隸屬于日本東京都的奧多摩町，2014年設(shè)立了一個(gè)“空房庫(kù)存計(jì)劃”，為空置的房產(chǎn)尋找潛在買家。該町規(guī)定，獲得修繕補(bǔ)貼和免費(fèi)住房的人，年齡必須在40歲以下；或者至少有一個(gè)18歲以下的子女與其共同生活，并且夫婦中的一方年齡在50歲以下。申請(qǐng)人必須承諾出資對(duì)房屋進(jìn)行改造，并永久定居該町。

據(jù)介紹，迄今為止，該町已為9棟空置房屋找到了主人。這并不局限于日本公民，其中包括來(lái)自美國(guó)以及中國(guó)的家庭，但一個(gè)苛刻的前提是，你首先要有日本長(zhǎng)期簽證，即永駐（永住）身份。

證券時(shí)報(bào)記者通過在日本的律師朋友，成功加入一個(gè)“日本移居置業(yè)咨詢”的微信群。近400個(gè)群友，除了各類服務(wù)型中介機(jī)構(gòu)外，大都是對(duì)此有興趣的中國(guó)人。隨后，記者以自己想要申請(qǐng)這樣的免費(fèi)住房為由，多方打聽，終于知道了事情的真相。

日本東京都奧多摩町（圖片來(lái)源：谷歌地圖截圖）

第一個(gè)問題：日本政府為什么要免費(fèi)送房？

事實(shí)是這樣的，一直以來(lái)，日本的大城市化、“都市圈化”等現(xiàn)象，使得人口過度集中在東京、大阪和名古屋周邊，而日本其他地區(qū)的人口越來(lái)越稀疏，房屋空置率也越來(lái)越高。日本Fujitsu研究所報(bào)告顯示，2013年日本有820萬(wàn)個(gè)空置房，空置率達(dá)13.5％，預(yù)計(jì)到2033年，考慮主動(dòng)拆除的住宅，日本住房空置率仍將達(dá)到22.8％。另?yè)?jù)日本政策論壇（Japan Policy Forum）2013年統(tǒng)計(jì)，日本國(guó)內(nèi)雖有6000多萬(wàn)棟房屋，但實(shí)際擁有房產(chǎn)的人僅5000多萬(wàn)，供過于求且有逐年惡化的傾向。

隨著年輕人離開農(nóng)村到城市去工作，日本農(nóng)村地區(qū)到處都是被廢棄的“鬼屋”空房。奧多摩町相關(guān)政府機(jī)構(gòu)官員預(yù)計(jì)，奧多摩町有可能成為2040年即將消失的東京都三個(gè)城鎮(zhèn)之一。

為改善各地的空屋狀況，日本政府曾在2015年制定法律，處罰名下持有空屋卻未處理的民眾，以推動(dòng)其拆除或重整空屋。但因?yàn)榭盏氐亩愗?fù)較空屋便宜，故大量民眾選擇將空屋夷為平地，而非轉(zhuǎn)賣。

不過，僅僅提供免費(fèi)住房還不夠。像奧多摩町這樣人口減少的地區(qū)，日本各地還有很多。如果想要繁榮起來(lái)，還需要一個(gè)可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，以及當(dāng)?shù)厝伺c新來(lái)者之間的社區(qū)建設(shè)活動(dòng)。

總的來(lái)說，日本政府用免費(fèi)送房的方式吸引外來(lái)人口到鄉(xiāng)村生活，主要目的是振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提升生育率（其申請(qǐng)條件中要求“有小孩的家庭”就是明證），避免村鎮(zhèn)消亡的厄運(yùn)。

第二個(gè)問題：2014年開始送房，現(xiàn)在效果怎樣？

日本有關(guān)部門預(yù)測(cè)，到2040年，全日本的900個(gè)城鎮(zhèn)和村莊將不復(fù)存在。

為此，包括東京都的奧多摩町、大阪府的和泉市、廣島縣的三原市等地，大約從2014年開始，陸續(xù)成立了專門的中介撮合機(jī)構(gòu)“空屋銀行”，政府給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，吸引人們搬離大都市，來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村長(zhǎng)期定居。據(jù)悉，可以享受這一政策的，并不限國(guó)籍，但外國(guó)人必須首先擁有日本長(zhǎng)期簽證。這一點(diǎn)，就難住了很多中國(guó)人。如果對(duì)中國(guó)居民的長(zhǎng)期簽證要求降低，今天的局面大家可以想象得到。

