每經(jīng)記者 任伯懿    每經(jīng)編輯 劉琳    

西安樓市再拋重磅炸彈！

昨日，房管、工商、教育三部門聯(lián)合發(fā)文，禁止房屋銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校關(guān)聯(lián)……換句話說，上學(xué)的事兒，以后只能教育部門說了算，開發(fā)商不得以任何形式進(jìn)行承諾。

這紙《關(guān)于禁止將房屋銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)的通知》（以下簡稱《通知》），行文簡練，共五條，尚待進(jìn)一步明確的信息極多。粉巷君（微信ID：nbdfxcj）重點(diǎn)圍繞大家關(guān)心的幾個(gè)話題來談一談：

A、文件出臺(tái)，揮刀斬?cái)鄬W(xué)位房，首先是要從根源上規(guī)避“學(xué)位承諾”引發(fā)的諸多維權(quán)亂象，讓房子的歸房子，教育的歸教育。

B、那么問題來了，禁止開發(fā)商承諾后，以前的學(xué)區(qū)房、學(xué)位房還有沒有效？

C、此外，斬?cái)?ldquo;學(xué)位附加值”這塊蛋糕，對(duì)西安房價(jià)后續(xù)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

斬?cái)鄻鞘薪逃齺y象

此次《通知》核心一點(diǎn)，將房屋附帶的教育資源屬性在銷售環(huán)節(jié)被徹底剝離……

這里所謂的“附帶教育資源屬性”，大概算是西安近年來樓市諸多亂象的根源之一。

今年4-6月，西安樓盤集中爆發(fā)的那一波學(xué)位維權(quán)風(fēng)波，想必大家印象深刻。

以西安某樓盤為例，開發(fā)商最初銷售時(shí)承諾了學(xué)位，交房后又將學(xué)位與車位捆綁銷售，并且小學(xué)和初中分開叫賣，一個(gè)車位帶賣一個(gè)學(xué)位，要求業(yè)主買車位孩子才能有上學(xué)的資格。

開發(fā)商的學(xué)位承諾無法兌現(xiàn)，最終引發(fā)業(yè)主大規(guī)模前往長安區(qū)政府維權(quán)。

類似現(xiàn)象，舉不勝舉。

作為公權(quán)部門，每遇維權(quán)，不得不派出公安、城管、信訪等多部門，維持現(xiàn)場秩序的同時(shí)，還得盡快了解訴求，協(xié)調(diào)多方，迅速尋找解決方案，從而消耗大量公務(wù)資源成本。

教育，作為社會(huì)最大的公共資源，本應(yīng)由政府配套調(diào)劑，以維護(hù)社會(huì)最基本的公平。

西安此次三部門發(fā)文，將開發(fā)商一切教育承諾的形式斷絕：“購房人所購商品房相對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)或?qū)W校，應(yīng)以教育主管部門制定的當(dāng)年入學(xué)政策為準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律無權(quán)承諾。”

正如一位律師所言：教育部門的職權(quán)不應(yīng)由開發(fā)商或其它社會(huì)機(jī)構(gòu)作出入學(xué)承諾。開發(fā)商或者其它社會(huì)機(jī)構(gòu)無權(quán)、也沒有能力對(duì)教育行政部門關(guān)于學(xué)區(qū)劃分，入學(xué)計(jì)劃等具體職權(quán)行為作出承諾和保證。

此次《通知》，從根源上切斷未來因?qū)W位、學(xué)區(qū)產(chǎn)生的一切亂象同時(shí)，教育資源分配，也將回到本來的軌道上來。

過去的學(xué)位協(xié)議依舊有效

《通知》頒布以后，大家最關(guān)心同時(shí)又懸而未決的一個(gè)問題是：開發(fā)商的學(xué)位/學(xué)校承諾或協(xié)議是否還有效？該通知是針對(duì)公立學(xué)校，還是公立私立都包含在內(nèi)？

