今年2月，西安一家開發(fā)商聞天科技將12名購買了該公司房子的購房者告上法庭，要求判定當(dāng)初與購房者簽訂的合同無效，收回這些本已經(jīng)賣出去的房源。

放著已經(jīng)做成的買賣不做，開發(fā)商大費(fèi)周章地起訴自己的客戶，此事實(shí)屬罕見，迅速引發(fā)輿論高度關(guān)注。開發(fā)商為什么要這么做呢？

開發(fā)商自曝?zé)o證售房狀告業(yè)主

陳女士是被聞天科技起訴的12名業(yè)主之一。今年1月，聞天科技通知陳女士，兩年前她花160多萬全款購買的房子要收回，不能交付給她。

被起訴的購房者陳女士：因?yàn)殚_發(fā)商收購了他們的項(xiàng)目，所以要退購房款給我們，收回房子。我說我已經(jīng)交了全款，只是你現(xiàn)在沒有完工，沒有交給我，但房子是我的，然后對方說開發(fā)商收購的要求是凈盤收購。

陳女士口中的開發(fā)商，指的是西安龍湖地產(chǎn)。記者了解到，這家公司在2017年12月26日收購了聞天科技60%的股權(quán)，而購房人認(rèn)為，聞天科技收回房子，是因?yàn)樵诒晃靼昌埡禺a(chǎn)收購時向后者承諾清退業(yè)主。在與購房人協(xié)商時，聞天科技允諾按20%的標(biāo)準(zhǔn)給陳女士補(bǔ)償過去兩年的利息，加上原購房款，一共200多萬元。但陳女士堅(jiān)決反對這樣的方案。

被起訴的購房者陳女士：第一，現(xiàn)在要搖號買房，我不能保證我有那么好的運(yùn)氣能搖上號；第二，現(xiàn)在的房價已經(jīng)翻番了。

2016年陳女士簽認(rèn)購合同時，價格為每平米7000元左右，如今，項(xiàng)目的銷售備案價達(dá)到每平米24000元左右。即便拿著退款和利息，如今也不夠這套房子的首付。

由于雙方未能達(dá)成一致，開發(fā)商于今年2月份向12位業(yè)主提起訴訟，以2016年與購房者簽認(rèn)購合同時，項(xiàng)目沒有取得預(yù)售許可證為由，要求法院判處合同無效。隨后，法院一審判決，支持了開發(fā)商的訴求。對于這樣的結(jié)果，購房者表示不服。

被起訴的購房者陳女士：拿一個無效的合同，跟我們簽署，那個時候你是否就在騙我呢？

預(yù)售證為何遲遲未辦？

拖了兩年，一直沒能辦下來的預(yù)售證是一審判決的重要依據(jù)，也是案件的焦點(diǎn)。這張預(yù)售證為什么遲遲辦不下來呢？

庭審的記錄顯示：開發(fā)商之所以沒有辦理預(yù)售證，是因?yàn)闆]有繳納600萬元的廉租房配套資金。而在購房人王女士看來，這筆錢開發(fā)商不是繳不起，而是根本不想交。

被起訴的購房者王女士：因?yàn)槲覀冇?2戶交了近2000萬元，他們完全有資金去辦證。但是，卻一直不去辦，所以我只能認(rèn)為他是惡意在拖著不辦。

購房者表示，簽訂購房合同后，他們一直在催促開發(fā)商辦理預(yù)售證，但開發(fā)商以項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整、價格重新備案等理由一拖再拖。購房者原本只是擔(dān)心房子有可能爛尾，但看到工程一直順利推進(jìn)，便也逐漸打消了顧慮。

被起訴的購房者王女士：2016年的時候，西安房地產(chǎn)市場比較低迷，很多開發(fā)商都沒有預(yù)售證，這是一種很普遍的行為，所以當(dāng)時我們還沒有在這方面很擔(dān)心。

記者在采訪中了解到，2016年8月，該項(xiàng)目被西安市房管局要求整改，包括清退已售房源、盡快辦理預(yù)售許可證等。庭審中，開發(fā)商表示：這份整改文件是起訴購房人非常重要的原因之一。但陳女士并不認(rèn)同這種說法。

