原本以為“爆倉”只適用于股票市場，沒想到現(xiàn)在長租公寓行業(yè)也玩起了“爆倉”。我愛我家前副總裁胡景暉在周末的溝通會上曾提到，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，可謂語不驚人死不休。

杭州一起長租公寓“爆倉”，果然是一語成讖。

如今運營商人去樓空，4000租戶或面臨押金租金損失。不完全統(tǒng)計，這已經(jīng)是今年以來第5起因資金鏈斷裂而爆雷的問題長租公寓。從2017年底至今，無論是問題平臺數(shù)量還是出現(xiàn)頻率，明顯加速。

今年以來，資金加持下加速狂奔的長租公寓正面臨金融杠桿和發(fā)展速度的拷問。

又一長租公寓“爆倉”，運營商人去樓空

杭州一家長租公寓“爆倉”了....

8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司公告稱，因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運營。并引入上海寓團公寓管理公司作為鼎家業(yè)務(wù)承接方，與相關(guān)業(yè)主及租戶對接承租事宜。

8月23日下午，券商中國記者致電上海寓團公寓管理公司的相關(guān)負責(zé)人，對方證實，“別找鼎家了，根本找不到人，（租戶）押金根本退不回來”。

目前，其官網(wǎng)仍能打開，首頁介紹了長租公寓產(chǎn)品“鼎寓”；官方介紹，該公司定位為“B2C品牌長租公寓運營商”，主營業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)中介及租賃；2016年成立于杭州，在本土同類企業(yè)中頗具影響力，在崗員工300余人；截至2017年底已發(fā)展長租公寓超過5000間。

4000戶租客受損

據(jù)媒體《中國房地產(chǎn)報》報道，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家，租房分期互金平臺“愛上街”綁定的租戶最多；目前，鼎家的租戶及業(yè)主組成了大大小小的維權(quán)群，想通過協(xié)商或者法律等途徑挽回損失。

“公司又不承擔(dān)鼎家的債務(wù)，不管租戶退押金。”上述上海寓團公寓人士告訴記者，現(xiàn)在的解決方案是，對于租期未滿的租戶和房東，正在協(xié)調(diào)解決，雙方愿意各自承擔(dān)部分損失（租戶再交一次押金），繼續(xù)續(xù)約的話，則可與該公司繼續(xù)簽約長租公寓處理；對于辦理了租房分期貸款的租戶，該人士稱，只能等鼎家主動聯(lián)系租戶解除分期協(xié)議。

可以說，這家運營長租公寓的杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司宣布破產(chǎn)，給業(yè)主和租戶留下了一地雞毛。查看公開工商資料和訴訟信息，更是顯示這家公司劣跡斑斑，拿到房東物業(yè)后，強拆水表、意圖賴掉意向金，變相索取違約金、滯納金和賠償金；違規(guī)吞沒租戶房租等等。

8月2日，該公司實控人魏永峰稱，說公司跑路、倒閉是“造謠”；公司只是房租延付，原因除了部分到期租金未收進，另一個原因是，“6月份公司查處了一個由公司高管聯(lián)合中層管理者利用職務(wù)之便私自收房，侵吞租金，收業(yè)主回扣，多收租客水電費，侵吞公司收益?zhèn)蚪?，給公司造成巨大損失。”奇葩的理由，暴露了該公司內(nèi)控和管理上之亂。

到了8月15日，意識到事情不對勁的業(yè)主和租戶就趕到鼎家辦公處維權(quán)，鼎家公司辦公處已經(jīng)被搬空；再接著，就迎來了一紙破產(chǎn)通知。

天眼查顯示，鼎寓實控人魏永峰及杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司旗下還有至少9家公司，只是目前，鼎家資產(chǎn)是否被轉(zhuǎn)移到其他公司高管，或者究竟是破產(chǎn)、還是卷錢跑路，未有定論。

異化的“金融+長租公寓”創(chuàng)新

坑了4000租戶的鼎家公寓，B2C長租公寓的模式理解起來并不復(fù)雜。

和其它長租公寓類似，租客在該平臺找到房后，簽合同時，一般會同步辦理租房分期，也被稱為“租房貸”——具體來看是，租客在第三方租房分期貸款平臺（比如這次的“愛上街”）開通租房貸服務(wù)，然后“愛上街”平臺將一次性把租金付給鼎家，再由與該平臺綁定銀行卡的租戶每月定期扣款交房租的形式、將貸款返還給該平臺。

