每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自2017年6月，天津市國資委在天津市產(chǎn)權(quán)交易中心公布了天房集團(tuán)國有企業(yè)混改的信息后，關(guān)于天房集團(tuán)的混改工作已經(jīng)持續(xù)了一年多時(shí)間。

今年4月，天房集團(tuán)在天津產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌讓渡天房集團(tuán)65%股權(quán)，如今距離發(fā)期過去近4個(gè)月時(shí)間，期間傳出的意向企業(yè)萬科、融創(chuàng)、碧桂園等已紛紛退出，該項(xiàng)目的掛牌信息也一拖再拖。公告顯示，未產(chǎn)生符合條件的意向投資者，則按照10個(gè)工作日為一個(gè)周期延長信息發(fā)布，直至產(chǎn)生意向投資者。

掛牌信息顯示，投資者通過受讓取得天津津誠國有資本投資運(yùn)營有限公司所持有的天房集團(tuán)增資前50%股權(quán)（即天房集團(tuán)增資后35%股權(quán)）；通過增資取得天房集團(tuán)增資后30%股權(quán)。擬募集資金總額達(dá)83億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在天津產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)上查閱到天房集團(tuán)發(fā)布《重大事項(xiàng)披露》文件，這份長達(dá)77頁的文件里詳細(xì)說明了部分納入混改范圍資產(chǎn)的情況。

天房集團(tuán)開發(fā)的樾梅江（粵翠名?。╉?xiàng)目因混凝土強(qiáng)度不符合設(shè)計(jì)將全部拆除重建 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛攝

存疑資產(chǎn)與眾多遺留問題

作為天津市老牌的國有地產(chǎn)企業(yè)，天房集團(tuán)僅控股子公司就有40多個(gè)，涉及的產(chǎn)業(yè)包括土地整理、房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、建筑施工、新型建材、等多個(gè)領(lǐng)域?？梢哉f天房集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入天津人民生活的方方面面，從建保障房到修繕大學(xué)、大橋、建設(shè)公園、中環(huán)線進(jìn)行燃?xì)飧脑欤踔吝€包括引灤入津和防洪工程。

不過，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是天房集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)，天房集團(tuán)在2015年~2016年間拿下了天津多宗地塊，一度成為天津土地市場的主角。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢愈演愈烈，不少地方房企被國內(nèi)頭部房企擠出地方市場。但在天津，天房集團(tuán)的地位依然牢固，今年上半年，天房集團(tuán)位列天津房企銷售金額榜第一位。

手握天津核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，天房集團(tuán)的混改之路卻并不明朗。天房集團(tuán)要求投資者自身、或其控股股東，實(shí)際控制人的控股子企業(yè)為“2018中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”前30名企業(yè)。而曾有意向的萬科、融創(chuàng)、碧桂園退出后，市場便很難看到其他企業(yè)的身影。

天房集團(tuán)83億元的交易對(duì)價(jià)背后，是其所存資產(chǎn)的重重問題、連年虧損的經(jīng)營狀況及其背負(fù)的高額負(fù)債。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在天津產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)上查閱到天房集團(tuán)發(fā)布《重大事項(xiàng)披露》文件，這份長達(dá)77頁的文件里詳細(xì)說明了部分納入混改范圍資產(chǎn)的情況。

其中，存疑的房產(chǎn)土地一共有13處，主要有兩種：一是劃撥土地，二是無土地證或房產(chǎn)證。另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，天房集團(tuán)原土地性質(zhì)為劃撥的房產(chǎn)64宗，需變性為出讓用地，應(yīng)繳土地出讓金3.36億元，截至掛牌日已簽訂土地出讓合同，但未繳納土地出讓金。

