每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“可以維權(quán)嗎？才一個(gè)月單價(jià)就降價(jià)2000元，損失近30萬元。”

“前幾天是有2套特價(jià)房，單價(jià)在12000元左右，中介找我去看看。”

近日，無錫某樓盤因開發(fā)商降價(jià)而遭業(yè)主維權(quán)。

11月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪了上述樓盤及周邊多家中介。營(yíng)銷中心內(nèi)，多位置業(yè)顧問向記者坦誠(chéng)確有業(yè)主維權(quán)一事，但表示僅僅是底層和頂層的特價(jià)房；而周邊中介則表示，“降”2000元純粹是營(yíng)銷噱頭，好樓層的價(jià)格根本沒有動(dòng)。

那么單價(jià)“降”2000元，到底是真摔還是噱頭？

項(xiàng)目外景 記者 程成 攝

只針對(duì)前期業(yè)主的特價(jià)房

工作日的小雨并沒有給營(yíng)銷中心帶來太多不利影響。“一期基本都賣完了，現(xiàn)在推的是二期，高層均價(jià)14700元，主要是89平方米和107平方米的精裝戶型，2020年底左右交付；還有一部分多層洋房，單價(jià)17000～19000元，毛坯交付。”無錫中海寰宇天下置業(yè)顧問告訴記者。

公開信息顯示，該項(xiàng)目由南北兩宗地塊組成，總占地面積約24.52萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約65萬平方米，由中海地產(chǎn)于2016年12月以總價(jià)50.42億元，溢價(jià)率13.57%和19.97%的代價(jià)先后摘得，綜合樓面價(jià)約7756元/平方米。

“目前我們沒有優(yōu)惠，一期高層基本都賣完了，現(xiàn)在二期高層也賣得不錯(cuò)，下個(gè)月還會(huì)加推。”在問到是否有優(yōu)惠時(shí)，上述置業(yè)顧問告訴記者。

當(dāng)記者表示此前網(wǎng)上信息顯示有優(yōu)惠30萬元的說法時(shí)，該置業(yè)顧問告訴記者：“優(yōu)惠力度沒有那么大，而且這個(gè)優(yōu)惠只是我們一期尾盤、一樓的幾套特價(jià)房，成交價(jià)大概不到13000元/平方米。”而當(dāng)記者表示是否可以購(gòu)買該特價(jià)房時(shí)，該置業(yè)顧問明確表示，這幾套特價(jià)房只針對(duì)前期業(yè)主。

“目前首套房首付4成，利率上浮20%；二套房首付5成，利率上浮25%。”該置業(yè)顧問補(bǔ)充道。

特價(jià)房之名的營(yíng)銷噱頭

“前幾天確實(shí)發(fā)生了業(yè)主不滿降價(jià)而維權(quán)的事。”營(yíng)銷中心附近一中介公司的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“特價(jià)房的價(jià)格是便宜，但如果你想買的話，我建議你等天晴時(shí)再來，看看這個(gè)位置的采光到底怎么樣。”

在該中介工作人員看來，特價(jià)房雖然便宜，但毛病也不少。“你現(xiàn)在買的話，也是到2020年才能交房，還不如買別的二手房，價(jià)格差不多。”

記者查詢第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前中海寰宇天下周邊在售二手房均價(jià)在14000元～16000元/平方米，較其14700元/平方米的均價(jià)差距并不大，并沒有出現(xiàn)明顯的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。

而在另一家中介公司工作人員看來，中海上述特價(jià)房更像是一種營(yíng)銷噱頭。

“我們公司跟中海這個(gè)盤有合作，公司給我們的信息是單價(jià)12100元/平方米起，我們也不知道這只是幾套特價(jià)房的價(jià)格。”該工作人員告訴記者，“項(xiàng)目是央企開發(fā)的，還是精裝修交付，位置也不錯(cuò)，周邊也沒有其他新盤，12100元的單價(jià)確實(shí)便宜。”