在業(yè)內(nèi)看來，這項“消費分期貸款+長租公寓”的模式，被認為是一項多贏的創(chuàng)新，減輕租客一次性押一付三的房租負擔(dān)、提高長租公寓平臺用戶體驗、幫助消費金融平臺有效獲客。然而，行業(yè)的野蠻生長，“金融+長租公寓”異化，部分長租公寓平臺瘋狂滾動現(xiàn)金流。

更有甚者，部分分散式公寓名下不自持物業(yè)，但拿到的房子就是分期產(chǎn)品，于是支付房主一個季度房租就能拿到租戶一年的房租，甚至用租戶合同再去舉債，瘋狂滾現(xiàn)金流，美麗屋CEO韓光認為，幾乎是靠金融杠桿撬動運作，一旦出事將波及整個行業(yè)。

今年3月，位于上海的長租公寓運營商“愛生活愛公寓”通過租金貸、裝修貸等方式疾馳擴張，10個月的時間規(guī)模從3000間攀升至12000間，然而由于公寓建設(shè)成本高昂、短期難以回收盈利，加之杠桿率奇高，最后資金鏈斷裂。公開報道顯示，該公寓負債金額達1.3億~1.4億元，波及租客押金達1500萬~2000萬元。最后該公司被并購。

“長租公寓運營商杠桿很高而投入又大，而一旦中間出現(xiàn)租客退租、房屋空置率提高，資金鏈就被崩掉。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷告訴記者，而長租公寓發(fā)生資金鏈斷裂清盤之后，租戶將如何維權(quán)？比如租期未滿如何維權(quán)、通過平臺辦理了分期貸款怎么維權(quán)？押金怎么退回？目前政策并未明確規(guī)定，租戶只能依靠法律途徑維權(quán)。

資金加持下狂奔的長租公寓

這并不是今年以來的首例長租公寓“爆倉”案例。記者了解到，今年以來，已經(jīng)有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家這五家分散式長租公寓出了問題，而問題原因，無一例外，全部都是資金鏈斷裂帶來的運營危機；其中4起都發(fā)生在上半年，而且統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，長租公寓爆雷數(shù)量、頻率，從2017年底至今，明顯加速。

伴隨著問題長租公寓增多的同時，長租公寓運營商直接融資“爆量”。

記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年以來，市場排名TOP10的分散式公寓從2012年至今融資25起，累計融資75億元，這之中，僅僅在2018年至今的融資額已經(jīng)達到了64億；TOP10的集中式公寓累計融資約60億元，也有近14億元發(fā)生在2018年。

今年以來，長租公寓運營商的融資次數(shù)增加、單筆融資金額增加明顯；而且，在激烈競爭中，自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓、蘑菇租房四大平臺分別融資40億元、10億元、12億元（1.7億美元）、2億元（0.3億美元），平臺頭部效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)，對資本和資源集聚吸引。更多詳情可查看《千億資本入局！一邊是租房客的煩惱，一邊是三類資本玩家大舉殺入！長租市場四大盈利模式確立》。

另一方面，租賃市場資產(chǎn)證券化大額單正頻繁出現(xiàn)。

統(tǒng)計顯示，今年以來，資產(chǎn)證券化項目規(guī)模達百億的已有5例，包括“招商融創(chuàng)-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項計劃”、“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)”、“深創(chuàng)投安居集團人才租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃”以及碧桂園和恒大的住房租賃ABS項目。海銀財富研究院創(chuàng)新產(chǎn)品分析師徐聰認為，隨著住房租賃市場資產(chǎn)證券化的規(guī)模隨著行業(yè)發(fā)展，未來大額成為常態(tài)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，長租公寓盈利有一部分是依靠品質(zhì)和品牌溢價率，而瘋狂加杠桿帶來問題無疑將影響到租房需求對于長租公寓市場的信任。蜂鳥屋創(chuàng)始合伙人段純海判斷，公寓真正的盈利模式=租金差價+金融杠桿+持有物業(yè)溢價。在實現(xiàn)長租公寓資產(chǎn)數(shù)字化的基礎(chǔ)上，通過金融杠桿擴張規(guī)模、搶占市場，必須控制好杠桿比例防范風(fēng)險，實現(xiàn)溢價，獲得盈利。

來源：券商中國（ID：quanshangcn） 記者：史安都