彩虹城、粵翠名邸、天辰世紀(jì)項(xiàng)目存在延期交付的可能性，其中樾梅江（粵翠名邸）項(xiàng)目因個(gè)別棟號(hào)存在混凝土強(qiáng)度不符合設(shè)計(jì)將全部拆除重建，推遲兩年交房。名門廣場項(xiàng)目，天房集團(tuán)投入30億元，其中自籌資金8億元，銀團(tuán)融資22億元將于2019年4月到期償還?！吨卮笫马?xiàng)披露》文件顯示，截至2018年3月31日，該項(xiàng)融資共產(chǎn)生利息3.95億元，目前項(xiàng)目整理時(shí)間不確定，存在潛虧風(fēng)險(xiǎn)。

劃撥用地如何變性為出讓用地？又如何定價(jià)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢了北京太古律師事務(wù)所杭州分所籌委會(huì)主任陳紅星。陳紅星表示，“經(jīng)批準(zhǔn)改變劃撥土地用途，改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的《國有土地劃撥決定書》。改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)。具體可分以下兩種情況：

1.地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。

2.地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）第十七條規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照土地市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，天房集團(tuán)的遺留問題并不算少。文件中還披露了一處資產(chǎn)說明也值得關(guān)注，文件顯示，“開發(fā)產(chǎn)品中的臺(tái)兒莊路30號(hào)，緊鄰泰安道一號(hào)院，為確保街景立面，先期進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，涉及的土地合同、土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、立項(xiàng)備案均已補(bǔ)辦，但是質(zhì)量安全、施工許可一直未能補(bǔ)辦，導(dǎo)致項(xiàng)目手續(xù)不齊， 無法辦理后續(xù)銷許、竣工等房產(chǎn)手續(xù)，本次按正常銷售的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。”

對(duì)此陳紅星指出，“《建設(shè)工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的主管機(jī)關(guān)是城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。如無上述證書則屬于五證不全，會(huì)導(dǎo)致簽訂的房屋預(yù)售合同無效，也會(huì)影響銀行貸款。因此，對(duì)估值可能會(huì)造成影響，具體要看資產(chǎn)評(píng)估單位的評(píng)估準(zhǔn)則。”

此外，還有長達(dá)九年的土地置換問題，一筆10.26億元的“不確定應(yīng)收賬款”。

天房集團(tuán)子公司天津市天島投資發(fā)展有限公司2010年4月15日以84920萬元摘得靜海區(qū)兩塊土地。由于靜海區(qū)規(guī)劃調(diào)整,2015年12月與靜海區(qū)國土資源局簽訂置換協(xié)議，將以上兩塊土地置出，協(xié)議價(jià)格即審計(jì)金額10.26億元。天房集團(tuán)稱，由于該地塊購置資金較大，政府尚未支付此筆款項(xiàng)，且目前靜海區(qū)無合適土地可供置換。

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，天津市天島投資發(fā)展有限公司其他應(yīng)收款中應(yīng)收靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)人民政府土地置換款賬面金額為1026057400.51元。由于目前無法確定政府何時(shí)支付此筆款項(xiàng)以及何時(shí)有合適土地可供置換，故本次評(píng)估對(duì)于天津市天島投資發(fā)展有限公司該項(xiàng)其他應(yīng)收款中應(yīng)收靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)人民政府土地置換款評(píng)估值按賬面金額。

經(jīng)營虧損與巨額償債壓力

《天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2017年度財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告》顯示，天房集團(tuán)2017年利潤總額虧損16.32億元，同比減少766.57%。截至2017年12月末，未分配利潤虧損75.89億元，資產(chǎn)負(fù)債率為96.85%。歸屬母公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)166982.04萬元，同比減少246.22%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱《天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公司債券年度報(bào)告（2017年）》發(fā)現(xiàn)，目前天房集團(tuán)抵押及質(zhì)押的各類資產(chǎn)賬面價(jià)值達(dá)491.80億元。