從2014年實(shí)施，到現(xiàn)在離2019年也只剩18天了，在這4年多時(shí)間里，奧多摩町只有9棟房屋找到了新主人。實(shí)際上，該町共有近3000棟房屋，其中空屋就多達(dá)400間，從安全性等考慮，僅有半數(shù)的空屋也就是200間左右可以重新出租出售。然而4年多過去了，只有9套房屋被送出去，可見推廣效果很不理想。

這兩天，鳳凰衛(wèi)視駐東京首席記者李淼在新浪微博里說，最近，日本奧多摩町政府方面問她，“為什么這幾天有很多中國(guó)人來(lái)電話咨詢免費(fèi)送房的事兒？”

據(jù)李淼介紹，奧多摩町（距東京約2小時(shí)）目前正在接受申請(qǐng)的免費(fèi)房屋有3棟，房屋建造時(shí)間從1923年-1984年不等。對(duì)申請(qǐng)者的要求是，具有一定的日語(yǔ)能力，承諾連續(xù)居住15年，期滿后可獲得約合3萬(wàn)元人民幣的補(bǔ)助，屆時(shí)土地、房屋都?xì)w你所有。前面15年的產(chǎn)權(quán)屬于政府，暫不發(fā)生固定資產(chǎn)稅。

證券時(shí)報(bào)記者了解到，在房屋持有成本這一點(diǎn)上，日本與中國(guó)不同。在日本，首先要繳納固定資產(chǎn)稅，這是房產(chǎn)擁有者每年一次需向日本政府支付的稅種，即土地評(píng)估價(jià)格的1.4％加上房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的1.4%。另外還有一定比例的都市計(jì)劃稅（上述基礎(chǔ)價(jià)格的0.3%）、物業(yè)管理費(fèi)和修繕基金，以及地方性的費(fèi)用，比如水管更新費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等，但后者金額較低。

煒衡律師所東京分所商業(yè)咨詢顧問王栩告訴記者，如果是通過房屋中介買賣，還有一次性3%的中介費(fèi)，買方還得單獨(dú)多付6萬(wàn)日元，在過戶階段還需要承擔(dān)類似于國(guó)內(nèi)的國(guó)稅和地方稅（評(píng)估價(jià)格價(jià)格的5%左右，可以有部分減免），同時(shí)還有庶務(wù)性的費(fèi)用如律師文書費(fèi)、印花稅等。也就是如果想在日本買房，在看到的公示價(jià)格之外，還有綜合交易成本約合購(gòu)入價(jià)格的6%~8%。

王栩透露，對(duì)于買家而言，如房屋購(gòu)入5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，還需要承擔(dān)30%的增值部分的讓渡稅費(fèi)。如果你是外國(guó)投資客，這個(gè)價(jià)格還要加上9%，5年后轉(zhuǎn)手也需要20%的所得稅，不可謂不高。

以3000萬(wàn)日元（人民幣月約187萬(wàn)）金額的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)入為例，詳細(xì)稅費(fèi)如下圖。

某客戶交易數(shù)據(jù)（圖片來(lái)源：神居妙算不動(dòng)產(chǎn)）

資料顯示，日本免費(fèi)住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)各地不一，但受理方對(duì)于申請(qǐng)者的“永久性定居”以及“家族延續(xù)性”等問題均十分關(guān)注。如果您有能力生育很多孩子，那倒不妨一試。

第三個(gè)問題：如果降低對(duì)日本簽證的限制，中國(guó)人會(huì)蜂擁而至嗎？

最早聽說這個(gè)“好消息”時(shí)，記者的確想去申請(qǐng)一下，畢竟自己的日語(yǔ)水平不錯(cuò)，早年還在廣東做過日企的翻譯，對(duì)日本文化也有較高的認(rèn)同感。但沒多久就被一個(gè)難題困擾住了，既然日本政府向外國(guó)人贈(zèng)送房屋，那是不是只要符合相關(guān)獲贈(zèng)條件后，就可以同時(shí)獲得日本的永久居留權(quán)？會(huì)否強(qiáng)制入籍？

