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最近，龍頭房企萬科一邊高喊“活下去”，一邊迅猛收購拿地，令不少中小房企“既妒且懼”。對壓力重重的后者而言，如此大手筆已力有不逮，如何活下去或許才是未來必須直面的問題。中國財政科學(xué)研究院博士后鄭良海向上證報表示，受前三年發(fā)債影響，房企當(dāng)下的融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)變化，未來三年房企償債壓力逐年提高，需引起關(guān)注。

2018年開始，隨著債市的好轉(zhuǎn)，房企債券發(fā)行量驟增，三季度更明顯加快。據(jù)Wind統(tǒng)計，截至10月12日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債（信用債）規(guī)模達4843.81億元，已遠超2017年全年3747.74億元的規(guī)模。其中，三季度規(guī)模高達2073.62億元，遠高于去年同期的1409.03億元，也較一季度和二季度的1346.03億元和1352.06億元顯著提升。即便如此，房企發(fā)債總額仍低于2015年和2016年債市火爆時期的三季度，當(dāng)時分別發(fā)行2432.86億元和3142.17億元。

“成也蕭何，敗也蕭何。昔日融得歡，未來償債壓力大。正是由于2015年和2016年房企高達1.6萬億元的發(fā)債規(guī)模，始有今年的償債壓力。從年償還量看，2018年需償還3963.48億元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分別償還規(guī)模高達4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。”鄭良海說。

并且，伴隨償債高峰到來，房地產(chǎn)調(diào)控卻沒有放松。銀行和信托融資受窗口指導(dǎo)，非標(biāo)治理之嚴(yán)格前所未有。

據(jù)鄭良海觀察，前9個月銀行房企開發(fā)資金來源上看同比增速均為負，且降幅擴大。前9個月房企資金來源總體保持小幅增長，而貢獻最大的則為定金及預(yù)收款，以及債券融資。一方面是房企通過加快周轉(zhuǎn)去庫存，回籠流動性，應(yīng)對債務(wù)壓力，另一方面則增加國內(nèi)債券發(fā)行，以替代收緊的房企美元債和間接融資收緊。

今年，“對房地產(chǎn)融資打擊較大的就是美元債收緊。外債監(jiān)管收緊、美元加息放大利率風(fēng)險等多重因素導(dǎo)致中資美元債發(fā)行規(guī)模銳減，降幅高達70%，且信用利差飆升。今年前9個月是兩年來中資美元債發(fā)行規(guī)模的最低點。”鄭良海說。

“截至2018年8月31日，存續(xù)期內(nèi)房地產(chǎn)債券共計2189只，規(guī)模共計2.19萬億元，在信用債市場中占比約為11%。”中誠信研究院宏觀金融研究部總經(jīng)理袁海霞說。她也關(guān)注到未來房企償債壓力。

她告訴上證報記者，從債券到期情況看，根據(jù)截至2018年8月31日存續(xù)期房地產(chǎn)債券統(tǒng)計，考慮100%回售與50%回售情況下，2018年四季度房地產(chǎn)債券到期及回售規(guī)模分別為1904.75億元與1344.975億元。相較于今年四季度，未來三年地產(chǎn)債到期壓力整體較大。

“如考慮100%回售規(guī)模在內(nèi)，2019年至2021年到期規(guī)模均在6000億元以上，其中2019年與2020年到期規(guī)模分別為7914億元與7959億元?？紤]50%回售規(guī)模在內(nèi)，2019年至2021年到期規(guī)模分別為5726億元、5352億元與7232億元。”袁海霞說，盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生境內(nèi)債券實質(zhì)性違約，且債券違約集中爆發(fā)概率相對較低，但伴隨房地產(chǎn)債券到期高峰到來，必須關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險。

來源：中國證券報