每經(jīng)記者 畢華章 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，西安開發(fā)商自訴違規(guī)并撕毀售房合同的新聞引發(fā)輿論關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉及其中一起糾紛的本地開發(fā)商華峰置業(yè)已于8月6日悄然撤銷訴訟。而在另一起類似的糾紛中，外來品牌開發(fā)商龍湖地產(chǎn)卻卷入風(fēng)波。

緣起：開發(fā)商自訴違規(guī)

全款買房兩年，卻被告知房子將不屬于她，并且成為被告，而且是被自認違規(guī)的開發(fā)商狀告。購房人李女士猜中了開頭，卻猜不到這個結(jié)尾。

李女士是紫杉莊園的購房人。不久前，她被開發(fā)商西安聞天科技實業(yè)集團有限公司（下稱聞天科技）起訴，與李女士一樣被起訴的至少還有11位購房人。《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，李女士購買的紫杉莊園項目已改名為“龍湖·雙瓏原著”，開發(fā)企業(yè)的控股方也換成了西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

業(yè)主們向《每日經(jīng)濟新聞》提供的《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》（下稱內(nèi)部認購合同）顯示，紫杉莊園項目位于西安市長安區(qū)興隆街道辦西灃路以西，出賣方為聞天科技，簽訂時間為2016年4月至2016年9月間。

據(jù)業(yè)主們介紹，當時單價是六七千元，開發(fā)商有優(yōu)惠政策，如果交全款可以打七折。

“10戶都交了全款。”李女士介紹說，“為湊這些全款，我們曾四處借款。”

兩年多來，李女士和其他購房人對新房滿心期待。

然而，從今年起，他們的期望逐漸變?yōu)槭?/p>

據(jù)業(yè)主們介紹，今年1月，聞天科技代表約見部分購房人，要求清退2016年收取的房款，以年息20%計取賠償金。今年2月1日起，購房人陸續(xù)收到聞天科技送達的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認購合同的告知函》，聲稱業(yè)主們的《內(nèi)部認購合同》“無效”。

業(yè)主方供圖

就在購房人驚訝和憤怒之際，2月9日，聞天科技將購房人訴上了法庭。

而起訴的理由，更令李女士及一眾購房人始料未及。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，在民事起訴狀中，原告聞天科技提出，依法確認原、被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》無效，并由被告承擔全部訴訟費用。

其陳述的事實及理由為，原被告雙方所簽訂的內(nèi)部認購的房屋，尚未取得預(yù)售許可證。

其所訴請的理由還包括，鑒于原、被告在簽訂認購合同時，均明知原告開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項目無預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條之規(guī)定，原被告簽訂的合同依法為無效合同。

轉(zhuǎn)折：龍湖地產(chǎn)入局

業(yè)主們質(zhì)疑，聞天科技“自訴”事件似乎與不久前的一樁企業(yè)兼并有關(guān)?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，2017年底，知名品牌開發(fā)商龍湖集團進入西安市場并設(shè)立西安分公司，后者于12月26日收購了聞天科技的60%股權(quán)。至此，這家曾經(jīng)由陜西寶宸置業(yè)有限公司全資持有的本土房企，控股權(quán)移至西安龍湖地產(chǎn)。

工商資料顯示，目前聞天科技的法人代表、執(zhí)行董事均為鄧仕祥。同時，鄧仕祥也是西安龍湖地產(chǎn)的法人代表、董事長兼總經(jīng)理。

在變更儀式后不久，李女士等購房人發(fā)現(xiàn)，他們購買的“紫杉莊園”，已悄然變身為“龍湖·雙瓏原著”。

李女士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年5月22日，西安市長安區(qū)房管局組織開發(fā)商和業(yè)主見面協(xié)商溝通。業(yè)主們提供的資料顯示，在這次協(xié)商中，西安龍湖相關(guān)負責(zé)人曾表示，聞天科技承諾清退業(yè)主，龍湖才出巨資收購，龍湖會正視問題，并表示“歡迎在座各位以現(xiàn)價購買該項目，成為龍湖業(yè)主”。

“現(xiàn)在該項目單價已經(jīng)達到24000元左右，相當于有近3倍的差價。”包括李女士在內(nèi)的業(yè)主們難以接受這樣的現(xiàn)實。他們認為，無論西安龍湖地產(chǎn)與聞天科技是否合作，都不應(yīng)該以購房人的利益作為交換。龍湖地產(chǎn)對聞天科技的收購案，可能是開發(fā)商違約的重要原因。

龍湖：我們沒有責(zé)任

對此，龍湖集團品牌部相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“此事和龍湖集團無關(guān)。”

該人士認為，聞天科技與業(yè)主之間的糾紛和起訴是在龍湖對其收購之前，并且收購后聞天科技仍然是一個獨立主體，所以龍湖集團在這其中沒有責(zé)任。

“從客觀公正的角度來說，這件事和我們關(guān)系真不大，我們只是第三方。”龍湖集團對《每日經(jīng)濟新聞》記者如是表示，并建議記者去采訪聞天科技。

但龍湖集團同時也表態(tài)：“秉承為業(yè)主考慮的宗旨，盡一家企業(yè)應(yīng)該有的責(zé)任，目前客戶與收購前的開發(fā)商（聞天科技）有糾紛的房子，我們都在等待法院進一步判決，未進行銷售。”