西安主城區(qū)新盤已經(jīng)極少。這其中不乏大量學(xué)位學(xué)區(qū)房。當(dāng)初以高出周邊房價(jià)一兩千的房款夠得，現(xiàn)在還能繼續(xù)享受學(xué)位嗎？

此外，很多大型樓盤目前還未開發(fā)完畢，過去在銷售時(shí)，對(duì)一、二期業(yè)主有承諾學(xué)位甚至簽訂了學(xué)位協(xié)議，《通知》生效后，三期以后不再承諾學(xué)位，那一、二期的承諾該如決斷。

就此問題，粉巷君與西安市房管局進(jìn)行溝通，得到的回復(fù)非常明確：

其一，一切以合同為主。從文件發(fā)布之日起，以后房屋合同上不能有教育承諾的條款。但已經(jīng)簽訂的合同，依舊有效。

其二，《通知》不分公立私立學(xué)校，就是針對(duì)購房合同中教育承諾。無論是公立私立學(xué)校，在購房合同中均不能有教育承諾。

此外，房管局認(rèn)為，該《通知》實(shí)際上是對(duì)業(yè)主和開發(fā)商雙方的保護(hù)。

仔細(xì)看文件的話，還有一個(gè)細(xì)節(jié)耐人尋味，文件落款日為9月7日，發(fā)布時(shí)間是9月19日，恰恰是在新學(xué)年報(bào)名之后。

文件發(fā)布時(shí)機(jī)避開了開學(xué)季，事實(shí)上已經(jīng)透露出對(duì)過去合同承諾的認(rèn)可。

取消“學(xué)位房”影響房價(jià)嗎？

事實(shí)上，西安并不是第一個(gè)提出將房屋銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校解綁的城市。

早在2013年，東莞市就逐步取消了“購房配套學(xué)位”政策，當(dāng)時(shí)的誘因同樣為開發(fā)商無法滿足業(yè)主需求，但僅限定在公辦學(xué)校。

2014年，合肥則是僅規(guī)范了廣告宣傳，實(shí)際上學(xué)校仍可以與樓盤簽約。

2015年底，國家工商行政管理總局發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，禁止在房地產(chǎn)廣告宣傳中出現(xiàn)入學(xué)承諾。該項(xiàng)規(guī)定之后，學(xué)區(qū)房或?qū)W位房的承諾，仍保留在購房合同或補(bǔ)充協(xié)議中。承諾依舊存在，只是不能明面宣傳。

對(duì)比來看，西安禁止教育承諾的《通知》寥寥5條，但顯然更為嚴(yán)格，不但聯(lián)合了房管、教育、工商三部門，同時(shí)，5條有其2是對(duì)違規(guī)懲處的重申。

當(dāng)然，公眾最關(guān)心的還是房價(jià)。

一手房市場上，同等地段同等質(zhì)量，有學(xué)位和沒學(xué)位的房價(jià)差別1k~3k，未來不讓打“學(xué)位牌”，相關(guān)樓盤的價(jià)格應(yīng)該會(huì)下調(diào)？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，依照現(xiàn)行學(xué)區(qū)劃分原則，總體上，各小區(qū)歸屬學(xué)區(qū)依舊穩(wěn)定，每年雖有微調(diào)，但變動(dòng)不大。因此在二手房市場上，擁有更好學(xué)校的小區(qū)及樓盤，依舊更受消費(fèi)者青睞。

教育資源在各區(qū)域之間質(zhì)量的不均衡，依舊會(huì)影響相關(guān)區(qū)域房價(jià)。

因此，教育部門在不斷建設(shè)新學(xué)校，補(bǔ)足教育資源數(shù)量的同時(shí)，如何平衡各學(xué)校，尤其是提升公辦學(xué)校的教育質(zhì)量，最終實(shí)現(xiàn)教育資源的真正公平分配，才是房產(chǎn)剝離教育屬性的最終途徑。