每經(jīng)記者 吳抒穎 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

來(lái)，未必成功；但是不來(lái)，必有缺憾。”一名龍頭房企的城市總經(jīng)理曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如此表示，“對(duì)于全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，深圳的戰(zhàn)略位置很重要。

房企在一線城市的廝殺就如春秋時(shí)期群雄爭(zhēng)霸，歷經(jīng)割據(jù)兼并，才能坐擁封地。

時(shí)間回?fù)苤?015年，那是深圳樓市值得銘記的一年。彼時(shí)深圳房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩?；鸨男星橐脽o(wú)數(shù)外來(lái)房企競(jìng)折腰，紛紛吹響了進(jìn)軍深圳市場(chǎng)的號(hào)角。

此后，外來(lái)房企開始活躍于深圳的公開市場(chǎng)并頻繁接觸潛在的城市更新項(xiàng)目，勢(shì)頭頗為迅猛。恒大、碧桂園已經(jīng)在深圳圈下了多個(gè)舊改項(xiàng)目，貨值上千億；保利、龍湖等則通過(guò)招拍掛的方式小有斬獲。

盡管來(lái)勢(shì)洶洶，但外來(lái)房企們很快意識(shí)到，深圳并不是一個(gè)很友好的市場(chǎng)。深圳每年鮮有土地通過(guò)招拍掛的方式出讓，外來(lái)房企大多數(shù)是通過(guò)收購(gòu)城市更新項(xiàng)目進(jìn)入深圳。但一方面是僧多粥少，另一方面是舊改項(xiàng)目往往復(fù)雜，外來(lái)房企在這方面并不具備優(yōu)勢(shì)。

想要扎根深圳的外來(lái)房企越來(lái)越多，但更多的還在披荊斬棘的路上。

舊改中的深圳 圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

搶食舊改項(xiàng)目

深圳“缺地”，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。按照《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》，到2020年，深圳建設(shè)用地總規(guī)模將控制在976平方公里以內(nèi)。而截至2015年，深圳已經(jīng)使用了940平方公里，這意味著新增土地的空間已經(jīng)十分有限。

去年全年，深圳出讓的三宗宅地均是“只租不售”，從公開市場(chǎng)獲得住宅土地已經(jīng)不是易事，更多的住宅土地供應(yīng)因而轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域。此前深圳市房地產(chǎn)研究中心曾經(jīng)發(fā)布過(guò)一組數(shù)據(jù)，未來(lái)幾年，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目90%來(lái)自城市更新。

權(quán)衡之下，借道舊改，成為很多外來(lái)房企進(jìn)入深圳的不二之選。在深圳市場(chǎng)火熱之時(shí)，很多房企大佬都曾公開表示看好深圳市場(chǎng)且有潛在的舊改項(xiàng)目在談判，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉是其一。“房?jī)r(jià)高，表明深圳發(fā)展前景好，值得投資。深圳舊城改造是走在前面的，我們?cè)谶@方面有3、4個(gè)項(xiàng)目洽談著。”

高調(diào)宣布進(jìn)入深圳的不止李思廉，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌也曾在2015年年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示“今年會(huì)在深圳有項(xiàng)目”。

更多房企悄悄地就打入深圳了，而且對(duì)外公布的土地儲(chǔ)備令人艷羨。在2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印透露：“恒大在深圳有20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備接近1200萬(wàn)平方米，按照現(xiàn)在的售價(jià)估算，貨值有3500億元。”

碧桂園來(lái)得比恒大稍晚一點(diǎn)，2016年碧桂園才首次進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份碧桂園推廣資料，目前碧桂園共有五個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入推廣期。而根據(jù)《南方都市報(bào)》，碧桂園在深圳已獲取或計(jì)劃獲取的項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)。

舊改公司“大權(quán)在握”

雖然有恒大、碧桂園這樣圈下巨量土儲(chǔ)的房企，但實(shí)際上更多外來(lái)房企在深圳獲取項(xiàng)目的進(jìn)程并不順利。以融創(chuàng)為例，即便其已經(jīng)在深圳摸打滾爬兩年有余，但目前在深圳僅有并購(gòu)萊蒙資產(chǎn)包得來(lái)的一個(gè)工改項(xiàng)目。

