每經(jīng)編輯 鄭直    

昨晚（13日），“北漂”年輕人們的朋友圈，都被一條消息刷屏。

9月13日，北京住房公積金管理中心發(fā)布了多項重磅文件，將對未來市管公積金的提取和貸款使用產(chǎn)生重大影響。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，未來使用北京市公積金貸款將“認房又認貸”。同時公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高額度的120萬元。

圖片來源：北京日報新媒體

此外，在公積金貸款提取、首付比例等方面也出臺了大量新規(guī)，將對未來希望在北京買房安家的人士產(chǎn)生較大影響。

關于新政調(diào)控目的，文件解釋稱，是為了堅持“房住不炒”定位，落實北京城市總體規(guī)劃，引導市民合理住房消費，支持市民的基本住房需求，抑制投資投機性購房行為。

文件顯示，這些政策將從9月17日，也就是下周一開始正式施行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，北京公積金新政對剛需影響很大，特別是年輕人。

繳存12年，才能貸120萬

本次新政最引人關注的條例，莫過于貸款額度與公積金繳存年限的掛鉤。

北京住房公積金管理中心相關負責人表示，為體現(xiàn)制度的公平性和公正性，每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元。如借款申請人為已婚的，核算貸款額度不會相加得出，而是以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。

也就是說，如果22歲大學本科畢業(yè)后進入職場，就職后開始繳存公積金，正常情況下可貸滿120萬需要繳存12年，也就是33歲左右。

這位負責人說，“這主要是為了引導市民合理住房消費，落實‘租購并舉’、‘先租后買’。”

認房又認貸

北京公積金個人貸款未來將執(zhí)行“認房又認貸”政策。“認貸”范圍擴大到全國范圍內(nèi)的個人住房貸款記錄，包括商業(yè)性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄。

也就是說，借款申請人如果名下無住房貸款記錄且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理；如果被核定為有兩套及以上住房的，也不予貸款。

新政下調(diào)了二套房貸款最高貸款額度，由80萬元下調(diào)為60萬元。

首付比例有所提高

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，和過去統(tǒng)一的20%首付比例相比，采用公積金貸款購房的首付比例大幅提高，并且將根據(jù)房屋性質(zhì)而有所差異：

購買經(jīng)濟適用住房的，首付款比例不低于20%；

購買共有產(chǎn)權等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；

購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%；

購買政策性住房之外的首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；

購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；

購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

另外，為了落實北京城市總體規(guī)劃有關要求，新政對戶籍在城六區(qū)的家庭，在城六區(qū)外購房且為首套房的，最高貸款額度在120萬元的基礎上可上浮10萬元、20萬元。

月還款額不超月收入6成

新政規(guī)定，根據(jù)借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額，不超過借款申請人月收入的60%。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，如果使用公積金貸款120萬元、25年，按照3.25%的基準利率計算，等額本息的月供是5848元。按照新政倒推，計算了基本生活費的基礎上，月收入至少要達到11230元。

嚴格規(guī)范公積金提取

圖片來源：北京日報新媒體

本次新政對公積金提取做出了多項規(guī)定：

除了購買位于北京市行政區(qū)域內(nèi)的住房，提取公積金僅限于購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內(nèi)的住房；

比如你戶口位于山東菏澤，那么提取北京的公積金后只能用于購買菏澤或者省城濟南的房產(chǎn)，而沒法用于購買青島的房產(chǎn)；如果戶口位于江蘇宿遷，就只能買宿遷或者省城南京的房子，而沒法購買蘇州、無錫等城市的房產(chǎn)；

為了遏制以大病等方式造假騙提，原則上取消重大疾病提??；

對違規(guī)提取住房公積金的繳存職工，管理中心立即凍結其住房公積金賬戶，責令其全額退還違規(guī)提取的金額，將個人信息記入不良信息庫，自違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)之日起五年內(nèi)不予辦理住房公積金提取、不予受理住房公積金貸款申請。

專家分析：管控嚴厲，對剛需有影響

多名分析人士表示，此次新政調(diào)整對剛需族有較大影響，畢業(yè)不久、家庭經(jīng)濟實力較弱的年輕人尤受沖擊。這也符合落實“購租并舉”制度，引導剛畢業(yè)的人多租房的政策設計意圖。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，北京此次出臺公積金貸款政策，充分說明房地產(chǎn)政策管控依然是比較嚴厲的。這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產(chǎn)市場的管控內(nèi)容。

圖片來源：視覺中國

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次北京公積金新政顯示出北京公積金政策全面收緊。但他同時指出，目前北京純公積金貸款占總體交易比例并不高，年輕剛需購房者將是被此次新政顯著影響的群體。按照北京目前平均購房年齡計算，本次新政后，相關購房者或?qū)⒃黾?2萬元利息支出。

張大偉指出，當下北京市場平均購房年齡在28歲左右，若以本科畢業(yè)開始繳存計算，按照新政貸款只能50萬左右。本來公積金貸款額度就很少，按照這個政策，公積金將基本離開剛需。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，此次北京公積金政策的調(diào)整會進一步減弱需求。在二手房交易中使用公積金貸款加商業(yè)貸款組合貸的方式占多。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，消費者本身的購買力就受到制約。公積金政策調(diào)整不僅影響低總價剛需市場，還會對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場。

來源：每日經(jīng)濟新聞綜合北京市住房公積金管理中心、華夏時報、北京日報、中證網(wǎng)等