在龍湖集團首番表態(tài)后，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過“天眼查”和新聞報道發(fā)現(xiàn)，聞天科技的股權(quán)變更日期是2017年12月26日，也即從當天起，龍湖集團已經(jīng)成為占聞天科技60%股權(quán)的大股東，而起訴業(yè)主的時間是在2月9日，這與龍湖集團給記者的回復(fù)不符。

據(jù)此，《每日經(jīng)濟新聞》記者再次聯(lián)系了龍湖集團。

兩小時后，龍湖集團再度回應(yīng)，表示“因內(nèi)部溝通問題造成先前的回應(yīng)與事實不符”，但仍堅稱此事龍湖集團不應(yīng)擔責(zé)，因為“2017年收購協(xié)議中已寫明，由對方全權(quán)負責(zé)可能發(fā)生的清退及訴訟案件，直至完全解決，龍湖方不承擔任何訴訟后果及費用”。

但是，關(guān)于合同中是否規(guī)定以何種方式清退購房者，以及是否補償購房者經(jīng)濟損失的事，龍湖方面并未提及。

一方面，龍湖集團表示與此糾紛無關(guān)，另一方面卻又承認曾給予聞天科技一定的協(xié)助。“龍湖是合資公司大股東，在今年2月僅配合程序做蓋章動作。”龍湖集團相關(guān)人士說。“蓋章動作”間接表明龍湖知曉了此次訴訟行為。

律師：關(guān)鍵事實存疑

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，6月8日，西安市長安區(qū)人民法院發(fā)布一審判決結(jié)果，認為聞天科技與李女士簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》無效。

業(yè)主李女士的代理人陜西融德律師事務(wù)所主任羿克律師表示，一審判決以后，當事人已經(jīng)向西安市中級人民法院提起上訴，西安市中院定于8月14日開庭審理。

業(yè)主方供圖

他在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對一審判決到底是否合法公正，作為代理人不宜作個人評判，應(yīng)該以二審法院審理和判決結(jié)果為準。

經(jīng)了解，李女士的上訴理由有三點，一是一審程序存在錯誤。一審對被告請求釋明合同性質(zhì)和合同效力后決定是否反訴一直沒有答復(fù)，直到6月11日才答復(fù)，而6月8日判決已經(jīng)做出了，導(dǎo)致被告無法提出相應(yīng)的主張。

二是一審對幾個關(guān)鍵事實沒有審查。如取得四證后，兩年多沒有取得預(yù)售證的真實原因；5月物價局物價公示和房管局受理申請后，預(yù)售證遲遲沒有取得的原因等。

三是在法律適用上存在問題。如原判對最高法院商品房買賣合同司法解釋適用，沒有綜合考慮合同法解釋二和第八次民事審判工作會議的規(guī)定。

開發(fā)商告業(yè)主并非個案

如前所述，起訴業(yè)主的并不只有聞天科技。今年5月25日，感恩時代廣場項目開發(fā)商華峰置業(yè)也將20多名購房人訴至法庭。理由與過程也與前述事件如出一轍。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，華峰置業(yè)的訴訟，主要也是請求判令解除雙方此前簽訂的《感恩時代廣場認購協(xié)議書》，終止履行該協(xié)議。

20多名購房人難以接受這樣的事實。實際上，在此之前，他們也在不斷通過其他渠道向有關(guān)部門反應(yīng)情況。雙方的角力，已有時日。

在購房人提供的一份有關(guān)開發(fā)商要求解除手續(xù)的《告知函》中，開發(fā)商列出了要求辦理《感恩時代廣場認購協(xié)議書》解除手續(xù)的理由。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，該告知函落款處蓋有公章，時間是2017年8月5日。

《告知函》稱，“因我方至今未取得《商品房預(yù)售許可證》，并在今年（2017年4月份通過代理公司電話告知讓你方來辦理退房或補款手續(xù)，但你方一直未做出回應(yīng)?，F(xiàn)因客觀情況發(fā)生變化，我公司未取得《商品房預(yù)售許可證》，已經(jīng)被西安市房管局叫停，禁止我方對本項目房屋的銷售。”

并且，該告知函要求業(yè)主在收函后15日內(nèi)做出選擇，以書面形式進行回復(fù)。“如逾期未回復(fù)，視為自愿解除合同。”

購房者們告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開發(fā)商提出的條件是，不認可首付20%以下的協(xié)議，堅決清退；對首付20%以上的協(xié)議，以目前的房價減去當初的認購價，補足差價。

購房者們表示，已經(jīng)簽約兩年多的購房協(xié)議，怎能說不履行就不履行？

從購房者們統(tǒng)計的部分付款匯總情況來看，首付比例包括20%、30%、50%、100%等多種類型。其中，首付比例30%的最多，占一半左右。

多名購房者向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供了認購協(xié)議書復(fù)印件，簽訂日期從2016年至2017年不等。

不過，在這些認購協(xié)議書中，甲方華峰置業(yè)承諾取得預(yù)售許可證的時間卻并不一致。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這些時間至少包括2016年6月30日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前以及2017年5月31日前等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，有關(guān)感恩時代廣場項目，最新的進展是：開發(fā)商華峰置業(yè)書面向西安市雁塔區(qū)人民法院提出撤訴申請。

民事裁定書顯示，就在8月6日，該院已準許華峰置業(yè)撤回起訴。