報(bào)告期內(nèi)，由于公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)原因，較多長期借款將于2018年到期，導(dǎo)致一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅增加。天房集團(tuán)在報(bào)告中稱，2017年銷售較多，但工期進(jìn)展緩慢，部分房款暫未確認(rèn)為收入，導(dǎo)致預(yù)收款項(xiàng)增加較大。

數(shù)據(jù)顯示，天房集團(tuán)未來一年內(nèi)日常運(yùn)營資金需求60億元左右，2018年到期債務(wù)586億元，償債資金需求較高。截至目前，天房集團(tuán)獲得銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)授信額度942.5億元，已使用授信額度618億元，剩余授信額度324.5億元。

一方面是緊繃的債務(wù)壓力，一方面償債能力方面的數(shù)據(jù)難言樂觀。其2017年流動(dòng)比率為1.76，同比下降15.17%；其速動(dòng)比率為0.41，同比下降31.94%。

今年5月，中信信托發(fā)布的《中信•天房2號(hào)貸款集合資金信托計(jì)劃第二次臨時(shí)信息披露報(bào)告》，提示天房集團(tuán)可能發(fā)生無法如期償付貸款本息的違約風(fēng)險(xiǎn)。此消息一出立即引起信托圈及其他金融機(jī)構(gòu)的多方關(guān)注，為此一向低調(diào)的天房集團(tuán)于5月15日在其官網(wǎng)上發(fā)布公開聲明稱，可以按期進(jìn)行貸款本息的償付，并積極推進(jìn)混改工作。

天房集團(tuán)稱，除間接融資以外，公司計(jì)劃直接融資。2018年、2019年，天房集團(tuán)計(jì)劃發(fā)行資產(chǎn)證券化、交易商協(xié)會(huì)產(chǎn)品等各類債券品種，進(jìn)行形式多樣的直接融資。

天房集團(tuán)表示，要采取相應(yīng)措施，即改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。若采取的措施未能如期完成，將對(duì)持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生重大不確定性影響。具體措施為：1、啟動(dòng)混合所有制改革工作，并在天津產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行掛牌，如混合所有制改革成功，將改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；2、本公司采取了控制項(xiàng)目成本，加速資金回籠等一系列措施，以改善目前的財(cái)務(wù)狀況。

針對(duì)天房集團(tuán)混改的相關(guān)問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電了天房集團(tuán)董事會(huì)秘書崔巍。崔巍表示，現(xiàn)在混改的情況還不明朗。當(dāng)記者追問現(xiàn)在是否有意向企業(yè)時(shí)，崔巍表示現(xiàn)階段還不太清楚。

今年5月份，在中國證券監(jiān)督委員會(huì)天津監(jiān)管局主辦的天津轄區(qū)上市公司集體接待日上，天房發(fā)展通過網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)與投資者進(jìn)行了簡短交流，被投資人問及最多的便是天房集團(tuán)混改一事：“大股東混改是否會(huì)導(dǎo)致公司實(shí)控人變更？”“公司混改的事目前到什么地步和進(jìn)程了”“碧桂園、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)等公司，哪家是引入的混改資本？”

天房集團(tuán)總經(jīng)理毛鐵對(duì)上述三個(gè)問題的回答相同，即“天房集團(tuán)混改事宜已由津誠資本于2018年4月27日在天津產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌征集1名投資者，讓渡天房集團(tuán)65%股權(quán)，其中通過增資擴(kuò)股讓渡30%股權(quán)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓渡35%股權(quán)（即增資前50%股權(quán)）。信息發(fā)布期40個(gè)工作日，自2018年4月28日開始計(jì)算。 詳見公告2018-037號(hào)。”

值得注意的是，2018年天房集團(tuán)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)劃是:房產(chǎn)開發(fā)1030萬平方米，營業(yè)收入220億元，利潤總額實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。目前天房集團(tuán)在天津產(chǎn)權(quán)交易官網(wǎng)的掛牌信息再次延長，從8月22日延長至9月5號(hào)。