每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月接近尾聲，中國恒大（3333，HK）業(yè)績發(fā)布會如期而至。如往年一樣，恒大集團董事局主席許家印未出席中期業(yè)績發(fā)布會。8月28日，恒大董事局副主席夏海鈞帶隊現(xiàn)身中報業(yè)績會，沒有許家印頻爆金句的業(yè)績會氛圍略顯嚴肅。

從規(guī)模型房企向“規(guī)模＋效益”轉(zhuǎn)變，采取“三低一高”模式降負債，轉(zhuǎn)型一年多的恒大正在發(fā)生改變。

中報顯示，2018年上半年，恒大實現(xiàn)合同銷售金額3041.8億元，同比增長24.6%；收入同比增長59.8%至3003.5億元。一向以規(guī)模大幅增長引以為傲的恒大正在放緩業(yè)績增長的步伐。

在規(guī)模和收入的適度增長下，恒大將效益增長放在首位。2018年上半年，恒大實現(xiàn)毛利潤1088.6億元，同比增長61.8%；凈利潤530.3億元，同比大增129.3%；核心利潤550.1億元，同比增長101.5%；凈利率同比增長5.4個百分點達到17.7%；核心利潤率18.3%，同比增長3.8個百分點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在效益大幅增長之際，恒大正在放緩銷售速度。夏海鈞表示，未來將保持適度增長，增速將保持在15%~20%的水平。

2018年恒大中期業(yè)績會現(xiàn)場 每經(jīng)記者 魏瓊攝于香港

行業(yè)“利潤王”

上半年，恒大的各項利潤指標均實現(xiàn)較大幅度增長，高達530億元的凈利潤，相當于每天凈賺近3億元，凈利潤為碧桂園、萬科、保利、綠地四家房企的總和，成為行業(yè)“利潤王”。據(jù)了解，碧桂園、萬科、保利、綠地的凈利潤分別為163.2億元、135.2億元、93.1億元、83億元。

從凈利潤率水平看，恒大17.7%的凈利潤率不及中海26.2%。而有3003.5億元收入支撐，恒大凈利潤規(guī)模遠超中海。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，中海凈利潤為232.2億港元。

關(guān)于恒大超強吸金能力的養(yǎng)成，夏海鈞在業(yè)績會上將此歸功于“規(guī)模＋效益”的轉(zhuǎn)型，2017年開始恒大作出了規(guī)模和效益的平衡，同時采取“三低一高”模式，通過償還永續(xù)債降低負債率釋放利潤，利潤增長表現(xiàn)優(yōu)異。

夏海鈞指出，恒大早年儲備了龐大的土地資源，拿地樓面地價較低，同時采取大盤開發(fā)模式，恒大3.05億平方米土地儲備只有822個項目，平均每個項目面積為37萬平方米。大盤開發(fā)后，隨著配套完善，后期銷售價格是增長的。地價鎖定，建筑成本微漲，在銷售價格提升下，給恒大帶來了很好的收益。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年恒大合約銷售均價為5955元/平方米，2018年則上漲為10859元/平方米，漲幅達到82.35%。

同時，夏海鈞認為，恒大標準化的產(chǎn)品體系和統(tǒng)一集采，大規(guī)模降低了成本和造價，創(chuàng)造了有效的利潤空間。

銷售速度放緩

需要注意的是，利潤大幅增長的同時，恒大銷售規(guī)模增速正在放緩?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014年至2017年，恒大合約銷售金額增速分別為31%、53.1%、85.4%以及34.2%，這也意味著2018年上半年24.6%的同比增速為近5年的最低水平。

對于規(guī)模增速放緩，夏海鈞表示未來將保持規(guī)模的適度增長，注重質(zhì)量增長，規(guī)模過快增長將帶來管理鏈條的壓力，同時也損失了很多經(jīng)濟效益。未來恒大規(guī)模將保持15%~20%的增長速度。

規(guī)模增速放緩之后，恒大不會提高2018年5500億元合約銷售目標。截至2018年7月底，恒大已實現(xiàn)合約銷售金額3498億元，完成全年目標的63.6%。

據(jù)了解，恒大已取得預(yù)售證的項目體量約3000萬平方米，貨值大約為3300億元，加上還有3500萬平方米新開盤項目，貨值大約3700億元。據(jù)此計算，2018年下半年恒大可售貨值為7000億元左右。

夏海鈞表示，下半年完成50%的去化率，可實現(xiàn)3500億元的銷售，對恒大完成全年銷售目標很有信心。他同時表示，恒大不會提高全年銷售目標，但會超額完成全年目標。

放緩規(guī)模增長速度并不意味著恒大將放棄規(guī)模優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，恒大的利潤規(guī)模也源自于銷售規(guī)模的支持，恒大深刻認識到在強者恒強格局下規(guī)模的重要性。

夏海鈞認為，未來房地產(chǎn)銷售總量不會發(fā)生太大的變化，但是房企的規(guī)模集中度在變化。預(yù)計未來3到5年，房企前三強將占據(jù)市場份額的20%左右。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，有機構(gòu)曾預(yù)測2020年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銷售金額將達12萬億元，以此測算，20%市場份額意味著前三強房企銷售金額規(guī)模要達到2.4萬億元，這意味著平均每家房企的年銷售金額要達到8000億元。由此推算，8000億元或?qū)⒊蔀?到5年后進入三強房企的門檻。

按照恒大的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計到2020年，恒大總資產(chǎn)將達到3萬億元，銷售規(guī)模8000億元。由此看來，恒大不會放棄規(guī)模前三的位置。