而富力、綠地等外來(lái)房企，在深圳的發(fā)展歷程也并非一帆風(fēng)順。根據(jù)年報(bào)，截至目前，富力在深圳僅有一個(gè)白泥坑項(xiàng)目，綠地也僅有一個(gè)位于光明新區(qū)的深圳東周項(xiàng)目，目前均未有具體的入市時(shí)間表。

事實(shí)上，深圳很多舊改項(xiàng)目都掌握在投資公司和專門從事舊改公司手上，外來(lái)房企進(jìn)入深圳市場(chǎng)，多是通過(guò)與這類企業(yè)合作，從而獲得一張寶貴的入場(chǎng)券。“我們更多地是和扎根在這個(gè)市場(chǎng)很多年的舊改公司合作，它們已經(jīng)做了大量的土地熟化，我們跟它們進(jìn)行分工。”一名外來(lái)房企投資部的人士指出。

但一個(gè)不容忽略的事實(shí)是，深圳目前舊改市場(chǎng)上的熟地已經(jīng)稀缺，價(jià)格也水漲船高。多名外來(lái)房企的內(nèi)部人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提到，深圳舊改項(xiàng)目僧多粥少，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，客觀上抬高了舊改項(xiàng)目?jī)r(jià)格。“價(jià)格高、土地少，信息渠道又不透明，基本上沒(méi)什么機(jī)會(huì)。”一名從融創(chuàng)深圳公司離職的人士表示。

如果對(duì)碧桂園、恒大這兩條“過(guò)江猛龍”的圈地模式進(jìn)行剖析，則這一事實(shí)更為明朗。一些熟悉碧桂園、恒大運(yùn)作模式的人士向記者指出，這兩家房企拿下項(xiàng)目的首要前提是，“砸錢，簡(jiǎn)單粗暴”。

“拿熟地當(dāng)然貴，但在對(duì)待合作方時(shí)，碧桂園愿意去相信他們，去挖掘他們的能力，也愿意給合作方這些錢。”一名接近碧桂園深圳公司的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

“不懂套路，隨時(shí)會(huì)栽”

“跑馬圈地”，僅僅是這些外來(lái)房企進(jìn)入深圳的第一步，要將這些舊改項(xiàng)目變現(xiàn)，還有數(shù)道難關(guān)要闖。畢竟，并不是每一家房企都能像碧桂園、恒大這般舍得下重本拿熟地，更多房企必須經(jīng)歷一個(gè)舊改項(xiàng)目從立項(xiàng)、談判到拆遷的全過(guò)程，這些都需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間與精力，還必須做好接受項(xiàng)目隨時(shí)停擺的準(zhǔn)備。

“難，很難。不懂套路，隨時(shí)會(huì)栽。”上述外來(lái)房企投資部人士如此描述他們?cè)谏钲诘木硾r。而在一些本地房企負(fù)責(zé)舊改談判、報(bào)建的人士看來(lái)，外來(lái)房企在深圳扎根尚淺，“沒(méi)有關(guān)系很難玩得轉(zhuǎn)”。

綠地新都會(huì)項(xiàng)目 每經(jīng)記者 董青枝 攝

綠地在深圳光明的項(xiàng)目已經(jīng)停工多時(shí)了?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者于6月、8月分別探訪這一項(xiàng)目，均處于停工狀態(tài)。8月3日，記者實(shí)地走訪這一項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目工地大門緊閉，工地上僅有幾棟建筑出地面，另有幾臺(tái)吊車停放著但并無(wú)施工跡象，且尚余少量等待拆遷的房子，現(xiàn)場(chǎng)也未見到工作人員。

多位長(zhǎng)期在附近居住或工作的居民也向記者確認(rèn)，該項(xiàng)目今年以來(lái)一直沒(méi)有動(dòng)工，僅在去年底前有過(guò)短暫施工。一位拆遷戶業(yè)主解釋稱，仍未拆遷的房子現(xiàn)在還住著人，而且剩下的業(yè)主與舊改辦還沒(méi)談好價(jià)格。有的業(yè)主要房子，有的業(yè)主要錢，去年還有舊改辦的人來(lái)談判，但今年沒(méi)有進(jìn)行談判。

