每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“限競(jìng)房真的不愁賣嗎？”

背負(fù)著平抑房?jī)r(jià)、拯救剛需的使命，但第一波開(kāi)盤之后，大家才發(fā)現(xiàn)限競(jìng)房市場(chǎng)并不如之前想象得那么樂(lè)觀。

兩天前，北京國(guó)土資源局掛出三幅地塊，總價(jià)約89億元。其中，石景山1612-806、813地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)58802元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)61742元/平方米；二崔各莊鄉(xiāng)兩塊地商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)78148元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)82055元/平方米。也就是說(shuō)，這三宗地塊又會(huì)給北京帶來(lái)一批限競(jìng)房。

由于被限制了銷售額的天花板，為了提高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商需要重新推演價(jià)格、產(chǎn)品與市場(chǎng)需求間的關(guān)系，在產(chǎn)品減配、豪宅化突圍、配套加權(quán)等方面做出選擇。

政策掣肘

早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊后，這種方式一度絕跡。

到2017年末，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地，從今年6月開(kāi)始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以“限競(jìng)房”稱謂。一些土地在出讓時(shí)規(guī)定了“7090”政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

北京市通過(guò)招拍掛方式進(jìn)行的土地供應(yīng)日益趨緊，通過(guò)供應(yīng)限價(jià)地的手段產(chǎn)生限競(jìng)房來(lái)平抑房?jī)r(jià)成為了北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)主要方面，市場(chǎng)似乎都在期待限競(jìng)房成為攪動(dòng)北京樓市的一條鯰魚。

長(zhǎng)線銷售

入市之初，由于明顯低于市場(chǎng)均價(jià)，限競(jìng)房一度受到了市場(chǎng)追捧。

今年6月9日，北京市第一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目瀛海府開(kāi)盤（由中海、保利、金地聯(lián)合開(kāi)發(fā)），均價(jià)52449元/平方米，主力戶型為88平方米3居，當(dāng)天上午就被認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄?94套房源有約700組客戶前來(lái)選房，搶到就和中獎(jiǎng)一樣。

但隨著限競(jìng)房項(xiàng)目的不斷開(kāi)盤，這種火熱的局面沒(méi)有持續(xù)太久。

8月19日，被部分媒體戲稱為“京樓最神秘的限競(jìng)房”電建·洺悅苑開(kāi)盤，均價(jià)約60000元，總計(jì)348套房源，但開(kāi)盤之前沒(méi)有任何宣傳，臨開(kāi)盤前一天才發(fā)布相關(guān)信息，并強(qiáng)制搭售地庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)條款。由于媒體的曝光，電建·洺悅苑方面取消了這一霸王條款，但該項(xiàng)目依舊沒(méi)有出現(xiàn)想象中火爆。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在8月27日，距開(kāi)盤8天之后到達(dá)售樓處詢問(wèn)，銷售人員熱情地介紹樓盤情況，稱“還是能夠挑一挑的。”此后的9月14日，記者再次詢問(wèn)，銷售人員仍向記者表示還有余量。直到開(kāi)盤一個(gè)月后的今天，該名銷售仍不停地在朋友圈刷著電建·洺悅苑的廣告，賣力吆喝。

電建·洺悅苑銷售人員朋友圈

位于大興區(qū)瀛吉街的萬(wàn)和斐麗限競(jìng)房，7月1日已經(jīng)開(kāi)盤，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者9月16日以購(gòu)房者身份探訪了售樓處，銷售人員向記者表示：“我們這里的樓盤均價(jià)是5萬(wàn)元左右，周圍樓盤均價(jià)約7萬(wàn)元，而且還都是130平方米以上的戶型。質(zhì)量方面你不用擔(dān)心，我們遠(yuǎn)洋是最注重品牌聲譽(yù)的。”

當(dāng)記者詢問(wèn)樓盤銷售情況時(shí)，該銷售有些遮掩，說(shuō)：“具體的銷售數(shù)據(jù)我不掌握，但現(xiàn)在一些主力房源還都能買得到。”而此時(shí)距項(xiàng)目開(kāi)盤已經(jīng)超過(guò)兩個(gè)月。

