每經(jīng)記者 王佳飛     每經(jīng)編輯 林菁晶 李凈翰    

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

2017年8月，隨著昆侖域等項(xiàng)目終于以9萬(wàn)余元的均價(jià)成功取得預(yù)售證之后，在“遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控背景下，已經(jīng)很少能有預(yù)售價(jià)突破這個(gè)價(jià)格項(xiàng)目了。

直至今年10月14日和21日，北京金茂府、昆侖域、璽萌壹號(hào)院和泰禾西府大院相繼獲得預(yù)售資格，這四個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售單價(jià)都在10萬(wàn)元左右。

“這些豪宅項(xiàng)目占據(jù)著優(yōu)勢(shì)的地理位置，是開發(fā)商投入眾多資源打造的貨值，如果繼續(xù)長(zhǎng)期持有，對(duì)于開發(fā)商在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境、融資環(huán)境下，造成較大的資金流的壓力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷表示。“各個(gè)房企紛紛到了沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，因此調(diào)整了開盤節(jié)奏，選擇盡快開盤，盡快獲得現(xiàn)金流。”

近日，當(dāng)“鎂刻地產(chǎn)”記者致電詢問璽萌壹號(hào)院銷售人員是否能去售樓處看看時(shí)，對(duì)方?jīng)]有直接答應(yīng)記者的要求，而是試探：“您聽完我們戶型和價(jià)格的介紹再?zèng)Q定要不要來吧。”熱銷程度可見一斑。

遠(yuǎn)超預(yù)期的去化速度

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者了解，新入市的這幾處豪宅均位于北京市豐臺(tái)區(qū)，且銷售速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

其中，金茂府項(xiàng)目位于宋家莊，銷售戶型以250~350平方米之間的大平層和疊拼別墅為主，主力戶型總價(jià)大致2000萬(wàn)元，不過這個(gè)價(jià)格在此次上市的豪宅中，尚屬于較低水平。

但這里的配套設(shè)施似乎很難跟上“豪宅”的腳步，當(dāng)記者走出宋家莊地鐵站時(shí)，看到的還是一處處工地和附近一片低矮的居民樓，不時(shí)伴有卡車經(jīng)過，帶起陣陣煙塵。

銷售人員向記者表示，很多購(gòu)房者在開盤前就對(duì)獲得預(yù)售證的44套房源顯示出了強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，目前房源現(xiàn)在已經(jīng)銷售一空?，F(xiàn)在能推薦的只能是即將獲得預(yù)售證上市的樓盤，需要先期排卡，并表示：

“越到后期開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格肯定就越高。”

另一處“豪宅”昆侖域位于南二環(huán)至南三環(huán)之間，毗鄰麗澤商務(wù)區(qū)，是四個(gè)項(xiàng)目中最靠近市中心的位置。此次昆侖域拿到預(yù)售證的是二期疊拼項(xiàng)目，戶型均在250平方米左右，共112套，均價(jià)11.5萬(wàn)元。

據(jù)悉，昆侖域著名維權(quán)事件并沒有影響到此次銷售，銷售人員表示，開盤以來，已經(jīng)銷售了90多套房源。上疊戶型基本已經(jīng)賣完，剩下疊和中疊產(chǎn)品在售。而遭到維權(quán)的一期房源，目前已經(jīng)清退岀了30多套，正辦期轉(zhuǎn)現(xiàn)上市銷售。

泰禾西府大院，位于豐臺(tái)區(qū)麗澤橋西北側(cè)，屬于泰禾集團(tuán)旗下的高端項(xiàng)目“院子”和“大院”系列之一。以172平方米和197平方米的大平層為主要戶型，均價(jià)為11.3萬(wàn)元，總價(jià)在2000萬(wàn)元左右。銷售人員告訴記者，目前上市的這批房源已經(jīng)賣掉了7成左右，可能很快他們就會(huì)被派往其他項(xiàng)目銷售了。

此外，銷售還透露：

昆侖域?qū)缌藛栴}，30名業(yè)主退房后，其中20多個(gè)業(yè)主來我們這里買房了。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

位于南三環(huán)南部的嘉園路旁的璽萌壹號(hào)院是四個(gè)豪宅項(xiàng)目中最高端的，戶型面積基本以330~500平方米為主，僅有126套房源，總價(jià)在3000萬(wàn)元至5000萬(wàn)元之間。因此，銷售人員在接待客戶的過程中更加謹(jǐn)慎，以至于記者未能進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部。

但據(jù)居住在附近的居民透露，該項(xiàng)目周圍以十幾年前的老小區(qū)居多，配套設(shè)施也不到位，這讓一個(gè)如此高端的項(xiàng)目在此顯得格格不入。但據(jù)消息人士透漏，該項(xiàng)目銷售成績(jī)也十分可觀。

