每日經(jīng)濟(jì)新聞 2018-11-29 23:31:58
門庭冷落、銷售疲軟、陽(yáng)光100接盤、李亞鵬官司纏身……這個(gè)雪山腳下的特色小鎮(zhèn),在經(jīng)歷了一次次起起落落后,卻更像是被蒙上了一層厚重的陰影。
每經(jīng)記者 蔡雅蕓 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝 林菁晶
2017年的年末,李亞鵬帶著一家老小來(lái)到麗江,住在“陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”不遠(yuǎn)處金茂打造的五星級(jí)酒店里,準(zhǔn)備在這個(gè)日照充足、空氣干凈的小城里度過(guò)春節(jié)。
在閑暇之余,李亞鵬在小鎮(zhèn)里蹓跶了一圈,還與麗江的舊友吃了個(gè)飯。這個(gè)他曾經(jīng)傾注了“藝術(shù)家”心血的藝術(shù)小鎮(zhèn),如今已物是人非,合伙人分道揚(yáng)鑣,連自己也被法院列為“被執(zhí)行人”。
門庭冷落、銷售疲軟、陽(yáng)光100接盤、李亞鵬官司纏身……這個(gè)雪山腳下的特色小鎮(zhèn),在經(jīng)歷了一次次起起落落后,卻更像是被蒙上了一層厚重的陰影。
陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝
10月31日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道李亞鵬在今年4月9日被“北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院列為“被執(zhí)行人”,起因便是他在麗江曾寄托了藝術(shù)家夢(mèng)想和商業(yè)理想的“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”。
2008年11月3日在古城區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局登記成立的麗江雪山投資有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“麗江雪山投資”),便是承擔(dān)李亞鵬藝術(shù)夢(mèng)想和商業(yè)理想的載體。
據(jù)記者在中國(guó)裁判文書網(wǎng)查閱到的兩份案件終審判決書顯示,李亞鵬與其兄李亞煒均持股的麗江雪山投資,與麗江雪山投資另一參股股東北京泰和友聯(lián)投資有限公司(簡(jiǎn)稱“泰和友聯(lián)”)間產(chǎn)生了合同糾紛。
在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院的一審判決中,泰和友聯(lián)要求李亞鵬、李亞煒、中書公司連帶向泰和友聯(lián)支付欠款4000萬(wàn)元和利息、保全險(xiǎn)保費(fèi)、公告費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用。
2017年1月,李亞鵬以對(duì)案件管轄有異議向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴,要求撤銷一審裁定,并將案件移送麗江市中級(jí)人民法院審理。但二審法院審查后認(rèn)為,北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院對(duì)案件有管轄權(quán),故而駁回了李亞鵬的上訴請(qǐng)求。
到了2018年3月,李亞鵬、李亞煒就合同糾紛內(nèi)容向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴,但法院仍維持原判。
在李亞鵬被列為“被執(zhí)行人”后,輿論的大量關(guān)注也讓李亞鵬在自己的微信朋友圈發(fā)文,稱“乃商業(yè)合同糾紛,尚在高院申訴司法程序之后,何談‘失信’……唯余乃華山派弟子,必謹(jǐn)遵禮信之道爾。”
這場(chǎng)合同糾紛還要從2012年說(shuō)起。當(dāng)年1月9月,麗江雪山投資與泰和友聯(lián)簽訂《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》,約定了雙方合作完成“雪山文苑”項(xiàng)目(即雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目),泰和友聯(lián)出資6000萬(wàn)元對(duì)麗江雪山投資進(jìn)行注資,成為占股10%的股東。
同時(shí)約定,若項(xiàng)目發(fā)生虧損,則實(shí)際發(fā)生的虧損全部由麗江雪山投資原股東獨(dú)立承擔(dān); 若項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)低于上述協(xié)議里提供的相關(guān)財(cái)務(wù)測(cè)算,麗江雪山投資也要確保泰和友聯(lián)能獲得不低于1億元的全部權(quán)益。雙方還約定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為三年,開(kāi)發(fā)周期屆滿時(shí),泰和友聯(lián)要先行收回約定的固定權(quán)益收益4000萬(wàn)元。