被起訴的購房者陳女士：2016年8月9號，房管局給的這個處罰決議，我的合同是在2016年8月9號當(dāng)天簽署的，2016年9月1號的時候開發(fā)商還在收我的房款。

此外，購房人陳女士提供給記者的三份合同顯示：2017年，又有三位購房者和聞天科技簽訂了認(rèn)購合同。對此，聞天科技的代理律師給出了這樣的說法。

聞天科技代理律師葉名怡：聞天科技把其中的三套房子抵作裝修工程款，后來裝修公司陸續(xù)把這三套房子處理了。其中，有兩套轉(zhuǎn)賣給其他人，這就需要聞天科技在合同上變更一下購房人姓名。

購房人質(zhì)疑的另一個點(diǎn)在于既然開發(fā)商要清退房源，卻在兩年來一直沒有退還購房款。聞天科技的代理律師表示：2017年，聞天科技就聯(lián)系過代理銷售公司，要求其協(xié)助開發(fā)商清退房源，但遭到了銷售代理公司的拒絕。

聞天科技代理律師葉名怡：銷售代理商在中間，不愿意做這個事，銷售商收到100萬之后就消失了。

對于這個說法，陳女士也不認(rèn)同，她認(rèn)為：如果不是2017年樓市回暖，房價上漲，聞天科技就不會清退房源。

被訴購房者陳女士：2016年8月，西安的房子的價格并不高，當(dāng)時我們交了全款。但在2018年，我們卻被告知要清退房子，拿著我們的錢把房子全部蓋好，重新去做銷售。那當(dāng)初，開發(fā)商到底是為了賣房子還是為了集資呢？

目前，案件的原被告雙方已經(jīng)完成了二審的證據(jù)提交工作，西安市中級人民法院將在近期擇機(jī)宣判。

法律人士：合同應(yīng)遵循誠實(shí)信用和契約嚴(yán)守原則

五證不全的房地產(chǎn)交易，讓購房者失去了法律的保障，得不償失。實(shí)際上，像聞天科技這樣不惜自曝違規(guī)來狀告購房者的事件也并非個案，這樣的交易還有哪些風(fēng)險(xiǎn)？購房者又該如何避開雷區(qū)？

根據(jù)相關(guān)法律條例，出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，可以認(rèn)定有效，但起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本案中，開發(fā)商在今年2月份起訴了12名購房者，拿到預(yù)售許可證卻在6月上旬，因此，一審判決，法院認(rèn)定合同無效。

對此，被告方代理律師認(rèn)為：開發(fā)商一直不辦理預(yù)售證，就是為了利用這一條款，使法院作出有利于自身的判決，從而合法地收回房源，重新出售，以獲取更高的利潤。

被告代理律師陜西融德律師事務(wù)所主任羿克：預(yù)售證什么時候申請，什么時候辦，由開發(fā)商控制。什么時候起訴也可以控制。從司法裁判來講，不能簡單地因?yàn)闀r間段，判斷它有效無效。要看合同雙方，你的本意是善還是非善。

除了五證不齊全就違規(guī)售房之外，為了規(guī)避樓市調(diào)控政策進(jìn)行的違規(guī)銷售也很突出。例如，在環(huán)北京的河北三河（燕郊）、大廠和香河等地，由于當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策要求外地人購房必須要有三年的社保或納稅記錄。因此，大量沒有購房資格的購房者都選擇與開發(fā)商簽訂非正式的合同，等三年期滿之后再辦理正式的網(wǎng)簽手續(xù)。如果未來這些地方的房價再出現(xiàn)波動，開發(fā)商或者購房者為了利益而毀約的鬧劇就有可能再度上演。

對于開發(fā)商和購房者之間的糾紛，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：最重要的就是要遵循誠實(shí)信用和契約嚴(yán)守的原則。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：對于購房者和開發(fā)商來說，規(guī)避限購政策，鉆政策的漏洞，就有可能給自己帶來法律的風(fēng)險(xiǎn)。為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，一定要履行網(wǎng)簽的程序，并且按照合同的約定，去履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。

來源：央視財(cái)經(jīng)（ID：cctvyscj）