“舊改項(xiàng)目介入通常需要前期和地方關(guān)系打好基礎(chǔ)，很看人脈。街道人脈關(guān)系、社區(qū)股份公司關(guān)系、大小村關(guān)系等，都需要做大量工作。本地開發(fā)商起步早，人才團(tuán)隊(duì)建全，人脈資源占優(yōu)勢(shì)，好的項(xiàng)目都被先圈下來(lái)，留給后來(lái)者機(jī)會(huì)不多。此外，舊改新政變化不斷，雷坑不少，沒(méi)有本地化的專業(yè)團(tuán)隊(duì)根本玩不轉(zhuǎn)。”一名深圳本土房企負(fù)責(zé)舊改談判的人士表示。

濱江即是無(wú)奈退出的例證。

每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

今年4月20日，濱江集團(tuán)發(fā)布訴訟公告，稱因與安遠(yuǎn)控股合作開發(fā)的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目未能推進(jìn)，濱江集團(tuán)決定退出該項(xiàng)目合作，并要求安遠(yuǎn)控股歸還11.6億元融資款。

公開信息顯示，安豐工業(yè)區(qū)地塊項(xiàng)目占地面積約10萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀是工業(yè)廠房和宿舍樓?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者于實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，安豐工業(yè)區(qū)目前仍在正常運(yùn)作，并沒(méi)有拆遷跡象。

調(diào)整打法夾縫求生

即使是困難重重，但基于深圳的戰(zhàn)略位置，很多外來(lái)房企都不會(huì)輕易放棄這座城池。今年4月，金科在深圳高調(diào)舉辦戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，宣布拿下了兩個(gè)項(xiàng)目；禹洲集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席林龍安甚至公開表示，要建立以深圳為核心的第二個(gè)總部，開啟深圳、上海雙中心模式。

如何找到適合自身的打法，值得每一家覬覦深圳市場(chǎng)的外來(lái)房企深思。在多名接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的外來(lái)房企、本地房企人士眼中，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、搭建專業(yè)團(tuán)隊(duì)是最應(yīng)該重視的方面。

“很多來(lái)深圳的房企，都想要追求高周轉(zhuǎn)，但深圳市場(chǎng)有其特殊性，首先要調(diào)整你的戰(zhàn)略，你的商業(yè)模式。”深圳合一集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇指出。

一名前融創(chuàng)深圳公司的員工如此評(píng)價(jià)融創(chuàng)在深圳的發(fā)展：“融創(chuàng)最大的特點(diǎn)是，品牌好、又有錢，擅長(zhǎng)大宗收并購(gòu)。但是在深圳，很難一口吃進(jìn)去那么多個(gè)項(xiàng)目，要一個(gè)個(gè)去談。再者，融創(chuàng)是‘廣深區(qū)域’，是區(qū)域一體化發(fā)展，深莞惠、廣佛肇，所以在深圳周邊拿地多。”

上述員工續(xù)稱：“始終還是要回到戰(zhàn)略問(wèn)題，每家企業(yè)都有不同，恒大、碧桂園一進(jìn)來(lái)就設(shè)立了城市公司，在打法上也有值得借鑒的地方。”

多名舊改公司及本地房企負(fù)責(zé)土地投資的人士指出，恒大、碧桂園在獲取項(xiàng)目方面基本是“地毯式搜查”，這是很多其他外來(lái)房企“羨慕不來(lái)”的地方，也是它們目前更應(yīng)該重視的方面。

“碧桂園在深圳做到了全覆蓋、全摸排，也會(huì)主動(dòng)去接觸每一個(gè)潛在項(xiàng)目。每一個(gè)行政區(qū)，都有專門的一到兩個(gè)靠譜的合作方。”上述接近碧桂園的人士透露。

至于搭建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，從全鏈條介入的角度來(lái)看，至少應(yīng)該配備的人員有：開發(fā)報(bào)建、投資融資以及在一線負(fù)責(zé)談判拆遷、簽合同等項(xiàng)目工作的員工。

“最主要還是要熟悉本地市場(chǎng)，不然只能是從資金層面收購(gòu)介入。”一名舊改公司總經(jīng)理指出。