每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月23，A股破凈股數(shù)從32只快速攀升至270只。而這只用了一年時(shí)間，其中地產(chǎn)板塊正是破凈的高發(fā)區(qū)之一。

“說實(shí)話，市值是上市公司門面，也是尊嚴(yán)的象征。”某上市國企的證券事務(wù)代表在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者溝通時(shí)直言，“破凈并不是好事。”

在這270只破凈企業(yè)中，有33家是與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)，其中不乏世茂、首開、北京城建、金融街等牌房企。相比一年前僅3只房產(chǎn)股破凈，這是否預(yù)示著房地產(chǎn)的未來并不被看好？

地產(chǎn)板塊受利空影響

國泰君安分析師對記者分析稱，地產(chǎn)行業(yè)目前有很多利空因素。他表示，“雖然破凈只是股價(jià)下跌的一個(gè)結(jié)果，但比如金融去杠桿、貨幣收縮、資管新規(guī)等等資金端都在對地產(chǎn)行業(yè)未來有影響，房地產(chǎn)恰恰又是資本密集型行業(yè)，對融資渠道和資金成本會(huì)很大影響。”

尤其是今年7月31日中央政治局會(huì)議召開后，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度并沒有絲毫減弱。

在佳兆業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長劉策看來，目前房地產(chǎn)已經(jīng)到了新舊交替的時(shí)間點(diǎn)，重資產(chǎn)、高負(fù)債的擴(kuò)張模式越來越受到市場的擔(dān)憂。下半年是債券還款高峰期，也在很大程度上影響了投資者信心。

事實(shí)上，如今房企從銀行獲得開發(fā)貸的難度正在加大。記者從某國有銀行了解到，最近他們已針對房企開發(fā)貸政策進(jìn)行了收緊。不僅提高申請企業(yè)的門檻，貸款審核嚴(yán)格程度也從中心城區(qū)向周邊區(qū)域逐級遞增，三圈層甚至更遠(yuǎn)的項(xiàng)目會(huì)直接拒貸，新增貸款利率也從以往較低的6.06%左右提升至10%以上。

從最新統(tǒng)計(jì)的“破凈”房企名單里可以看出，中小規(guī)模且區(qū)域性更強(qiáng)的房企占了絕大多數(shù)?？硕鸱治鰩熤煲圾Q對此表示，中小房企的項(xiàng)目更少，所以資本市場對他們未來的預(yù)估會(huì)打更多的折。

劉策同樣認(rèn)為，龍頭企業(yè)的安全系數(shù)越來越高，市場估值也會(huì)高一些，大企業(yè)相對中小企業(yè)而言抗風(fēng)險(xiǎn)能力、受政策影響波動(dòng)能力更強(qiáng)一些。

“房企凈資產(chǎn)主要是以土地為主，某種程度上，破凈一方面意味著房企的股價(jià)被低估；另一方面也意味著資本市場預(yù)計(jì)未來房價(jià)會(huì)下跌，房企的業(yè)績增速會(huì)減慢，導(dǎo)致在銷售周期拉長后各方面成本上升，那么未來動(dòng)態(tài)的凈資產(chǎn)價(jià)值預(yù)期就會(huì)下降。”朱一鳴說道。

由于地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，是否“破凈”主要取決于房企項(xiàng)目的價(jià)值。國泰君安分析師認(rèn)為，有的市凈率已經(jīng)很低的企業(yè)，股價(jià)還一直在跌，主要就是市場預(yù)期企業(yè)未來沒有增長空間。

上市房企破凈早已不是個(gè)例，美好置業(yè)證券事務(wù)代表也對記者表示：“現(xiàn)在跌破凈值的股票太多了，也不止我們一家，市場太不好。”

守衛(wèi)市值的少數(shù)派

盡管監(jiān)管部門強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)上市企業(yè)做好市值管理，并且在今年7月中旬召開的中央企業(yè)、地方國資委負(fù)責(zé)人視頻會(huì)議上，國務(wù)院國資委有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，企業(yè)集團(tuán)要切實(shí)擔(dān)負(fù)起市值管理主體責(zé)任。

