央視財經(jīng) 2018-11-04 16:45:32
北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出,像電梯間,還有一些公共的部分,包括小區(qū)建筑物外墻面,從法律上面來講應該是屬于業(yè)主共有的部分,這些部分經(jīng)營產(chǎn)生的收益也應該歸業(yè)主所有。
圖文無關 圖片來源:攝圖網(wǎng)
如今小區(qū)里五花八門的廣告越來越多,在小區(qū)公共區(qū)域的電梯、樓道、門廳隨處可見,而這些廣告是如何進入到小區(qū)的公共區(qū)域,他們產(chǎn)生的收益又去了哪兒?恐怕很多業(yè)主卻并不知道。
相關的情況到底如何?央視財經(jīng)記者在北京開展了一番調(diào)查。
記者來到了位于北京西南二環(huán)外的一個小區(qū)。走進電梯間,就看到射燈廣告,進入電梯轎廂后,記者更被廣告所包圍:2平米的電梯轎廂空間四周,一共有4塊電子廣告屏和1個框架廣告位。
電梯關門后,投影儀會在電梯門上,投射視頻廣告。記者對北京10個不同檔次的小區(qū)進行了調(diào)查統(tǒng)計,其中9個小區(qū)不同程度都有廣告位的身影,只有一個小區(qū)沒發(fā)現(xiàn)任何廣告。這些廣告位的價格大概是多少?記者撥通了一家廣告代理公司的電話。
某廣告代理公司業(yè)務人員說,圖片廣告報價是380元一周,顯示屏是260元一周。
記者算了一筆賬:如果一個廣告位的收入是每周300元,一個擁有60個廣告位的小區(qū),不考慮廣告公司抽成的話,年廣告總收入就有80多萬元。
除了廣告之外,自動售水機、快遞柜等經(jīng)營性項目在很多物業(yè)小區(qū)普遍存在,這些項目同樣能產(chǎn)生經(jīng)營收益。但記者發(fā)現(xiàn),公眾對這些經(jīng)營收益的歸屬,卻并不清楚。
記者:廣告收入的歸屬權應該是誰,您知道嗎?
北京居民:肯定是物業(yè)。
記者:廣告的這個收入應該是歸誰來?
北京居民:這個無所謂,反正也沒多少錢的事。
記者:廣告費的收入是歸誰所有?
北京居民:應該是歸全體業(yè)主的。
法律專家指出:《物權法》和《物業(yè)管理條例》對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域經(jīng)營項目的性質和權益歸屬已經(jīng)有明確界定。
北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出,像電梯間,還有一些公共的部分,包括小區(qū)建筑物外墻面,從法律上面來講應該是屬于業(yè)主共有的部分,這些部分經(jīng)營產(chǎn)生的收益也應該歸業(yè)主所有。
既然這筆錢從法律上來說歸業(yè)主所有,那在實際中,業(yè)主是否享受到這筆收入帶來的福利了呢?
在北京的一個住宅小區(qū),記者看到樓棟大堂里,每個季度的財務收支報告都會進行公示,其中就包括小區(qū)停車位和廣告位帶來的收益。
北京某小區(qū)物業(yè)負責人張春雷說,一部分是電梯廣告位收入,大約在每年3.88萬元,另一部分是場地租賃收入,大約在每年3.98萬元,按10%提取代理服務費,其余部分則納入物業(yè)服務資金,實際上也會用于公共區(qū)域建設。
北京某小區(qū)業(yè)主委員會成員王立云說,業(yè)委會委托第三方審計公司對物業(yè)上一年度的賬務情況進行審計,會在每年3月份左右由物業(yè)公司在全園區(qū)進行公示。
然而,像這樣能做到收支明確、賬務公開的小區(qū),20組的街頭隨機采訪中,記者并未發(fā)現(xiàn)。
一位北京居民說,物業(yè)各項開支賬目也公布,但具體收入是怎么一筆賬 這個我們也不太清楚。
業(yè)內(nèi)人士表示,實際上在很多小區(qū)這筆收入都是由物業(yè)公司實際收取并支配,而這筆錢主要用來彌補物業(yè)公司經(jīng)營過程中的資金缺口,而資金缺口主要是因為成本在不斷上升,而多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費已經(jīng)很多年沒有調(diào)整,物業(yè)公司只能通過經(jīng)營性項目獲得額外收入,否則就無法保證物業(yè)服務的品質。
北京市物業(yè)服務評估監(jiān)理協(xié)會副會長申躍華表示,十年前雇一個安??赡?00塊錢,現(xiàn)在雇一個保安要3500元左右,物業(yè)管理的成本往上增加了,物業(yè)費卻一分錢沒有調(diào)整。
一位北京居民表示,物業(yè)費從買房以來就沒有變過,一直是三塊多,八九年都沒有漲過物業(yè)費了 。
一邊是物業(yè)管理行業(yè)日益擴大的成本缺口,另一邊則是規(guī)??捎^的經(jīng)營收入,那么如何用好這筆資金,來為業(yè)主服務呢?
記者在采訪中了解到,部分小區(qū)的業(yè)主方和物業(yè)公司進行協(xié)商,物業(yè)公司收取或維持一個較低收費標準,而小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營收益則用來補充物業(yè)公司經(jīng)營上的缺口。
法律專家表示,只要程序公開、合規(guī),不失為一種解決問題的辦法。
業(yè)內(nèi)人士表示,如果物業(yè)公司如果要上調(diào)物業(yè)費,也需要綜合考慮小區(qū)的物業(yè)管理費收入和公共區(qū)域的經(jīng)營收入,平衡好業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益。
目前,《民法典物權編(草案)》已提交全國人大常委會審議,草案對小區(qū)公共區(qū)域的權益歸屬問題進行了更加詳細和明確規(guī)定。未來這部法典通過實施后,有望促進問題得到更加妥善的解決。
北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,民法典的制定,能夠使廣大的小區(qū)業(yè)主意識到他們對共有部分的權利,意識到他們應該去主張這個權利,促進這個問題更好更合理地解決。
來源:央視財經(jīng)(ID:cctvyscj)
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