每經(jīng)記者 夏冰    每經(jīng)編輯 祝裕

城市商業(yè)綜合體成為實(shí)體零售創(chuàng)新發(fā)展的活力之源。

12月7日，上海市商務(wù)發(fā)展研究中心（上海市商業(yè)信息中心）發(fā)布《上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展情況報(bào)告（2017-2018）》。報(bào)告顯示，上海城市商業(yè)綜合體由2015年末的151家增加到2018年10月的255家，2017年發(fā)展創(chuàng)下歷史新高，新開業(yè)40家（閉店調(diào)整4家），今年1至10月新開業(yè)30家。截至今年10月，上海城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑面積達(dá)到1828萬平方米，占上海全市商業(yè)建筑面積超過20%。

營(yíng)業(yè)額增幅仍然處在較高水平

城市商業(yè)綜合體指以區(qū)域?yàn)橹行?、以?gòu)物中心為主導(dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多項(xiàng)城市主要功能活動(dòng)，面向各類消費(fèi)人群，提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。營(yíng)業(yè)面積一般不少于1萬平方米、獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商戶一般不少于50個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，《報(bào)告》描繪了2017-2018年上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展特征和趨勢(shì)展望等情況。《報(bào)告》根據(jù)上海市商務(wù)發(fā)展研究中心（上海市商業(yè)信息中心）對(duì)上海城市商業(yè)綜合體相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)分析，指出上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀，從數(shù)量和面積來看，仍然處在快速發(fā)展期。值得注意的是從近兩年的情況看，商業(yè)建筑面積增長(zhǎng)較快，但同比增幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從經(jīng)營(yíng)水平指標(biāo)來看，營(yíng)業(yè)額增幅仍然處在較高水平。

《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2017年，上海全市已開業(yè)城市商業(yè)綜合體總營(yíng)業(yè)額達(dá)1562億元，同比增長(zhǎng)16.8%；剔除新增因素，營(yíng)業(yè)額同口徑同比增長(zhǎng)6.8%。從經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)來看，2017年較2016年有所提升。2017年，全市城市商業(yè)綜合體平均日租金7.9元/平方米/天，同比提高1.8%；平均坪效49.9元/平方米/天，同比提高1.9%，均較2016年水平有所提升；平均年客流量達(dá)130萬人次/萬平方米，平均出租率為92.9%，租售比為15.4%，基本與2016年水平持平。

報(bào)告指出，三年來，上海城市商業(yè)綜合體由2015年末的151家，增加到2017年末的225家；2017年末上海城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑面積達(dá)到1637萬平方米，占全市商業(yè)建筑面積約20%；零售額與餐飲總額合計(jì)占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額約12.3%；營(yíng)業(yè)額增速約16.8%，超過同期社零額增速約8.1個(gè)百分點(diǎn)。

上海市商務(wù)發(fā)展研究中心主任朱樺表示，城市商業(yè)綜合體成為實(shí)體零售創(chuàng)新發(fā)展的活力之源。為適應(yīng)消費(fèi)需求的新變化，上海城市商業(yè)綜合體不斷尋求新的突破，在行業(yè)業(yè)態(tài)、營(yíng)銷方面探索升級(jí)，線上線下融合互動(dòng)層出不窮。通過打造旗艦店、快閃店、屋頂花園、室內(nèi)主題街區(qū)等方式凸顯品牌個(gè)性，深耕體驗(yàn)消費(fèi)，不斷增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活力和創(chuàng)造力。

▲朱樺

借其獨(dú)特商業(yè)魅力 成為“首店”落戶上海的重要載體

憑借城市商業(yè)綜合體的魅力，行業(yè)內(nèi)比較有代表性的潮牌或者品牌的“首店”紛紛落戶上海。上海市商務(wù)委副主任劉敏介紹說，奢侈品品牌Coach將于12月8日首次在中國(guó)舉辦2019早秋系列大秀。 

報(bào)告指出，2017年，上海共有226家“首店”開張；2018年上半年，共有256家“首店”亮相，其中有87%的“首店”選擇在城市商業(yè)綜合體內(nèi)開張運(yùn)營(yíng)，如興業(yè)太古匯、K11、來福士、長(zhǎng)風(fēng)大悅城、上海環(huán)球港、世茂廣場(chǎng)等成為“首店”的熱點(diǎn)聚集地。

“從城市商業(yè)綜合體調(diào)查的數(shù)據(jù)表明，這種業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)潛力是很大的，我們是充滿信心的。”劉敏主任如是說到。

▲劉敏

值得注意的是，面對(duì)快速變化的消費(fèi)市場(chǎng)，城市商業(yè)綜合體的存量改造推動(dòng)商圈轉(zhuǎn)型升級(jí)。2017年以來，一百商業(yè)中心、恒隆廣場(chǎng)、五角場(chǎng)萬達(dá)、世茂廣場(chǎng)等紛紛謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，涉及改造的大型商業(yè)建筑面積達(dá)到160萬平米以上，預(yù)計(jì)2018年內(nèi)有望正式營(yíng)業(yè)或局部試營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目將近30個(gè)。改造升級(jí)既有利于行業(yè)整體銷售和盈利水平的提升，更對(duì)上海主要商圈的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來積極影響。

城市商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)差異化逐漸顯現(xiàn)。目前，城市商業(yè)綜合體既處于發(fā)展黃金時(shí)期，也處于新環(huán)境、新消費(fèi)、新零售大變化時(shí)期，實(shí)體商業(yè)企業(yè)加速洗牌，經(jīng)營(yíng)差異化逐漸顯現(xiàn)。

“改革開放之初，我們引進(jìn)了連鎖業(yè)態(tài)，之后電子商務(wù)又帶動(dòng)零售業(yè)的新發(fā)展，那么未來社會(huì)消費(fèi)品零售業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？”劉敏認(rèn)為，集合了商旅文的城市商業(yè)綜合體能夠滿足消費(fèi)者的多元化需求，能夠挖掘出新的消費(fèi)潛力。

在朱樺主任看來，能夠精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏、運(yùn)營(yíng)管理和創(chuàng)新能力強(qiáng)的城市商業(yè)綜合體還有很大的增長(zhǎng)空間，反之，運(yùn)營(yíng)乏力的城市商業(yè)綜合體將面臨諸多挑戰(zhàn)。

朱樺主任介紹到，當(dāng)前，中心城區(qū)存量轉(zhuǎn)型與郊區(qū)加快發(fā)展并重。在中心城區(qū)，開業(yè)三年以上的城市商業(yè)綜合體占比為68%，因此中心城區(qū)的城市商業(yè)綜合體以存量升級(jí)改造、提升品質(zhì)為主要趨勢(shì)，軟硬件改造正在加速。在郊區(qū)，開業(yè)未滿三年的城市商業(yè)綜合體占比51%，因此郊區(qū)的城市商業(yè)綜合體以新建項(xiàng)目為主，主要是解決發(fā)展不平衡、不充分的問題。