每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

三家房企同日宣布發(fā)債，總計超70億元人民幣。

11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券；同日，時代中國控股發(fā)布公告稱，發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%；龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企融資成本出現(xiàn)巨大分化，龍頭房企的融資優(yōu)勢凸顯。盡管中小房企在融資成本方面不具優(yōu)勢，但因距離沖刺年底業(yè)績只有一步之遙，為保持企業(yè)穩(wěn)定周轉(zhuǎn)，從公司債到境外發(fā)行票據(jù)，在境外融資成本走高的局勢下，不少中小房企還是愿意在融資方面加碼。

圖片來源：視覺中國

償債高峰考驗中小房企資金鏈

從民企上市公司來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年143家上市公司共發(fā)行了341只債券，合計募資2507.04億元，整體規(guī)模不小。發(fā)行數(shù)量上，今年共有85家上市公司只發(fā)行了1只債券，平均發(fā)債規(guī)模為5.95億元。而剩余58家發(fā)行2只及以上債券的上市公司，平均發(fā)債規(guī)模達34.5億元。

值得注意的是，Wind統(tǒng)計的今年民企上市公司發(fā)債規(guī)模前10名的企業(yè)中有6家主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，側(cè)面反映出處于償債高峰的房企融資需求之渴。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上周合景泰富及雅居樂分別發(fā)行2年期4億美元優(yōu)先票據(jù)，成本上升至9.85%和9.5%。而萬科發(fā)行的3年期20億元人民幣中期票據(jù)利率僅4.03%，融資成本出現(xiàn)巨大分化，龍頭房企的融資優(yōu)勢凸顯。

11月20日早間，時代中國控股發(fā)布公告稱，發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%。公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營運資金用途。

從年初至今，時代中國融資發(fā)行票據(jù)或債券的年息從6.25%升至7.85%再升至8.4%，本次3億美元優(yōu)先票據(jù)的年息升至10.95%。據(jù)悉，時代中國前10個月累計實現(xiàn)合同銷售金額476.68億元，已經(jīng)實現(xiàn)550億元全年銷售目標(biāo)的86.7%。

11月20日，龍光地產(chǎn)宣布，公司全資附屬公司于9月11日獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)向合資格投資者公開發(fā)售合共不超過人民幣40億元的境內(nèi)公司債券。當(dāng)日，龍光地產(chǎn)發(fā)行首期境內(nèi)債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元，于2022年到期，票面年利率為5.98%。本次發(fā)行境內(nèi)債券所得款項將用作償還發(fā)行人債務(wù)。

今年前10月，龍光地產(chǎn)合約銷售額約為人民幣598.7億元，同比增長71.5%，龍光地產(chǎn)年初設(shè)定的全年銷售目標(biāo)為660億元，但在8月份的中期業(yè)績會上宣布上調(diào)2018年合約銷售目標(biāo)至700億元。按此計算，前10月龍光地產(chǎn)已完成全年銷售目標(biāo)的85.5%。

平安證券研報顯示，目前按揭利率連續(xù)22個月上行，置業(yè)成本上升或帶來購買力惡化風(fēng)險進而影響行業(yè)的銷售表現(xiàn)；2018 年將迎來房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險?？紤]多地實現(xiàn)限價政策，若限價無法突破，由于地價成本抬升，將導(dǎo)致地產(chǎn)板塊未來利潤率下滑風(fēng)險。

招商證券則指出，房地產(chǎn)資金鏈水平（資金來源/房地產(chǎn)投資）2017年以來趨勢性收緊，2018年上半年有所改善，但8月以來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊（10月為140:100）， 但仍位于安全水平，遠高于警戒線（130:100）；當(dāng)前房企整體資金鏈水平可控，行業(yè)整體性風(fēng)險或不大，因資金鏈問題帶來全局主動降價的概率不高。

2018年民企上市公司發(fā)債規(guī)模TOP10  數(shù)據(jù)來源：WIND

“借錢周轉(zhuǎn)”沖刺全年業(yè)績

2018年僅剩一個月時間，沖刺年底業(yè)績成為眾多中小房企的要務(wù)。盡管中小房企在融資成本方面不具優(yōu)勢，但為保持企業(yè)穩(wěn)定周轉(zhuǎn)，不少中小房企還是愿意在融資方面加碼。

11月20日，花樣年控股在港交所公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券。本次公司債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個月內(nèi)完成，其余各期債券發(fā)行自核準(zhǔn)之日起24個月內(nèi)完成。

今前10月，花樣年累積銷售額為約人民幣213.63億元，已售建筑面積為1903390平方米，平均售價每平方米約11224元。按照花樣年在3月20日業(yè)績會上表示的2018年全年銷售目標(biāo)300億元計算，目前花樣年已完成全年目標(biāo)的71%，這也意味著接下來的兩個月，花樣年要完成既定目標(biāo)任務(wù)的近30%才能完成年初定的300億元目標(biāo)。

值得注意的是，美的置業(yè)近期兩項公告顯示，美的置業(yè)一邊發(fā)債籌錢，一邊進行“投資理財”。11月19日深交所公告稱，美的置業(yè)集團2018年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券將于11月21日正式掛牌上市交易。本期發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率7.5%，期限為三年。

11月20日晚間，美的置業(yè)公告稱，以內(nèi)部資金認購中國工商銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品，認購金額合共12.506億元人民幣。其中，一款產(chǎn)品認購金額12.50億元，投資期限28至29天，預(yù)期年投資回報率3.05%；另一款產(chǎn)品認購金額為60萬元，投資期限28天，預(yù)期年投資回報概率3.10%。

據(jù)財務(wù)報告顯示，美的置業(yè)截至2018年中期，資產(chǎn)總額1360.73億元；負債總額1195.67億元；營業(yè)收入65.63億元，歸屬股東凈利潤3.88億元。經(jīng)營活動現(xiàn)金流已多個報告期內(nèi)為負值。

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計，2018年、2019年樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量是未來幾年的高點，兌付規(guī)模將分別高達3375億元、4474億元。大型房企憑借更強的銷售回款能力以及更加穩(wěn)健的財務(wù)水平，在融資方面將更具備優(yōu)勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風(fēng)險。

易居地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，過去幾年公司債發(fā)行的規(guī)模是比較大的，政策收緊是在2016年下半年，到2018年底差不多就是兩三年的時間，是很多債務(wù)工具兌付的時間，所以說2018年、2019房企的償債規(guī)模較大。