好的學(xué)區(qū)房實際上沒有出現(xiàn)大幅度下降，甚至依然堅挺。實際上因為2016年到2017年間左右廈門房價上漲過快，本輪樓市回調(diào)擠走的是投資泡沫，目前廈門的房價已基本回調(diào)到一個合理區(qū)間。“我認(rèn)為目前廈門二手房價格已經(jīng)趨于理性，下半年不會再出現(xiàn)大幅下跌。”吳寅表示。

根據(jù)易居研究院相關(guān)數(shù)據(jù)制圖

新景祥廈門市場研究中心相關(guān)報告指出，下半年市場調(diào)控政策難以有實質(zhì)松綁,調(diào)控周期拉長，“四限”等因城施策的精細(xì)化調(diào)整仍將持續(xù)，但調(diào)控措施不會再超出現(xiàn)有框架。“廈門樓市下半年有多個新項目將入市,且部分地塊要求一次性取得預(yù)售許可證，商品住宅供應(yīng)量有望迎來小高峰,但在目前樓市調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行之下，市場成交將低位回升。價格方面，樓市均價整體高位企穩(wěn)，穩(wěn)健平穩(wěn)會是未來房價的主基調(diào)。”

黃漢彬分析稱未來廈門房地產(chǎn)市場還有一定的基本面支撐，“廈門平均每年人口凈流入近4萬，在人口基數(shù)400萬對比下，凈流入比例高。其次是廈門的學(xué)位。凈流入是戶籍人口，有很多人來是沒有戶口的，不體現(xiàn)在4萬人中。通過小孩子的讀書來作為參考。因為學(xué)位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起，最近幾年廈門的學(xué)位逐步增加。”

“廈門的得天獨厚的地理位置，使得廈門周邊的泉州、南平，各個地方居民都以擁有廈門的一套房子為榮，同時廈門的購買力是不容小覷的，從我在廈門待了20多年的經(jīng)驗來看，廈門的環(huán)境很舒服，很適合居住。這次廈門房價下跌，也有很多北上廣深的人在關(guān)注廈門樓市，限購政策一旦放開房價最后結(jié)果是降不下來的。”章衛(wèi)國表示。

（實習(xí)生劉可怡對本文亦有貢獻(xiàn)）