每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 林菁晶    

上海樓市在持續(xù)濃厚的觀望氣氛中送走了金九銀十。

今年三季度，上海居民購房意愿指數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新低、商品住宅交易面積刷新五年來最低，庫存回升，樓市去化壓力正在逐漸顯現(xiàn)。有機構(gòu)預測，房企資金壓力進一步加大，四季度將有更多房企選擇以價換量，加入促銷行列。對剛需購房者而言，房價泡沫在進一步擠出，樓市正重回買方市場。

上海社會調(diào)查研究中心上財分中心主任、上海財經(jīng)大學應用統(tǒng)計研究中心主任徐國祥教授在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“三季度居民購房意愿和購買預期都出現(xiàn)大幅下滑，一方面由于上海樓市調(diào)控政策保持了力度和持久性，另一方面，樓市價格和成交低迷也加重了觀望情緒。”

前三季度成交面積五年新低

今年“金九”慘淡開局，根據(jù)中國指數(shù)研究院上海分院統(tǒng)計，9月份上海新建商品住宅共成交約69.84萬平方米，環(huán)比大幅減少20.7%，處于近五年來同期第二低位水平。

進入“銀十”，市場表現(xiàn)同樣平淡。國慶長假期間，上海部分郊外環(huán)項目主動放低身段向購房者拋出橄欖枝，或以特價房源變相降價、或買房送車、或全員營銷疊加優(yōu)惠，但觀望情緒似乎在打折降價面前進一步加重了。小長假期間上海新建商品住宅成交面積5.62萬平方米，盡管相比去年同期略有增加，但遠遠不及2015年、2016年同期成交量。

圖片及數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

在上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心，記者看到，周一上午十點半左右，20余個辦事窗口只開放了不到一半，前來咨詢的多為產(chǎn)證更名、轉(zhuǎn)名、房屋租賃等非交易類項目。

徐國祥教授告訴記者，目前上海“限購、限貸、限價”政策調(diào)控見效明顯，也引發(fā)了二手房市場的連鎖反應，交易周期拉長。二手房難賣又反過來抑制了一部分改善型置換需求，因此近期上海市場交易轉(zhuǎn)淡。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前三季度新建商品住宅成交493.92萬方，同比下跌4.2%，為近五年最低位。

庫存迎來拐點引房企加入促銷

前三季度，上海商品住宅從供不應求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?。中指院?shù)據(jù)顯示，上海前三季度新增供應542.1萬平方米，成交493.92萬平方米，銷供比為0.92，相比于去年同期的1.47，出現(xiàn)了較大幅度回落。

從月度走勢來看，整個2018年銷供比一度大幅波動，直到6月份達到月度峰值19.18后，才出現(xiàn)大幅回落并始終維持在供大于求的狀態(tài)。

圖片說明：2011年以來商品新開工累計同比與價格環(huán)比走勢

前三季度，上海商品住宅新開工去年同期相比有所下降，中指院報告認為，第四季度房企將繼續(xù)面臨金融端調(diào)控繼續(xù)發(fā)力，融資難、行業(yè)信貸收緊等困境，資金面壓力劇增之下，房企處于業(yè)績和加速回款的迫切需求，供應量相較今年各季度仍將有所增長。

近幾年上海住宅用地供應有限，加之政策繼續(xù)嚴控，供應量大幅度上升空間并不大。

上海易居地產(chǎn)研究院認為，供應量增長、庫存規(guī)模增加，增加了購房者議價的空間，另一方面，全國范圍內(nèi)庫存反彈的走勢使房企營銷壓力增大，四季度將更加依賴以價換量的策略。