從協(xié)議可以感受到,雙方對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益測(cè)算頗為樂(lè)觀。但事實(shí)上,泰和友聯(lián)所要求的不低于1億元的全部權(quán)益,是后來(lái)的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)難以實(shí)現(xiàn)的。甚至,連4000萬(wàn)元固定權(quán)益收益都難以承擔(dān)。
讓人無(wú)法忽視的是,在北京市第三中級(jí)人民法院的法律文書中,能清晰地看到“雪山公司并沒(méi)有盈利”這9個(gè)字。
有知情人對(duì)記者表示:李亞鵬能做這個(gè)項(xiàng)目也很不容易,他人很好,很有藝術(shù)家情懷,麗江政府也很熱情地邀請(qǐng)他來(lái)做項(xiàng)目,地價(jià)上給的優(yōu)惠可能讓李亞鵬一激動(dòng)就把這事兒做了。但做了之后才發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)領(lǐng)域怎么開(kāi)發(fā)和怎么銷售,其實(shí)他并不熟悉。那會(huì)兒也借了錢,融了資,李亞鵬是明星,能吸引人來(lái)這個(gè)項(xiàng)目捧場(chǎng),但要讓人買房就不是那回事兒了。
值得一提的是,2013年5月,麗江雪山投資曾聯(lián)合中融國(guó)際信托發(fā)起了“中融——麗江雪山書院項(xiàng)目集合信托計(jì)劃“,該信托計(jì)劃交易對(duì)手就是麗江雪山投資以及泰和友聯(lián)。該信托為期兩年、規(guī)模2億元,300萬(wàn)元以上預(yù)期收益達(dá)11%,還款來(lái)源也就是融資項(xiàng)目所產(chǎn)生的銷售收入。
2015年5月,共出資2.589億元的中融國(guó)際信托在期滿后退出了麗江雪山投資的股東名單。那么,自稱沒(méi)有盈利的雪山投資公司,在熱鬧非凡的那幾年究竟發(fā)生了什么?
陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝
在一個(gè)日照強(qiáng)烈的午后,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從束河古鎮(zhèn)步行來(lái)到了陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。與周圍較為陳舊和正在破土施工的環(huán)境相比,陽(yáng)光下的藝術(shù)小鎮(zhèn)就是玉龍雪山腳下一片寧?kù)o的、充滿現(xiàn)代氣息的建筑群,鮮有人員走動(dòng),項(xiàng)目營(yíng)銷中心門口也沒(méi)有迎賓的工作人員。
“雪山下的院子”是這個(gè)藝術(shù)小鎮(zhèn)的自我定位,也是賣點(diǎn)之一。項(xiàng)目入口處一座被涂滿色彩的木質(zhì)秋千和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片,似乎時(shí)刻在提醒著人們,這里是無(wú)限風(fēng)光、充滿情懷的“彩云之南”。
也許,當(dāng)年李亞鵬也曾想在這雪山腳下將自己的藝術(shù)家夢(mèng)想物化,將這片稀缺的土地建成為自己的“作品”之一。
2012年,麗江雪山投資以1.635億元的價(jià)格拿下束河街道一宗27.256公頃(約408畝)的土地,土地用途為住宿餐飲用地,計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為2013年8月。
在此之前,李亞鵬每年秋天都會(huì)在麗江束河古鎮(zhèn)辦一次“COART藝術(shù)節(jié)”,每次都會(huì)持續(xù)4天之久,李亞鵬不僅親自出席,還會(huì)邀請(qǐng)明星好友和粉絲參加,后來(lái)政府就邀請(qǐng)李亞鵬做項(xiàng)目。
有熟悉雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的人對(duì)記者說(shuō):“李亞鵬這408畝地拿的很便宜,政府相當(dāng)于半買半送,就是希望能通過(guò)這些明星為麗江代言。”小鎮(zhèn)有了雛形之后,“COART藝術(shù)節(jié)”也搬到了項(xiàng)目的草坪上。
在2012年到2015年的3年時(shí)間,李亞鵬操盤下的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)可謂星光無(wú)限。
在員工口中的“亞鵬總”,選擇了“專業(yè)”的操盤團(tuán)隊(duì),為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設(shè)計(jì)了130多棟190平方米到300平方米的清水獨(dú)棟別墅。在價(jià)格上,190平方米的產(chǎn)品總售價(jià)達(dá)400萬(wàn)~500萬(wàn)元左右,而更大戶型則賣到了700萬(wàn)至上千萬(wàn)元。
在2012年就能賣單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的別墅,也刺激著李亞鵬更用力地去發(fā)揮明星效應(yīng)所帶來(lái)的號(hào)召力。不過(guò),單價(jià)2萬(wàn)元只是對(duì)外的銷售價(jià)格,實(shí)際上真正認(rèn)籌項(xiàng)目時(shí)單價(jià)會(huì)降到一萬(wàn)四五左右。
