每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

在經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展后，近兩年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量市場(chǎng)”向“存量市場(chǎng)”轉(zhuǎn)換的特征愈發(fā)明顯。

根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2017年全國(guó)二手住房成交386萬(wàn)套，銷售額達(dá)到5.8萬(wàn)億元，且二手房交易額占全國(guó)房地產(chǎn)總成交額的比例依然接近三分之一。其中北京、上海、廣州和深圳這4個(gè)一線城市的二手房交易量，分別是新房的3.3、1.1、1.7和2.7倍。此外，全國(guó)還有24個(gè)城市的二手房成交套數(shù)超過(guò)新房。

5.8萬(wàn)億元的銷售額，意味著中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)可以得到的傭金超過(guò)千億元。如此巨大的利益讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)交織著戰(zhàn)火硝煙，不論是鏈家升級(jí)為貝殼找房，還是企業(yè)間隔三差五的口水戰(zhàn)，都折射出大家對(duì)千億傭金的爭(zhēng)奪。

近日，電商巨頭“蘇寧易購(gòu)”正式上線二手房交易平臺(tái)“蘇寧有房”，其“無(wú)中介、每套交易服務(wù)費(fèi)9999元”的口號(hào)，讓原本激戰(zhàn)正酣的經(jīng)紀(jì)行業(yè)硝煙更濃。

“低價(jià)”切入二手房市場(chǎng)

早在今年5月份，蘇寧在二手房業(yè)務(wù)方面已有所動(dòng)作。5月7日，蘇寧成立江蘇蘇寧有房科技有限公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。啟信寶的信息顯示，蘇寧有房為上市公司蘇寧易購(gòu)（002024，SZ）100%持股，法人代表為現(xiàn)任蘇寧易購(gòu)總裁侯恩龍。

而7月底，侯恩龍?jiān)谔K寧818發(fā)燒購(gòu)物節(jié)媒體發(fā)布會(huì)上宣布推出“蘇寧有房”，將其定位為沒有中介的二手房交易平臺(tái)，并宣稱每套房統(tǒng)一收取9999元的服務(wù)費(fèi)，不再收取其他傭金。半個(gè)月后的8月18日，在蘇寧易購(gòu)818購(gòu)物節(jié)期間，蘇寧有房正式上線，并率先落地南京。

不過(guò)，與傳統(tǒng)中介按成交價(jià)2%~2.4%的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)相比，蘇寧有房每套9999元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“極低”，也很具競(jìng)爭(zhēng)力。

以南京為例，一套總價(jià)200萬(wàn)元的二手房交易，正常情況下購(gòu)房者需支付4萬(wàn)元至5萬(wàn)元的中介費(fèi)，而蘇寧有房9999元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，意味著一套房可節(jié)省幾萬(wàn)元中介費(fèi)。

值得注意的是，此次推出蘇寧有房，并不是蘇寧易購(gòu)首次進(jìn)軍地產(chǎn)市場(chǎng)。

去年11月6日，蘇寧電器集團(tuán)曾出資200億元入股恒大，持有后者4.7%的股份。隨后的11月9日，蘇寧易購(gòu)正式上線房產(chǎn)頻道，“在線銷售”蘇寧置業(yè)、恒大的地產(chǎn)項(xiàng)目。

彼時(shí)，按照蘇寧的設(shè)想，通過(guò)上線房產(chǎn)頻道，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，可以直接在蘇寧易購(gòu)預(yù)約家裝、購(gòu)買智能家電等，以此打造家庭消費(fèi)鏈條閉環(huán)，為消費(fèi)者提供一站式的消費(fèi)服務(wù)。

不過(guò)，隨著蘇寧進(jìn)軍二手房市場(chǎng)，蘇寧易購(gòu)平臺(tái)上原有的房產(chǎn)頻道已正式轉(zhuǎn)為蘇寧有房，而在蘇寧易購(gòu)的平臺(tái)上，已無(wú)法搜索到恒大的相關(guān)樓盤信息。

此次以每套9999元的“低價(jià)”進(jìn)軍二手房市場(chǎng)，蘇寧意欲何為？這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是否能覆蓋成本？

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向蘇寧易購(gòu)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿并未獲得對(duì)方回復(fù)。

讓二手房買賣簡(jiǎn)單化

據(jù)悉，蘇寧有房在線上可實(shí)現(xiàn)買賣雙方自由溝通，而在線下，還可依托“蘇寧小店”為用戶提供咨詢接待、房源發(fā)布等服務(wù)。

8月16日，記者實(shí)地走訪了位于南京市建鄴區(qū)漢中門大街的蘇寧小店。據(jù)悉，該門店是蘇寧有房的第一批實(shí)體線下載體之一。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，蘇寧小店更像是一家小型超市，小店的一角放置有兩張小桌，桌子旁的墻上掛著“蘇寧有房”“蘇寧金融”的海報(bào)。海報(bào)中，“無(wú)中介、每套交易服務(wù)費(fèi)9999元”的標(biāo)語(yǔ)極為顯眼。

當(dāng)記者向工作人員咨詢相關(guān)二手房事宜時(shí)，他向記者表示，蘇寧有房業(yè)務(wù)主要通過(guò)線上操作，其只能提供店內(nèi)的相關(guān)咨詢服務(wù)。隨后，在該名工作人員的幫助下，記者與蘇寧有房一位王姓經(jīng)理取得了聯(lián)系。

“我們的房源都是由房東直接在線上登記發(fā)布，你只要在線上查看并選中房源，并直接和房東預(yù)約看房時(shí)間、進(jìn)行談判、達(dá)成協(xié)議即可。”上述王經(jīng)理說(shuō)道。

