每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

土地市場(chǎng)的熱度確實(shí)降下來(lái)了。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)800宗，仿佛2014年土地出讓“流拍潮”的再次重現(xiàn)。

這其中包括一場(chǎng)被稱作“史詩(shī)級(jí)”的流拍。8月10日，山西省太原市8塊位于絕佳區(qū)域，總面積約82萬(wàn)平方米，總起拍金額高達(dá)130.821億元的土地全部流拍。

更加諷刺的是，此前業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)判，這場(chǎng)土拍將會(huì)拍出今年的最高樓面地價(jià)、土地單價(jià)地王。

但從另一方面來(lái)看，土地市場(chǎng)熱度下降，或許正是大型房企們的好機(jī)會(huì)。

8月13日，廣州一場(chǎng)“冷清”的土拍中，華潤(rùn)置地獨(dú)中兩元，以底價(jià)25.95億元拿下花都區(qū)鳳凰路地塊二，增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村18029號(hào)地塊成交總價(jià)則為8.66億元，溢價(jià)率0.58%。就在同日，華潤(rùn)置地還經(jīng)過(guò)27輪競(jìng)拍，以總價(jià)10.78億元拍下東莞清溪一宗商住地塊。

一日豪擲45.39億元連奪灣區(qū)三地，華潤(rùn)置地顯示出雄厚的財(cái)力。不僅如此，近年來(lái)，華潤(rùn)置地在城市更新領(lǐng)域同樣動(dòng)作頻密，在深圳、廣州與東莞等地均簽下了數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

而這也透露出土地市場(chǎng)目前的境況：無(wú)論是公開(kāi)市場(chǎng)或是舊改市場(chǎng)，房企大鱷們都是當(dāng)之無(wú)愧的主角，中小企業(yè)則已經(jīng)徘徊在出局的邊緣。

華潤(rùn)置地重倉(cāng)灣區(qū)

8月13日廣州這場(chǎng)土拍沒(méi)有波瀾，華潤(rùn)置地甚至沒(méi)有迎來(lái)它的競(jìng)爭(zhēng)者。

華潤(rùn)置地競(jìng)得的鳳凰路地塊二之前曾經(jīng)遭遇流拍，因而本次改為由兩宗純住宅用地組合出現(xiàn)，掛牌起始總價(jià)25.95億元，最終華潤(rùn)置地以底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)為15914元/平方米。但如果算上政府將按3500元/平方米的價(jià)格回購(gòu)12000平方米住房，則這一樓面價(jià)將接近17000元/平方米，已在片區(qū)高位。

另一宗位于增城的土地，華潤(rùn)也以超低溢價(jià)率拿下，最終成交總價(jià)為8.66億元，溢價(jià)率僅0.58%，折合樓面價(jià)11090元/平方米。

而同日，華潤(rùn)置地在東莞拿下的一宗清溪商住用地則是歷經(jīng)了數(shù)輪爭(zhēng)搶。這宗商住用地總價(jià)10.78億元，樓面價(jià)12056.59元/平方米，須配建住宅面積10%作為安居房。這一樓面價(jià)也已經(jīng)超過(guò)了2016年由融創(chuàng)競(jìng)得的“清溪地王”，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)以6.22億元競(jìng)得東莞清溪重河村商住用地，溢價(jià)322%，成交樓面地價(jià)8135元/平方米。

事實(shí)上，非但在公開(kāi)市場(chǎng)，在城市更新領(lǐng)域華潤(rùn)置地更是攬下了巨量土儲(chǔ)。按照華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁、華南大區(qū)董事長(zhǎng)孔小凱提供的數(shù)據(jù)，在華南大區(qū)，華潤(rùn)置地已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)駐廣州、東莞、湛江等城市，推進(jìn)90余個(gè)項(xiàng)目的落地。

一日耗資45.39億連奪三地，又連連簽下舊改項(xiàng)目，華潤(rùn)置地重倉(cāng)粵港澳大灣區(qū)的野心盡顯。但事實(shí)上，在市場(chǎng)環(huán)境趨冷的情況下拿地，考驗(yàn)的是房企的資金實(shí)力。一名TOP20房企廣州公司的內(nèi)部人士就向“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，“現(xiàn)在還有實(shí)力拿地的，都是不差錢的。”

根據(jù)華潤(rùn)置地8月14日發(fā)布的公告，今年首7個(gè)月，集團(tuán)應(yīng)付權(quán)益土地出讓金為560.37億元，而去年同期的數(shù)據(jù)則是348.1億元。這顯示出華潤(rùn)置地今年在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)更為積極。

房產(chǎn)大鱷們的游戲

華潤(rùn)置地是一個(gè)典型樣本。而如果將眼光放寬，可以看到在如今政策面和資金面均收緊的情況下，土地市場(chǎng)依舊是大鱷們的主場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-6月，碧桂園以884億元拿地總額排名第一；萬(wàn)科以723億元拿地總額穩(wěn)居第二，保利以615億元穩(wěn)居第三位。TOP10房企1-6月拿地總額4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%。

多名接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪的房企策略研究人士、市場(chǎng)研究人士分析這一現(xiàn)象時(shí)指出，目前屬于行業(yè)的低潮期，房企資金鏈都比較緊張，拿地競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，“只要算賬不激進(jìn)，投資還是有利可圖的。”

另一面則是，中小企業(yè)已經(jīng)很難去與大型房企競(jìng)爭(zhēng)了。多名從事投資融資、土地投資的人士指出，“基本是沒(méi)什么機(jī)會(huì)了?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸和前融利率都特別高，放款周期也長(zhǎng)，很難用杠桿。但大型企業(yè)，在銀行拿錢的速度快多了，銀行對(duì)他們的信任度也更高。”一名TOP20房企從事土地投資的人士指出。

可供對(duì)比的事實(shí)是，今年以來(lái)成功發(fā)行公司債的企業(yè)僅有萬(wàn)科、保利等寥寥數(shù)家，而包括碧桂園、富力、花樣年和龍光等在內(nèi)的多家房企發(fā)行的房地產(chǎn)公司債則顯示為中止審查的狀態(tài)。

融資困難，不少中小型房企選擇收縮戰(zhàn)線“過(guò)冬”。上述TOP20房企內(nèi)部人士向“鎂刻地產(chǎn)”記者指出，“目前自有資金回報(bào)率、利潤(rùn)率下降嚴(yán)重?，F(xiàn)在找錢比找地重要，我們不隨便拿地了。公司下半年的策略總之就是謹(jǐn)慎對(duì)待，只拿好地。”