每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

在午間發(fā)出業(yè)績公告后不到半小時，SOHO中國股價震蕩走低，盤中跌幅一度達(dá)8%。

“我就是把自己的房子看好，股價愛漲漲、愛跌跌。”董事會主席潘石屹對此一笑了之。

圖片來源：企業(yè)供圖

8月17日，SOHO中國發(fā)布2018年半年報，報告期內(nèi)總資產(chǎn)670.38億元，租金收入約8.48億元，稅后凈利潤約10.93億元，同比下降72.5%，總負(fù)債320.99億元。

SOHO中國表示，稅后凈利潤的下滑，主要受物業(yè)公允價值變化的影響。不少業(yè)內(nèi)人士表示，公允價值增長帶來的凈利潤增長不可持續(xù)。

值得一提的是，此次SOHO中國重點提出，經(jīng)營利潤約15.3億元，同比上升約144%。

不過，一家在港上市房企的CFO告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從財務(wù)上來說，經(jīng)營利潤不是一個很常用的數(shù)據(jù)。這一數(shù)據(jù)，統(tǒng)計口徑寬泛、涵蓋面廣，一般還包括和主營業(yè)務(wù)相關(guān)但屬營業(yè)外利潤，如處置固定資產(chǎn)（即賣樓）等得來的收益。

凈利潤捆綁物業(yè)公允值 業(yè)內(nèi)稱“不可持續(xù)”

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，報告期內(nèi)，SOHO中國評估增值的歸屬權(quán)益股東稅后凈利潤約10.93億元，較2017年上半年的39.82億元，同比下降72.54%。

SOHO中國指出，2017上半年，公司對投資性物業(yè)進(jìn)行了全面重估，產(chǎn)生了較大資產(chǎn)評估增值（約61.55億元）。也即2017年上半年獲得了較高的投資物業(yè)公允值，因而凈利潤大幅上漲。

由于市場資本化率的下降，以及在前次評估后租金的大幅上漲，2018年上半年SOHO中國投資物業(yè)評估增值約4.8億元，較2017年有所下降。

從SOHO中國的解釋可見，其將凈利潤大幅下降的原因，主要歸結(jié)為物業(yè)公允值未大幅上漲（即物業(yè)評估增值的減少）。

SOHO中國金融與投資者關(guān)系總監(jiān)徐玲表示，項目在建過程中的價值會比較低，接近完工甚至完工當(dāng)年，物業(yè)才會得到相對較高的估值。

潘石屹直言：“項目沒有建成時評估值高低不重要，明年5月項目交付時，評估額自然就會上去。”

“2017年上半年投資物業(yè)的公允價值評估增長明顯，所以凈利潤增長；2018年物業(yè)公允值下降，凈利潤就下滑明顯。這說明SOHO中國的凈利潤，完全是靠物業(yè)增值做上去的。”一資深財務(wù)人士向《每日經(jīng)濟新聞》直言。

安居客首席分析師張波則告訴記者，公允值增長帶來凈利潤增長的模式不可持續(xù)。

“自持商業(yè)物業(yè)的運營會受到市場環(huán)境影響，出現(xiàn)較大波動。以公允價值計量的自持物業(yè)價值，很難始終保持直線上升趨勢。如果自持物業(yè)比重較大，公司利潤總額就可能受到較大影響。”張波直言。

SOHO中國仍在賣樓 3Q暫無上市計劃

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，SOHO中國在此次財報發(fā)布時還重點強調(diào)了，同比上升約144%的“經(jīng)營利潤”，這一指標(biāo)包含了SOHO中國賣樓等處置固定資產(chǎn)得來的收益。

不過，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“物業(yè)賣得越多，收租金的業(yè)務(wù)只會越來越少。”

而在今年3月的2017年業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹曾表態(tài)“SOHO中國不會再賣樓”。

不過5個月后，潘石屹似乎沒有了那般篤定：“生意不就是出出進(jìn)進(jìn)的嗎，我不敢承諾下一步到底是進(jìn)還是出。”

財務(wù)情況以外，如今不賣樓的SOHO中國，經(jīng)營情況如何？

資料顯示，SOHO中國上半年總資產(chǎn)670.38億元，租金收入約8.48億元。而現(xiàn)在專做租金收益的SOHO中國，目前最主要的業(yè)務(wù)或許就是共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q。

潘石屹告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，SOHO3Q的收入，在公司內(nèi)部占比還非常低，具體數(shù)字不方便透露。

對于現(xiàn)今共享辦公行業(yè)頻發(fā)的兼并收購，潘石屹在業(yè)績發(fā)布會上明確表示：“我們目前沒有兼并別家共享辦公的想法。”

至于SOHO 3Q的上市，潘石屹坦言，目前還沒有明確時間表。即便是要拆分，也需有一個清晰的規(guī)劃和方向，比如未來整合多少租金、占據(jù)市場第幾的位置。上市取決于資本市場，等市場好了就會上市。