在上述“日本移居置業(yè)咨詢?nèi)?rdquo;里，記者表達(dá)了想要申請(qǐng)日本免費(fèi)住房的意愿，幾分鐘后便接到好幾個(gè)好友申請(qǐng)，其中有日本房屋中介，有心理咨詢師，還有一位家住河南開封的女士，她表示對(duì)此很有興趣，想麻煩記者幫她翻譯一些日文資料。

記者表示，自己現(xiàn)在并沒有日本長(zhǎng)期簽證，如果去申請(qǐng)這些免費(fèi)住房，滯留問題如何解決？王栩說，外國(guó)公民想要獲得這些日本免費(fèi)房屋，一個(gè)前提條件是已獲得日本長(zhǎng)期簽證。記者問，這一簽證該如何獲得？

據(jù)介紹，一般的日本簽證大約有11種類型，分別是留學(xué)簽證、技能簽證、研修或技能實(shí)習(xí)簽證、技術(shù)·人文知識(shí)·國(guó)際業(yè)務(wù)簽證、日本人配偶者簽證、永住者配偶簽證、家族滯在簽證、定住者簽證、經(jīng)營(yíng)管理簽證、高級(jí)人才簽證以及永住者簽證。

據(jù)悉，申請(qǐng)這類免費(fèi)住房，必須先擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的簽證，如工作簽證、日本人配偶簽證，最好是日本“綠卡”，即永久居住許可證等。接著才是年齡、家庭經(jīng)濟(jì)狀況、子女情況等。

日本工作簽證，指的是您擁有某些普通人不具備的技能，如廚師、雕刻師、木匠等技能，又有日本企業(yè)愿意雇傭您，那就可以申請(qǐng)日本工作簽證了。當(dāng)然，這也包括在日本設(shè)立一家公司，進(jìn)行相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，您可以申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)管理簽證”，通過續(xù)簽手續(xù)，便可取得日本的長(zhǎng)期居留資格。日本人配偶簽證以及永久居住許可證，就不用再做解釋了。

（附：日本永住許可申請(qǐng)手續(xù) http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMIGRATION/16-4.html）

稍早記者去日本旅游時(shí)，在浦東機(jī)場(chǎng)遇到了一位50歲左右的上海阿姨。聊過之后得知，她擁有日本永住權(quán)。讀者看到這里先不要羨慕，因?yàn)檫@位阿姨并不幸福，她告訴我，因?yàn)閮鹤釉谌毡咀x書工作，為了照顧兒子，她才決定去日本的?，F(xiàn)在阿姨在日本東京一家醫(yī)院做老年人護(hù)理、做飯一類的工作，月收入大致相當(dāng)于人民幣1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元，但日常開銷較大。她說，自己早年離婚，學(xué)歷不高也沒什么特長(zhǎng)，在上?；觳幌氯?，只有選擇去日本永住。還記得，當(dāng)時(shí)阿姨抱怨國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)工作人員服務(wù)態(tài)度太差，她說自己在日本從沒看到過這么沒禮貌的地勤。

試想一下，如果降低對(duì)日本簽證的限制，中國(guó)人會(huì)蜂擁而至嗎？

記者覺得，如果日本方面進(jìn)一步放寬簽證條件限制，初期，不排除會(huì)有相當(dāng)部分中國(guó)人申請(qǐng)。但如果國(guó)人大量聚集，一些問題將衍生出來(lái)，日本方面很可能又會(huì)收緊。我能預(yù)先想到的問題，比如說中國(guó)人不遵守當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、違背簽約時(shí)的承諾等等。

《日本經(jīng)濟(jì)新聞》中文網(wǎng)近日有報(bào)道稱，日本法務(wù)省在制定吸引外來(lái)務(wù)工人員政策時(shí)，專門在“省令”中寫明“申請(qǐng)者要提前確認(rèn)是否（向黑心中介）支付了高額保證金。”據(jù)稱此舉是為了防范黑中介在務(wù)工者出國(guó)前，向其收取一筆所謂的保證金。