在項(xiàng)目員工看來(lái),決定在麗江推出如此大面積和高價(jià)產(chǎn)品的原因是,“亞鵬總也許是考慮到身邊圈層有比較好的支付能力和相應(yīng)的需求。”
在李亞鵬的帶動(dòng)下,他的圈內(nèi)好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)置辦下了資產(chǎn),不過(guò)并沒(méi)有用作自己居住,而是成立了“中國(guó)好機(jī)友俱樂(lè)部”。到現(xiàn)在,楊坤還會(huì)每年來(lái)這個(gè)小鎮(zhèn)一兩次,騎一騎他心愛(ài)的哈雷。
不過(guò),從項(xiàng)目開(kāi)盤兩年多時(shí)間賣掉30多棟別墅的客群來(lái)看,圈內(nèi)好友為李亞鵬買單的只有7、8個(gè)人,剩下的大多還是市場(chǎng)客戶。“那段時(shí)間麗江市場(chǎng)好,所以雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)剛開(kāi)盤的時(shí)候還是不錯(cuò)的。”陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖對(duì)記者說(shuō)。
為了打響雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的名號(hào),除了“COART藝術(shù)節(jié)”之外,小鎮(zhèn)每個(gè)月都還會(huì)有小規(guī)模的營(yíng)銷活動(dòng)。
小鎮(zhèn)內(nèi)有商家對(duì)記者說(shuō),當(dāng)?shù)厣碳液芟矚g李亞鵬的這種燒錢的營(yíng)銷方式,但動(dòng)輒幾十萬(wàn)上百萬(wàn)元地砸出去,營(yíng)銷費(fèi)用太高了,也難以持續(xù)。包括小鎮(zhèn)里的綠化,原來(lái)都是花團(tuán)錦簇,做得非常漂亮,現(xiàn)在已經(jīng)看不到了,冬天還會(huì)顯得有點(diǎn)凄涼。這樣砸錢下去也是項(xiàng)目后來(lái)出事的主因。
另外,小鎮(zhèn)開(kāi)盤時(shí)也有很多人交了認(rèn)籌金,但陸續(xù)也退了不少。上述商家說(shuō):“因?yàn)楹芏嗳擞X(jué)得李亞鵬不專業(yè),看不懂報(bào)表,成本預(yù)算意識(shí)也不強(qiáng),砸錢搞營(yíng)銷看起來(lái)很高大上,但慢慢會(huì)感覺(jué)不太好。”
據(jù)國(guó)際金融報(bào)早前報(bào)道,在2011年到2015年期間,李亞鵬控制期間的雪山公司日常經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)大額現(xiàn)金收付,且內(nèi)部審批流程簡(jiǎn)單。該操作被后來(lái)的審計(jì)公司單獨(dú)提出并質(zhì)疑,開(kāi)具抬頭錯(cuò)誤不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的不合規(guī)發(fā)票,依然報(bào)銷成功。
李亞鵬不懂房地產(chǎn),也不怎么懂做生意,這是記者從諸多了解當(dāng)時(shí)情況的人士處得到的統(tǒng)一的觀點(diǎn)。“他被底下人坑了。”在麗江從事房地產(chǎn)多年的人士說(shuō)。
隨著雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)境況日益下滑,當(dāng)年為李亞鵬操盤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也離開(kāi)了。
冷清的陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn) 圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝
好景不長(zhǎng),銷售不佳和負(fù)債累累拖得李亞鵬不得不另尋他法。據(jù)知情人士稱,李亞鵬是通過(guò)資本方穿線找到陽(yáng)光100。
2015年6月10日晚間,陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司(簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光100”)披露收購(gòu)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的控制性股權(quán)的公告,這被外界解讀為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)迎來(lái)命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
陽(yáng)光100通過(guò)自行持股31%以及下屬公司無(wú)錫蘇源置業(yè)有限公司持20%的方式,合計(jì)收購(gòu)了麗江雪山投資51%的股權(quán)。由于項(xiàng)目的估價(jià)是3.8億元,根據(jù)股權(quán)收購(gòu)協(xié)議,最后的股權(quán)收購(gòu)對(duì)價(jià)款為1.938億元。