曠日經(jīng)久的入市等待

拿地成本在很大程度上決定了最終房屋的售價(jià)，但若從地價(jià)的角度審視，此次入市的項(xiàng)目售價(jià)并不算高。

2015年8月31日，經(jīng)過64輪激烈角逐，中鐵建和金茂聯(lián)合體以50.25億元競(jìng)得豐臺(tái)石榴莊地塊,溢價(jià)率50%。經(jīng)計(jì)算得知,該地塊樓面價(jià)已超5萬(wàn)元/平方米,附加條件是配建規(guī)定的18600平方米公租房,價(jià)格為7000元/平方米。這塊地就是現(xiàn)在北京金茂府的所在。

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昆侖域地塊的土拍同樣發(fā)生在2015年。當(dāng)年1月5日，豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)一期地塊競(jìng)拍出讓，土地面積10.59萬(wàn)平方米，建筑面積17.86萬(wàn)平方米。

經(jīng)過招商華潤(rùn)九龍倉(cāng)平安聯(lián)合體以總價(jià)42億元、配建45300平方米“限價(jià)房”的代價(jià)成功摘得該地塊，溢價(jià)率近50%。據(jù)當(dāng)時(shí)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該地塊的樓面價(jià)達(dá)3.73萬(wàn)元/平方米，基本剛剛達(dá)到售價(jià)的一半。2015年4月，該地塊確定案名為華潤(rùn)昆侖域，由華潤(rùn)負(fù)責(zé)操盤，將打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拼產(chǎn)品。

在更早的2014年2月20日，泰禾集團(tuán)以49.58億元獲得北京豐臺(tái)區(qū)舊改造項(xiàng)目地塊，附加條件是配建5萬(wàn)平方米限價(jià)商品房，21000元/平方米。該地占地96390平方米，總建筑面積170535平方米，掛牌出讓起始價(jià)為33.5億元。

在與融創(chuàng)、懋源、魯能、龍湖葛洲壩中化方興聯(lián)合體等7家房企經(jīng)過20輪競(jìng)價(jià)后，該地塊最終被泰禾集團(tuán)拿下，用于打造西府大院項(xiàng)目。泰禾內(nèi)部測(cè)算，這塊地的樓面價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米。而當(dāng)時(shí)一些市場(chǎng)專家則認(rèn)為在扣除保障房以及商業(yè)還建部分其樓面價(jià)要超過8萬(wàn)元/平方米。而如今，西府大院目前的售價(jià)是11.3萬(wàn)元/平方米。

此外，這些入市豪宅項(xiàng)目從拿地到銷售中間，還經(jīng)歷了太過漫長(zhǎng)的等待。三四年的時(shí)間足夠改變整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，這也令房企陷入十分尷尬的境地。

華潤(rùn)自拿地之后，就沉默了許久。2015年的4月，終于宣布將于2015年向市場(chǎng)投放頂級(jí)豪宅昆侖域，隨后卻杳無(wú)音信。直至2016年7月28日，華潤(rùn)才重新宣布計(jì)劃在當(dāng)年的國(guó)慶檔發(fā)布樣板間。

但是隨著北京市930政策的出臺(tái)，一條不成文的限制售價(jià)的天花板開始出現(xiàn)：

一方面，售價(jià)比較高的豪宅拿證困難；

另一方面，老項(xiàng)目在推出后期想漲價(jià)也很困難，基本漲不了價(jià)。

直到2017年8月，昆侖域項(xiàng)目才終于成功一期銷售證，其代價(jià)是單價(jià)下調(diào)至9.5萬(wàn)元。這讓項(xiàng)目不得不選擇了“減配”，這又誘發(fā)了維權(quán)事件的誕生。

同樣地，自2014年拿地至今，西府大院才遲遲等來開盤銷售這天。但為快速回籠資金，項(xiàng)目不得不上調(diào)付款門檻。

據(jù)西府大院的銷售人員告訴記者，泰禾規(guī)定該項(xiàng)目最低的首付比例是50%。此前有代理機(jī)構(gòu)的消息稱，西府大院只接受全款買房。并且，如此高端定位的項(xiàng)目竟然是以毛坯交房，精裝則需要每平方米多支付1.5萬(wàn)元的費(fèi)用。

“房企為了生存，為了現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定，即使是低價(jià)也不得不上市出售手中的高端豪宅項(xiàng)目了。這就帶來了矛盾，一方面是早先拿地時(shí)候的高地價(jià)，另一方面是推盤時(shí)候的市場(chǎng)下行，就導(dǎo)致這些豪宅售價(jià)同樓面價(jià)相比還是偏低，房企還是會(huì)承擔(dān)一定的經(jīng)營(yíng)壓力。”陳雷分析，開發(fā)商同一時(shí)間集中謀求高端項(xiàng)目入市，表明他們對(duì)于近期內(nèi)放開預(yù)售價(jià)格呈現(xiàn)出并不樂觀的判斷態(tài)度，此前希望捂一捂盤，等政策松動(dòng)后在謀求上市的做法不可取了。