在該工作人員看來，正是這樣的優(yōu)勢(shì)，吸引了不少購(gòu)房者去看房，但很多都是“乘興而來，敗興而歸”，“這種營(yíng)銷更像是噱頭”。

“如果房?jī)r(jià)漲了，業(yè)主會(huì)不會(huì)補(bǔ)錢給開發(fā)商？”

而在中海上述項(xiàng)目營(yíng)銷人員看來，出現(xiàn)這樣的“誤會(huì)”，主要原因在于中介。

“這幾套特價(jià)房是一期的尾盤，樓層也比較低，因?yàn)槲覀兏薪橛泻献鳎麄兙托麄髦泻５姆孔?2100元/平方米起。”前述置業(yè)顧問告訴記者，“我們確實(shí)也有單價(jià)這么低的房子，沒問題呀。”

記者在上述中介采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介表示雖然能理解降價(jià)時(shí)業(yè)主的心情，但并不認(rèn)可開發(fā)商一降價(jià)業(yè)主就維權(quán)的做法。

“市場(chǎng)沒有只跌不漲，更沒有只漲不跌，如果房?jī)r(jià)漲了，這些業(yè)主會(huì)不會(huì)補(bǔ)錢給開發(fā)商？更何況這次只是特價(jià)房。”上述中介不約而同地反問道，“當(dāng)然如果是質(zhì)量問題那就另當(dāng)別論了。”

而在多位市場(chǎng)人士看來，房屋定價(jià)方面，一些較低的樓層價(jià)格本就會(huì)比中高樓層的價(jià)格低；即使同一樓層也會(huì)有價(jià)格差異。“在備案價(jià)允許的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)并無不妥。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在查詢上海多個(gè)新盤的信息后也發(fā)現(xiàn)，同一棟樓同一面積戶型中，一層房源的單價(jià)普遍較中高樓層低10%左右，一些甚至低15%～20%，還有一部分濱江豪宅差價(jià)達(dá)到50%。

“每個(gè)月能養(yǎng)活自己”

另一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，在市場(chǎng)調(diào)整期，部分中小中介的生存狀態(tài)也難言樂觀。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，上述樓盤周邊有6家中介門店，但其中有4家已關(guān)門。

“我們是連鎖的還好一些，店里現(xiàn)在有5個(gè)人，每個(gè)月大概能成交不到10套房子，還能養(yǎng)活自己。”一名中介工作人員告訴記者，“現(xiàn)在市場(chǎng)不再像以前那樣火爆了，一些小中介的日子自然不好過，你看旁邊兩家都關(guān)門了。”

圖片來源：視覺中國(guó)

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前的樓市已從前期的火熱走向平穩(wěn)，開發(fā)商的壓力越來越大，投資、營(yíng)銷策略出現(xiàn)調(diào)整在所難免。

“市場(chǎng)降溫，一些房企，特別是小房企可能會(huì)面臨破產(chǎn)或倒閉而出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾，通過降價(jià)回款是必然的。當(dāng)然，還有一些所謂降價(jià)，更多的是一種營(yíng)銷手段。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“相對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)更加關(guān)注房屋的潛在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)尊重契約精神。”

盡管樓市整體降溫，但對(duì)當(dāng)前無錫樓市的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)并不悲觀。“大趨勢(shì)看，在長(zhǎng)三角一體化政策的推動(dòng)作用下，包括無錫等地的樓市會(huì)比較堅(jiān)挺，但會(huì)出現(xiàn)板塊結(jié)構(gòu)分化。”

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，無錫樓市整體“去化情況良好”。

今年前9個(gè)月，無錫商品住宅成交約482萬平方米，較去年同期上漲62%。月均去化約72萬平方米，雖仍低于2016年創(chuàng)下的81萬平方米的高位，但較2017年月均40萬平方米的水平上升近80%。庫(kù)存方面，至9月底，無錫商品住宅達(dá)644萬平方米，同比上漲11%，去化周期約10個(gè)月，同比下降37.5%。