但記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管已經(jīng)處于“破凈”這個(gè)有失“尊嚴(yán)”的境遇中，但切實(shí)采取行動(dòng)“保衛(wèi)市值底線”的企業(yè)其實(shí)并不多。

美好置業(yè)就是采取措施維護(hù)市值的企業(yè)之一。據(jù)其7月底披露的股東大會(huì)決議公告，公司擬以不超過3元/股（含），不超過2.4億元進(jìn)行回購。其證代表示：“現(xiàn)在（股價(jià)）已經(jīng)離我們的凈資產(chǎn)比較遠(yuǎn)了，（回購）也是為了增加投資者信心。”

此外，蘇州高新于今年5月發(fā)布公告稱，公司于5月30日實(shí)施股份回購，首次回購股份數(shù)量為80萬股。截至8月2日，蘇州高新已回購1561萬股，花費(fèi)資金約1億元。

不過，記者發(fā)現(xiàn)，5月30日蘇州高新以6.13元/股收盤，8月22日收盤價(jià)則為5.82/股。顯然，多次回購并沒有成功地幫助蘇州高新從破凈處境中掙扎出來。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，福星股份、冠城大通、三湘印象、天地源、濱江集團(tuán)等企業(yè)今年出現(xiàn)增持舉動(dòng)，但從這些企業(yè)的股價(jià)變化看，收效甚微。

與這些已經(jīng)采取行動(dòng)守衛(wèi)市值的上市公司相比，這33家破凈房企中更多的是“沒有行動(dòng)”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用回購股票和大股東增持的方式維護(hù)市值不是不可以，但在目前的“弱”市場里可能效果并不明顯，而且房企的資金大部分來自貸款，如果用非標(biāo)、信托等渠道融來的資金做回購還會(huì)增加資金成本，并且確定回購價(jià)格需要謹(jǐn)慎。

在實(shí)際情況中，企業(yè)回購股票更多還是用自有資金。前述國泰君安分析師對記者說：“可以用貸款資金在二級市場回購，但名義上，沒見過這么操作的，而且流動(dòng)貸款混同到公司基本戶，哪些是自有資金哪些是貸款，無法區(qū)分。”

此外，常見的管理市場的手法還有并購、高管員工增持，實(shí)際控制人配合兜底。

某上市國企證券事務(wù)代表近日在向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析大面積房企破凈的原因時(shí)說：“這與國內(nèi)外貨幣金融環(huán)境的不確定性增加、投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，以及A股市場缺乏賺錢效應(yīng)，導(dǎo)致資金尋找投資回報(bào)更高的方向等因素有或多或少關(guān)系，破凈是綜合因素相互作用的結(jié)果。”

朱一鳴認(rèn)為，大房企里鮮有破凈的，因?yàn)榻?jīng)營狀況更好，集中度更高，投資者預(yù)期會(huì)稍微好一點(diǎn)，尤其是行業(yè)里的龍頭企業(yè)。

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企業(yè)樣本：重倉北京市場的首開股份：股價(jià)破凈欲另謀出路

隨著每個(gè)交易日股價(jià)的變動(dòng)，“破凈”房企的名單一直在發(fā)生變化。其中有一直游走在破與不破之間的雅戈?duì)枴⒛蠂脴I(yè)以及大龍地產(chǎn)，也有一直穩(wěn)坐“破凈”第一把交椅的首開股份。

截至8月23日，首開股份的市凈率只有0.5786，居上市房企破凈榜首。有業(yè)內(nèi)人士直言：“首開大部分項(xiàng)目都集中在北京，北京調(diào)控政策對他們的影響其實(shí)非常大。”

首開相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)就無奈地表示：“目前樓市的調(diào)控對公司銷售肯定是存在一定影響的，首開的銷售業(yè)績下滑一定程度上可能與北京共有產(chǎn)權(quán)房政策有一定關(guān)系。”