繞過(guò)傳統(tǒng)中介在線上選房看房，又如何確保房源真實(shí)性？王經(jīng)理向記者表示，賣方在線上登記房源信息后，蘇寧有房將安排攝影師團(tuán)隊(duì)上門實(shí)勘，后臺(tái)工作人員對(duì)房源進(jìn)行審核并驗(yàn)證通過(guò)后，在線上平臺(tái)展示房源相關(guān)信息。

“買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，需要在蘇寧的簽約中心進(jìn)行簽約，蘇寧將提供合同審核服務(wù)，最大限度確保雙方權(quán)益，后續(xù)還會(huì)提供房屋的貸款、過(guò)戶、交房等服務(wù)。”王經(jīng)理表示，“我們目前在南京市場(chǎng)儲(chǔ)備了7、8000套房源。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，侯恩龍?jiān)谔K寧818發(fā)燒購(gòu)物節(jié)媒體發(fā)布會(huì)上曾表示，蘇寧有房之所以要依托蘇寧小店龐大的線下渠道，是因?yàn)檫@樣不僅可以節(jié)約開店成本，還能有效利用小店的高頻客流沖擊傳統(tǒng)中介門店的低頻客流，要讓老百姓買賣二手房像在蘇寧小店買日用品一樣簡(jiǎn)單。蘇寧有房收取的9999元服務(wù)費(fèi)，還將以蘇寧購(gòu)物券的形式返回給消費(fèi)者一部分，消費(fèi)者可用其來(lái)購(gòu)買家電、裝修等商品。

實(shí)際上，作為蘇寧智慧零售線下場(chǎng)景中最貼近用戶的一環(huán)，蘇寧小店是蘇寧易購(gòu)全品類、全服務(wù)理念落地的重要載體，起到了技術(shù)與流量資源的出口和入口的作用。蘇寧易購(gòu)也加快了蘇寧小店的開店速度。

蘇寧易購(gòu)2018年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，其新開709家蘇寧小店，至期末，共有蘇寧小店732家。

創(chuàng)新還是攪局？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，阿里早在2014年就曾涉足一手房電商業(yè)務(wù)，而京東也早在2014年“雙11”期間嘗試過(guò)一手房的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷。在蘇寧于去年11月正式進(jìn)軍地產(chǎn)電商領(lǐng)域后，三大電商巨頭已悉數(shù)布局房地產(chǎn)電商業(yè)務(wù)。

雖然在二手房市場(chǎng)，蘇寧確實(shí)是三大電商巨頭中第一個(gè)吃螃蟹的，但如果將目光放到整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，蘇寧有房無(wú)中介的“直買直賣”模式卻似曾相識(shí)。

早在2015年底，專注于新房市場(chǎng)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)“房多多”，就曾推出買家可以繞過(guò)中介，直接與賣家當(dāng)面談房?jī)r(jià)的“直買直賣”的二手房交易模式。彼時(shí)，房多多對(duì)“直買直賣”的二手房業(yè)務(wù)每單收取2999元+總房款0.3%的費(fèi)用，這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)中介2%甚至更高的費(fèi)率具有明顯優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，從房多多后來(lái)的發(fā)展來(lái)看，“直買直賣”模式并未奏效。房多多二手房“直買直賣”隨后也悄然轉(zhuǎn)為向中小中介派單的模式，將自身做成了中介公司之外的房產(chǎn)交易平臺(tái)。

實(shí)際上，二手房交易的專業(yè)性、復(fù)雜性，一直是“直買直賣”模式的最大障礙。不同的社區(qū)、樓層、戶型、朝向，產(chǎn)權(quán)是否安全、是否有抵押或按揭，是選擇貸款還是全款，貸款是選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款等等，這些因素都影響著房源的評(píng)估價(jià)，以及最終的成交價(jià)。此外，頻繁的樓市調(diào)控政策，也會(huì)影響整個(gè)交易環(huán)節(jié)。

二手房交易的非標(biāo)準(zhǔn)化，意味著互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)通過(guò)低收費(fèi)的方式，使買賣雙方繞過(guò)能提供專業(yè)服務(wù)的中介經(jīng)紀(jì)人達(dá)成交易，并獲得較好的客戶體驗(yàn)，難度非常大。

“一筆正常的二手房交易中，傳統(tǒng)中介經(jīng)紀(jì)人可能在背后做了很多工作，像產(chǎn)權(quán)是否完整、是否涉及抵押等等，只有把這些基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作做好，才能讓買賣雙方的交易更叫高效、安全。”優(yōu)淘城總裁薛建雄說(shuō)道。

多位市場(chǎng)分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，與傳統(tǒng)中介相比，電商巨頭的巨大流量是其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。一方面依托電商平臺(tái)巨大的流量資源，導(dǎo)入流量將其變現(xiàn)；另一方面還可將流量引導(dǎo)至其他業(yè)務(wù)，如與既有的家電、家裝等諸多業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，形成消費(fèi)閉環(huán)。

“想跨過(guò)中介，又要保證一定的客戶體驗(yàn)，就得有強(qiáng)大的后續(xù)線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)。”薛建雄說(shuō)道，“哪怕蘇寧有房最后沒有真正做起來(lái)，但其吸引的流量對(duì)家電等其他業(yè)務(wù)也會(huì)有幫助。”單獨(dú)來(lái)看，蘇寧有房9999元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很難覆蓋掉成本，但如果其能真正實(shí)現(xiàn)引流并形成消費(fèi)閉環(huán)，覆蓋成本并不難。