每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

土地市場的熱度確實(shí)降下來了。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來全國土地流標(biāo)數(shù)量已經(jīng)超過800宗，仿佛2014年土地出讓“流拍潮”的再次重現(xiàn)。

這其中包括一場被稱作“史詩級”的流拍。8月10日，山西省太原市8塊位于絕佳區(qū)域，總面積約82萬平方米，總起拍金額高達(dá)130.821億元的土地全部流拍。

更加諷刺的是，此前業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)判，這場土拍將會(huì)拍出今年的最高樓面地價(jià)、土地單價(jià)地王。

但從另一方面來看，土地市場熱度下降，或許正是大型房企們的好機(jī)會(huì)。

8月13日，廣州一場“冷清”的土拍中，華潤置地獨(dú)中兩元，以底價(jià)25.95億元拿下花都區(qū)鳳凰路地塊二，增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村18029號地塊成交總價(jià)則為8.66億元，溢價(jià)率0.58%。就在同日，華潤置地還經(jīng)過27輪競拍，以總價(jià)10.78億元拍下東莞清溪一宗商住地塊。

一日豪擲45.39億元連奪灣區(qū)三地，華潤置地顯示出雄厚的財(cái)力。不僅如此，近年來，華潤置地在城市更新領(lǐng)域同樣動(dòng)作頻密，在深圳、廣州與東莞等地均簽下了數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

而這也透露出土地市場目前的境況：無論是公開市場或是舊改市場，房企大鱷們都是當(dāng)之無愧的主角，中小企業(yè)則已經(jīng)徘徊在出局的邊緣。

華潤置地重倉灣區(qū)

8月13日廣州這場土拍沒有波瀾，華潤置地甚至沒有迎來它的競爭者。

華潤置地競得的鳳凰路地塊二之前曾經(jīng)遭遇流拍，因而本次改為由兩宗純住宅用地組合出現(xiàn)，掛牌起始總價(jià)25.95億元，最終華潤置地以底價(jià)競得，樓面價(jià)為15914元/平方米。但如果算上政府將按3500元/平方米的價(jià)格回購12000平方米住房，則這一樓面價(jià)將接近17000元/平方米，已在片區(qū)高位。

另一宗位于增城的土地，華潤也以超低溢價(jià)率拿下，最終成交總價(jià)為8.66億元，溢價(jià)率僅0.58%，折合樓面價(jià)11090元/平方米。

而同日，華潤置地在東莞拿下的一宗清溪商住用地則是歷經(jīng)了數(shù)輪爭搶。這宗商住用地總價(jià)10.78億元，樓面價(jià)12056.59元/平方米，須配建住宅面積10%作為安居房。這一樓面價(jià)也已經(jīng)超過了2016年由融創(chuàng)競得的“清溪地王”，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)以6.22億元競得東莞清溪重河村商住用地，溢價(jià)322%，成交樓面地價(jià)8135元/平方米。

事實(shí)上，非但在公開市場，在城市更新領(lǐng)域華潤置地更是攬下了巨量土儲(chǔ)。按照華潤置地高級副總裁、華南大區(qū)董事長孔小凱提供的數(shù)據(jù)，在華南大區(qū)，華潤置地已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)駐廣州、東莞、湛江等城市，推進(jìn)90余個(gè)項(xiàng)目的落地。

一日耗資45.39億連奪三地，又連連簽下舊改項(xiàng)目，華潤置地重倉粵港澳大灣區(qū)的野心盡顯。但事實(shí)上，在市場環(huán)境趨冷的情況下拿地，考驗(yàn)的是房企的資金實(shí)力。一名TOP20房企廣州公司的內(nèi)部人士就向“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，“現(xiàn)在還有實(shí)力拿地的，都是不差錢的。”

根據(jù)華潤置地8月14日發(fā)布的公告，今年首7個(gè)月，集團(tuán)應(yīng)付權(quán)益土地出讓金為560.37億元，而去年同期的數(shù)據(jù)則是348.1億元。這顯示出華潤置地今年在土地市場上表現(xiàn)更為積極。

房產(chǎn)大鱷們的游戲

華潤置地是一個(gè)典型樣本。而如果將眼光放寬，可以看到在如今政策面和資金面均收緊的情況下，土地市場依舊是大鱷們的主場。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-6月，碧桂園以884億元拿地總額排名第一；萬科以723億元拿地總額穩(wěn)居第二，保利以615億元穩(wěn)居第三位。TOP10房企1-6月拿地總額4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%。

多名接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪的房企策略研究人士、市場研究人士分析這一現(xiàn)象時(shí)指出，目前屬于行業(yè)的低潮期，房企資金鏈都比較緊張，拿地競爭壓力不大，“只要算賬不激進(jìn)，投資還是有利可圖的。”

另一面則是，中小企業(yè)已經(jīng)很難去與大型房企競爭了。多名從事投資融資、土地投資的人士指出，“基本是沒什么機(jī)會(huì)了?，F(xiàn)在開發(fā)貸和前融利率都特別高，放款周期也長，很難用杠桿。但大型企業(yè)，在銀行拿錢的速度快多了，銀行對他們的信任度也更高。”一名TOP20房企從事土地投資的人士指出。

可供對比的事實(shí)是，今年以來成功發(fā)行公司債的企業(yè)僅有萬科、保利等寥寥數(shù)家，而包括碧桂園、富力、花樣年和龍光等在內(nèi)的多家房企發(fā)行的房地產(chǎn)公司債則顯示為中止審查的狀態(tài)。

融資困難，不少中小型房企選擇收縮戰(zhàn)線“過冬”。上述TOP20房企內(nèi)部人士向“鎂刻地產(chǎn)”記者指出，“目前自有資金回報(bào)率、利潤率下降嚴(yán)重?，F(xiàn)在找錢比找地重要，我們不隨便拿地了。公司下半年的策略總之就是謹(jǐn)慎對待，只拿好地。”