而銷售放緩也讓首開的全國排位有了明顯下滑。據(jù)克而瑞2017年全國房企銷售榜單，首開排名為33位，與2016年相比，首開被16家房企反超。

事實(shí)上，北京一直是首開布局的重點(diǎn)。從首開在2017年新獲取的27個(gè)項(xiàng)目中有16個(gè)位于北京就可以看出，彼時(shí)首開仍看中北京市場未來的空間。而首開報(bào)告期內(nèi)共30宗待開發(fā)土地中，有17宗位于北京，且皆為合作開發(fā)項(xiàng)目。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，一直以來，北京地區(qū)的業(yè)績貢獻(xiàn)也占首開的半壁江山。2015年，北京地區(qū)營收約為121.18億元，占總營收比約51.37%；2016年，營收約為134.79億元，占比約45.2%；2017年，營收約為179.79億元，占比約49.17%。

正如首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人所言，“北京項(xiàng)目數(shù)量跟外地基本上一半一半吧。”他補(bǔ)充道：“首開也在適應(yīng)新常態(tài)，政策調(diào)控對銷售能夠給影響到什么程度，還需要時(shí)間再看。”

從首開2017年年報(bào)中可以看到，首開對棚改項(xiàng)目傾注了更多的心血。報(bào)告期內(nèi)，首開在北京地區(qū)已在實(shí)施的棚改項(xiàng)目有3個(gè)，后續(xù)項(xiàng)目有8個(gè)。

今年5月25日，首開股份發(fā)布公告，稱擬收購北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，而首開中晟置業(yè)正是首開集團(tuán)所屬二級全資子公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)，以保障房建設(shè)、土地一級開發(fā)及棚戶區(qū)改造、項(xiàng)目代建為三大主營業(yè)務(wù)。

“首開下一步要做長租公寓、北京的限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等。”首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

首開的負(fù)債率一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面，銷售增速大幅減緩影響了首開的現(xiàn)金流。根據(jù)2017年年報(bào)顯示，首開報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流大幅下降119.43億元至-204.53億元；另一方面，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率為80.59%，同比上升約0.68個(gè)百分點(diǎn)。

80億元永續(xù)債也成為懸在首開頭頂?shù)囊话牙麆?，為此，首開每年需要為此支付4.14億元的利息。

“作為國企，首開的資產(chǎn)負(fù)債率仍在正常范圍內(nèi)。”首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋并補(bǔ)充道，“首開是北京的企業(yè)，所以在北京的土地儲備多一些，但在現(xiàn)在的市場行情下，大家對項(xiàng)目都很謹(jǐn)慎。”

今年7月12日，首開發(fā)布業(yè)績預(yù)增公告，稱2018年1~6月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入與上年同期相比，增長50%左右。

另外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至8月22日的“破凈”上市房企中，有9家企業(yè)來自北京。

盡管導(dǎo)致“破凈”的因素多樣，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“破凈”也能反映出企業(yè)存在的一些問題。

佳兆業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長劉策認(rèn)為，股價(jià)能不能提升主要看投資者對企業(yè)是否認(rèn)可，包括是否有主題炒作概念，如粵港灣、并購等主題概念，企業(yè)基本面是否有業(yè)績釋放的潛力，如果企業(yè)確實(shí)業(yè)績不好，流動(dòng)性很緊張，那即使破凈了，股價(jià)可能還會(huì)再跌，另外就是企業(yè)是否有核心競爭力，是否有壁壘，是否有應(yīng)對行業(yè)低潮期的能力。

企業(yè)應(yīng)對低潮期的能力首先是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，是否可以快速變現(xiàn)，第二就是企業(yè)的融資能力，國企在低成本融資上更有優(yōu)勢，第三就是企業(yè)的銷售能力，是否能適銷對路，精準(zhǔn)投資。其中最重要的就是融資能力，只要能融到錢，也不怕低潮期。