每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“活下去”，是萬科9月28、29日2018年秋季例會的主題。在嚴調(diào)控去杠桿的當下，房地產(chǎn)行業(yè)風聲鶴唳、草木皆兵，任何一絲悲觀情緒都可能蔓延。

房地產(chǎn)行業(yè)進入了新的發(fā)展關頭，這是業(yè)界共識。融資的收緊疊加調(diào)控的趨嚴，一些中小房企出現(xiàn)債務違約，部分前期過熱的城市出現(xiàn)回調(diào)，都讓這個行業(yè)的從業(yè)者感受到了一絲寒意。

萬科對市場的反應向來敏感，2008年，正是萬科首先按照市場邏輯全線調(diào)價；2012年，也是萬科率先提出行業(yè)將進入“白銀時代”；這一次喊話“活下去”，會是房地產(chǎn)行業(yè)的又一次轉折嗎？

圖片來源：視覺中國

萬科的憂思

一位接近萬科的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這次例會強調(diào)的是收斂、聚焦，與9月南方區(qū)域例會上所談到的內(nèi)容沒有太大區(qū)別。萬科向來有憂患意識，早在2012年就已經(jīng)提出了“白銀時代”，這一次也是對內(nèi)強調(diào)要保持危機感。

在9月萬科南方區(qū)域例會上，萬科董事會主席郁亮指出，盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進入“白銀時代”，但這只是一種預測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。

郁亮當時提出，之前我們對開發(fā)業(yè)務一直很有信心，但現(xiàn)在看來并非如此，因為我們中大多數(shù)人沒有經(jīng)歷過2008年的政策調(diào)控，很多人對最基本的市場信號沒有反應。在政策調(diào)控后，我們發(fā)現(xiàn)自己失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱，管理動作根本沒有考慮如何應對政策調(diào)控，因此四個區(qū)域需要對開發(fā)業(yè)務進行梳理。

郁亮定下的目標是，2018年堅決完成6300億元年度回款。而目前6300億元回款完成僅不到一半，今年任務還很艱巨。萬科今年上半年的回款率表現(xiàn)的確有提升空間：即時回款率64.8%，而中國海外發(fā)展的數(shù)據(jù)則是89%。

郁亮說，萬科要收斂和聚焦，這是應對轉折點的最好方法。“只有收斂和聚焦，我們才能應對正在發(fā)生的轉折；沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉折點中被淘汰。這么做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”

對于萬科的開發(fā)業(yè)務而言，或許還沒有到最壞的時候。截至2018年6月底，萬科持有的貨幣資金為1595.5億元，且萬科今年拿地的步伐仍然相當堅決：克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年首8個月，萬科斥資1067億元拿地，僅次于碧桂園；而就在昨日，深高速還披露了萬科增資29億元，介入梅林關城市更新項目的投資、開發(fā)和經(jīng)營。

行業(yè)的大勢

房地產(chǎn)行業(yè)告別了高速發(fā)展的時代，這是行業(yè)共識。事實上，不僅僅是萬科對行業(yè)發(fā)出憂思，碧桂園、恒大等企業(yè)也有所動作。

《每日經(jīng)濟新聞》曾報道，近日，碧桂園各區(qū)域將會對部分去化不佳、未達正負零的項目減少開工。在此之前，碧桂園就明確提出調(diào)整發(fā)展策略，控制發(fā)展速度。通過減少非操盤項目，提高良性權益占比，同時在拿地方面將更加慎重，聚焦現(xiàn)有項目運營。

恒大則吹響了降價打折的號角。據(jù)媒體報道，自8月30日至10月8日，恒大針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動，全國住宅樓盤全部8.9折、全國商鋪6折起。首付款可以分期，最低首付僅需5%。

“為了回款，為了現(xiàn)金流，適當降價并不是壞事，畢竟只有賣房子的錢是不需要利息的。”一名房企策略分析師如是告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

大環(huán)境的確在變，但站在理性的角度，我們應該如何去看待這個時代？《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了多名大型房企、中型房企的投資崗和營銷崗人士，比較折中的意見是，這個行業(yè)還能活下去，而且對于大型房企，“這或許還是最好的時代”。

“它們還是能夠借到錢，而且一些大型房企仍在逆周期拿地。”一名中型房企投資崗人士指出。

可以觀察到的是，2018年8月，華潤置地在南昌、廣州、東莞、肇慶、沈陽、青島、上海、阜陽、惠州、哈爾濱、南寧及泰安等地收購了15幅地塊，總樓面面積約427.29萬平方米。集團就相關土地收購應付的權益土地出讓金約為人民幣155.12億元，這家長期徘徊在十名左右的房企正在重金攬地。

而事實上，也不僅僅是華潤一家，今年龍頭房企除了萬科、碧桂園，保利、中海還有龍湖等，拿地的步伐也十分迅猛。

再回到萬科的角度去審視這個行業(yè)——2018年萬科中期業(yè)績推介會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時指出，城鎮(zhèn)化進程還沒有完成，這個行業(yè)的空間還有，容量仍然很大。我們在衣食住行或城市中關于空間、關于不動產(chǎn)的各種服務的需求還是非常大，所以我們對整個市場、對我們自己的業(yè)務前景還是有基本信心。

疊加萬科的投資動作，我們不難看出萬科對這個行業(yè)的預判——行業(yè)處于調(diào)整期，但還能有所作為。“未來市場有可能不會増長，總體市場規(guī)模仍然很大，靠什么讓消費者選擇你？要靠性價比、產(chǎn)品和服務的能力。”這是郁亮在那場南方例會上所談到的一個方面，只不過都被選擇性忽略了。