每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

▲CFP圖

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降；二線城市新建商品住宅和二手房住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅微擴(kuò)，二手住宅價(jià)格漲幅回落。一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅仍比去年同期回落。有點(diǎn)意外的是，貴陽(yáng)意外以4.2%幅度領(lǐng)漲新房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱：“2018年10月份商品住宅銷售價(jià)格總體穩(wěn)定”。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，樓市降溫已是共識(shí)，今年8月僅1城房?jī)r(jià)下行，而10月份多城房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。從國(guó)家統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市降溫在持續(xù)，一線城市房?jī)r(jià)下探力度繼續(xù)增強(qiáng)。

14個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)

10月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。

據(jù)初步測(cè)算，從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格持平；二手住宅銷售價(jià)格下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，10月統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況最大的特點(diǎn)是，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯變化。合計(jì)多達(dá)14個(gè)熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)，其中廈門下調(diào)最多達(dá)到了0.9%，深圳、杭州、上海、廣州、北京等最熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)；同比看，北京、上海、廈門二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了同比下調(diào)。

在張大偉看來(lái)，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)明顯，而新房?jī)r(jià)格依然上漲的主要原因包括，一是限價(jià)政策、部分城市新房雙合同的影響，新建住宅價(jià)格失真。相比新建住宅限價(jià)，二手房市場(chǎng)的價(jià)格更能代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，特別是一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)市場(chǎng)過(guò)半；其次，部分熱點(diǎn)城市的樓市政策在10月份繼續(xù)收緊，各種調(diào)控政策的疊加效應(yīng)開始明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去杠桿使得投資者開始離場(chǎng)，出現(xiàn)二手房降價(jià)；第三，從預(yù)期看，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)將是開始，二手房市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)城市將增多，下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市的新建住宅也將逐漸開始調(diào)整。

65城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲貴陽(yáng)以4.2%漲幅領(lǐng)跑

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70大中城市中有65城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，9月份為64城；環(huán)比看，貴陽(yáng)以漲幅4.2%領(lǐng)跑。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.2%，漲幅比去年同月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；1~10月平均，同比上漲0.2%，漲幅比去年同期回落11.7個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格上漲1.0%，漲幅比去年同月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)；1~10月平均，同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落13.1個(gè)百分點(diǎn)。

二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.4%和10.0%，漲幅比去年同月分別擴(kuò)大5.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)；1~10月平均，同比分別上漲6.8%和7.3%，漲幅比去年同期分別回落3.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)。二三線城市二手住宅銷售價(jià)格分別上漲7.6%和7.7%，漲幅比去年同月分別擴(kuò)大2.6和2.1個(gè)百分點(diǎn)；1~10月平均，同比均上漲5.4%，其中二線城市漲幅比去年同期回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市與去年同期漲幅相同。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，從房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市名單看，貴陽(yáng)、石家莊和武漢等城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這些城市都屬于省會(huì)城市，其中貴陽(yáng)市場(chǎng)最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺。而對(duì)于石家莊和武漢來(lái)說(shuō)，過(guò)去房?jī)r(jià)管控政策比較嚴(yán)厲，這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。從實(shí)際情況看，此類城市若是要管控房?jī)r(jià)，對(duì)于新盤的預(yù)售證管控依然需要強(qiáng)化。尤其是如何看待過(guò)去“滯留”下來(lái)的未網(wǎng)簽的高端樓盤項(xiàng)目，變得很關(guān)鍵。而從房?jī)r(jià)環(huán)比下跌看，深圳、三亞、溫州和廈門市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，張大偉指出，全國(guó)市場(chǎng)看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部市場(chǎng)成交。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額看，中西部同比上漲均超過(guò)20%。這些城市庫(kù)存接近完成，而且當(dāng)下投資需求依然集中，疊加上棚戶區(qū)改造，使得中西部房?jī)r(jià)上漲全面領(lǐng)先。

樓市降溫大背景下整體保持穩(wěn)定

2018年是房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)疊加10月份的24次樓市調(diào)控，房地產(chǎn)合計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)410次，同比上漲超過(guò)80%。

在張大偉看來(lái)，政策再次全面升級(jí)，市場(chǎng)整體分化。2018年統(tǒng)計(jì)局公布的1~10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，樓市整體依然處于高位，但“金九銀十”市場(chǎng)退燒，多項(xiàng)數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢(shì)。從全國(guó)數(shù)據(jù)看，東部與東北同比銷售面積下調(diào)。全國(guó)累計(jì)2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點(diǎn)。

從政策預(yù)期來(lái)看，張大偉認(rèn)為，樓市政策雖然在10月和11月發(fā)布次數(shù)逐漸減少，11月基本沒(méi)有加碼收緊政策。但整體看，從多家中央媒體的表述看，調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將運(yùn)行在底部一段時(shí)間。

針對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，10月29日新華社發(fā)表署名文章表示，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄。

對(duì)于接下來(lái)的樓市走向，張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，從全國(guó)熱點(diǎn)城市看，因?yàn)橛写罅糠吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策也將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。在過(guò)去一年多通過(guò)各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后，后續(xù)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。之前支撐市場(chǎng)上漲的三線城市最近均出現(xiàn)了上漲乏力現(xiàn)象，熱點(diǎn)一二線城市逐漸出現(xiàn)了全面降溫。在融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。

而張波認(rèn)為，四季度的調(diào)控重點(diǎn)依然是穩(wěn)定，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的同時(shí)，降溫大背景下的整體穩(wěn)定依然是2018年最后兩個(gè)月的樓市大趨勢(shì)。未來(lái)兩個(gè)月整體商品房成交量?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但一線城市趨冷之勢(shì)將更為明顯。