此后,雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)正式更名為“陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”,李亞鵬成為持股27.84%的二股東,這在項(xiàng)目的員工看來(lái),“亞鵬總可能不是專業(yè)做生意的人吧。”
現(xiàn)在的“陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”計(jì)劃分為四期開(kāi)發(fā),目前一期100畝地已經(jīng)基本建成現(xiàn)房,二、三期將主要以100平方米左右的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主,四期則會(huì)建設(shè)一個(gè)五星級(jí)酒店。
在已經(jīng)呈現(xiàn)出基本建筑面貌的一期,陽(yáng)光100決定主打商業(yè)街區(qū)風(fēng)格,在引進(jìn)商家的同時(shí),還將原先的大面積別墅每棟分割成6~8間的返租式公寓,共95套,在4個(gè)多月時(shí)間里賣得還剩30余套。
此外,一期地塊里的19號(hào)地塊,還有一共20套面積在69~129平方米的期房,現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了10余套。不過(guò),記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,這部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架,被一排圍擋包在了小鎮(zhèn)在外,也未看到有任何的施工跡象。
按照李亞鵬團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì),一期產(chǎn)品原是按棟出售的清水別墅,每套面積在190~300平方米, “20多平方米的公寓總價(jià)只要幾十萬(wàn)元,190平方米要四五百萬(wàn)元,肯定效果是不一樣的。”小鎮(zhèn)的工作人員說(shuō)。
顯然,把獨(dú)棟大戶型改成小面積的托管式公寓,降低購(gòu)房者門檻,是陽(yáng)光100接手以來(lái)急于加速銷售的策略之一。
這些返租式公寓面積在22~55平方米之間。所謂返租式,就是業(yè)主在購(gòu)買了公寓后,交給酒店經(jīng)營(yíng),前5年酒店每年返給業(yè)主8%的收益,業(yè)主每年則可以在自己購(gòu)買的公寓里自住28天。為了加大銷售力度,這些返租的收益在業(yè)主購(gòu)買時(shí)會(huì)一次性抵扣在房款里。
以一套總價(jià)100萬(wàn)元的公寓為例,在抵扣了返租收益后,合同金額僅60萬(wàn)元。在抵扣返租收益后,公寓產(chǎn)品一層的單價(jià)在2萬(wàn)元左右,二層單價(jià)1.5萬(wàn)元左右。
出于對(duì)麗江旅游市場(chǎng)的看好,小鎮(zhèn)還規(guī)劃了一塊用于建設(shè)大型客棧的用地,將提供330間客房,以連鎖酒店品牌為主。
無(wú)法忽視的是,盡管2017年麗江接待人數(shù)突破4000萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)15.61%,平均每天接待游客11萬(wàn)人次,但在諸多在麗江從事客棧、酒店行業(yè)的人眼里,當(dāng)?shù)氐目蜅J袌?chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重的飽和,中小客棧甚至生存艱難。
在李亞鵬操盤時(shí)期賣掉的別墅里,目前只有一戶人家選擇長(zhǎng)期居住,其余的要么是空置,要么是租給了為數(shù)不多的商家。
在租金上,雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)40~75元/平方米/月的租金價(jià)格與麗江古城700~800元/平方米/月的租金比起來(lái),可謂是非常便宜。
在目前入駐的商家里,包含了鉑爵婚紗、金夫人婚紗這樣的連鎖旅拍商家,他們也并不依靠小鎮(zhèn)的人流量生存。
據(jù)了解,上述旅拍商家與小鎮(zhèn)簽下了長(zhǎng)達(dá)10年的租約,能夠獲得20年的租期,算下來(lái)每個(gè)月租金單價(jià)是75元。據(jù)稱,每年在旺季時(shí)候每天都會(huì)有上百對(duì)的新人來(lái)麗江拍照。
小鎮(zhèn)內(nèi)部,除了一家小型客棧和小超市,還有一家叫做印象莊園咖啡的鋪面,在一棟別墅的一層租下近千平方米,只用來(lái)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)和操作后臺(tái)。作為云南當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的咖啡豆供應(yīng)商,印象莊園的老板卻覺(jué)得小鎮(zhèn)人流少而安靜,適合自己與好友在體驗(yàn)間互動(dòng)交流。當(dāng)然,40元/平方米/月的租金才是對(duì)他最大的吸引。
如今,甚至有商家開(kāi)始懷念李亞鵬操盤時(shí)期高調(diào)的營(yíng)銷活動(dòng),因?yàn)樽詮年?yáng)光100接盤后,并沒(méi)有采取措施往項(xiàng)目里引流,他們對(duì)陽(yáng)光100的商業(yè)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)不抱希望,“死了這條心吧!”
陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)(右側(cè)為停工的工地) 圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝
實(shí)際上,目前陽(yáng)光100接盤后,項(xiàng)目售價(jià)還加上了返租式公寓的精裝修報(bào)價(jià):3500元/平方米。如此算來(lái),從2012年開(kāi)盤至今6年的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn),售價(jià)不僅沒(méi)有漲,甚至還降了。
陽(yáng)光100的年報(bào)披露信息亦顯示,項(xiàng)目銷售進(jìn)展緩慢,而銷售價(jià)格的下滑更是難以回避的事實(shí)。
2015年,雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售面積為3481平方米,平均單價(jià)為19535元/平方米,銷售金額為6800萬(wàn)元;2016年,雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目售出868平方米,單價(jià)為18433元/平方米,銷售金額為1600萬(wàn)元;2017年,項(xiàng)目銷售面積為6999平方米,銷售金額為8100萬(wàn)元,銷售單價(jià)下滑至11573元/平方米;到了2018年上半年,項(xiàng)目的平均單價(jià)已經(jīng)下滑至9479元/平方米,銷售面積僅為211平方米,銷售金額僅200萬(wàn)元。
三年半的時(shí)間,雪山小鎮(zhèn)總計(jì)銷售回款金額為1.67億元。
陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示:“李亞鵬之前開(kāi)發(fā)了項(xiàng)目約四分之一的面積,剩下的四分之三我們也沒(méi)有大規(guī)模開(kāi)發(fā),只是在原來(lái)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了招商和銷售。”
“我們做這個(gè)事兒也是因?yàn)榭吹轿穆冒鍓K,也成立了專門的文旅事業(yè)部來(lái)做,但文旅開(kāi)發(fā)跟住宅開(kāi)發(fā)有很大的不同。文旅地產(chǎn)是個(gè)慢活兒,我們也不想把這個(gè)做成一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)街或者住人的客棧,也是要打造一些IP、產(chǎn)業(yè),把活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)做起來(lái)。”范小沖也承認(rèn),現(xiàn)在麗江的市場(chǎng)下滑的很厲害,周邊其他項(xiàng)目賣的也不算好。
去小鎮(zhèn)實(shí)地看過(guò)的范小沖也在感嘆項(xiàng)目周圍自然環(huán)境的優(yōu)越,抬頭就能看見(jiàn)雪山,離束河古鎮(zhèn)也很近。在他看來(lái),這個(gè)項(xiàng)目不會(huì)有大的問(wèn)題,但暫時(shí)會(huì)受到整體環(huán)境的影響,需要慢慢調(diào)整,挑戰(zhàn)也很大。
與范小沖同樣感嘆麗江環(huán)境好的還有來(lái)到大量來(lái)到麗江北區(qū)買文旅產(chǎn)品的外地投資客。在他們眼里,在麗江以北、雪山腳下投資文旅產(chǎn)品,是一種“稀缺資源占有”,全款支付、一買就是幾套的外地投資客不在少數(shù)。
麗江的文旅產(chǎn)品,本是一種優(yōu)化麗江城市面貌、帶動(dòng)旅游業(yè)、拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的投資,而今卻成為面向外地投資客而存在的投資品。那座“雪山下的院子”,也讓李亞鵬曾經(jīng)懷揣的藝術(shù)夢(mèng)想敗給了商業(yè)現(xiàn)實(shí)。
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