北京的限競(jìng)房銷售遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期般火爆。

抱團(tuán)求生

當(dāng)?shù)貎r(jià)、房?jī)r(jià)、配建規(guī)模都被限定后，商品房項(xiàng)目的利潤(rùn)變得十分有限，加上限競(jìng)房的面積也被限制，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上做文章的余地很小。也正因此，岀于對(duì)限競(jìng)房土地、現(xiàn)金流、自持等市場(chǎng)因素的把控，一些房企紛紛選擇抱團(tuán)取暖。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，一些限競(jìng)房的均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了豪宅價(jià)格標(biāo)段，甚至超過(guò)10萬(wàn)元。如果在產(chǎn)品上做減法，造成品質(zhì)上的倒退，開(kāi)發(fā)商又靠什么來(lái)贏得高端改善客群？

就目前已上市或即將上市的限競(jìng)房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，大多數(shù)都有幾家聯(lián)合開(kāi)發(fā)的身影。比如，祥云賦由中糧、旭輝、天恒、恒基共同開(kāi)發(fā)；佑安府由世茂、國(guó)瑞、金茂三家聯(lián)手；上文提及的萬(wàn)和斐麗也是由遠(yuǎn)洋、世茂、首創(chuàng)三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)。旭輝北京銷售總監(jiān)常天旗就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“祥云賦匯集了我們幾家公司所長(zhǎng)。”

限競(jìng)初衷

在記者探訪的限競(jìng)房項(xiàng)目中，絕大部分都由兩部分組成：高層住宅+別墅。承載大多數(shù)購(gòu)房者的高層住宅一般都被分配在整個(gè)項(xiàng)目的邊邊角角，而項(xiàng)目核心的廣大區(qū)域則是被低矮的別墅所占據(jù)。一些土地在出讓時(shí)規(guī)定了“7090”的政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上，這種小塊土地建高層，大塊土地建別墅的操作方法似乎很巧妙地規(guī)避了這個(gè)政策規(guī)定。但是，動(dòng)輒上千萬(wàn)的別墅房?jī)r(jià)顯然不是一般剛需客所能承受的，這樣一來(lái)，該塊土地的保障屬性就大打折扣。

針對(duì)佑安府內(nèi)的別墅，銷售人員向記者說(shuō)：“我們當(dāng)然希望賣別墅啊，建筑成本和獲客成本相對(duì)低一些，一次性會(huì)有較大金額回款，比做高層容易把控。”

萬(wàn)和斐麗也規(guī)劃了一大片別墅，銷售人員對(duì)擔(dān)心高層建筑質(zhì)量的記者說(shuō)：“當(dāng)然，畢竟是限競(jìng)房，質(zhì)量上可能會(huì)有點(diǎn)小瑕疵，但都是能達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的。”

供應(yīng)的有限直接限制了區(qū)域內(nèi)客戶的升級(jí)再選擇，在中央別墅區(qū)這個(gè)足夠成熟的板塊，祥云賦所看重的，更多的是規(guī)劃中的改善型客群。

9月29日，北京市規(guī)劃國(guó)土委公布擬于近期掛牌出讓的宗地信息，共17宗住宅用地，總建筑規(guī)劃面積約205萬(wàn)平方米。其中，13宗地塊為限房?jī)r(jià)地塊，3宗為共有產(chǎn)權(quán)房地塊。北京土地出讓方式已全面轉(zhuǎn)入“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，近期限競(jìng)房的供應(yīng)量明顯提升，如今已成為新房市場(chǎng)的供應(yīng)主體。未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，限競(jìng)房還會(huì)是北京房地產(chǎn)供應(yīng)的主要形式。

限競(jìng)房對(duì)于平抑房?jī)r(jià)的確起到了降低預(yù)期的作用，在北京大興龐各莊的一處房地產(chǎn)中介，經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“龐各莊這一帶的二手房交易近幾個(gè)月價(jià)格有所下降，是因?yàn)楦浇南薷?jìng)房中海云筑要上市了，大家都在觀望。”