日本人里面也有擅長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)詐騙的。據(jù)日本朋友介紹，前段時(shí)間日本出了一個(gè)"南瓜馬車"的包租公寓的騙局，截止到2018年3月就已有超過60億日元未付清的債款，累計(jì)騙了民眾超過100億日元（具體數(shù)額尚未完全調(diào)查完畢）。其實(shí)就是一個(gè)日本的小中介，做女性客群的長(zhǎng)期包租公寓的模式，不斷吸取社會(huì)資金投入到新公寓建設(shè)中，但收入并沒有覆蓋預(yù)期的回報(bào)，最后入不敷出，負(fù)責(zé)人干脆一跑了之。

第四個(gè)問題：免費(fèi)送的房子，都在什么地方？

以?shī)W多摩町為例，乘坐火車+地鐵等方式的話，大約需要2個(gè)小時(shí)抵達(dá)東京市區(qū)。雖然同屬東京都管轄，但奧多摩町位于最西端的山區(qū)，交通較為不便。說距離東京車程2個(gè)小時(shí)，但這反倒會(huì)讓國(guó)內(nèi)朋友產(chǎn)生誤解，以為這是個(gè)強(qiáng)二線城市？事實(shí)上，那里的出行、飲食均不方便，路上行人也十分稀少。

1960年代，奧多摩町因木材產(chǎn)業(yè)而日益興盛，當(dāng)?shù)厝丝谝欢瘸^13000多人。但后來(lái)自由貿(mào)易興起，當(dāng)?shù)氐哪静膹臉I(yè)者減少，年輕人口大量流失，如今當(dāng)?shù)貎H剩5200多位居民。

（圖片來(lái)源：日本移居置業(yè)咨詢?nèi)海?/p>

最左邊的就是奧多摩町，年均人口凈流入在1-99人之間，人口局勢(shì)危急。

微博上有人留言說，他上個(gè)月剛?cè)ミ^奧多摩町，這地方漫山遍野全是松樹林。多年前林業(yè)衰落之后，就變得人煙稀少了。

證券時(shí)報(bào)記者在Google地圖上親自測(cè)算了一下，單講地理距離的話，大致相當(dāng)于上海到湖州，或者北京到延慶的感覺，但國(guó)內(nèi)這兩地（湖州、延慶）基本都在平原地帶，且無(wú)論自駕或鐵路出行都較為方便。實(shí)際上，日本奧多摩町位于山區(qū)，離東京市區(qū)很遠(yuǎn)。如果是在東京通勤上班，那基本上可以放棄了。但如果您會(huì)種地、養(yǎng)雞的話，這里還是不錯(cuò)的。

在日本生活的朋友告訴記者，日本農(nóng)村送房子，并不是今天才有的。房子確實(shí)有送，20年前就有了，電視里也一直在宣傳，但實(shí)際上去的人并不多，經(jīng)濟(jì)上考慮也并不劃算。而且周圍全是老人，50歲都屬于“若者組”（わかものぐみ），即年輕人群體，更不要提什么工作就業(yè)機(jī)會(huì)了。房子老舊，改造費(fèi)用也是很大一筆。日本電視節(jié)目里經(jīng)常宣傳，也有專門的節(jié)目，但很難吸引到一般的都市人。

據(jù)說早年有一對(duì)日本名牌大學(xué)畢業(yè)、在東京工作的年輕夫妻，為了治療小孩的過敏性皮炎，主動(dòng)選擇去到鄉(xiāng)下，過那種有機(jī)種植養(yǎng)殖的自給自足的生活。大家可以腦補(bǔ)一下當(dāng)時(shí)的電視畫面，這家人完全和農(nóng)村人一樣簡(jiǎn)單快樂地生活，孩子們親手從雞屁股后面小心翼翼地取出冒著熱氣的雞蛋，仿佛令人回到童年時(shí)代。這個(gè)例子說明，如果國(guó)人具備日本長(zhǎng)期居留條件，又想回歸田園的話，那這也是不錯(cuò)的選擇。

其實(shí)有些職業(yè)還是蠻適合在這里生活的，比如說作家、漫畫家或者從事鄉(xiāng)村自媒體創(chuàng)作的人。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的快手、抖音等平臺(tái)上，偶爾也可看到描繪異國(guó)風(fēng)情的發(fā)布號(hào)，據(jù)說人氣很高，粉絲都有百萬(wàn)級(jí)別了。

不過據(jù)李淼介紹，這些獲贈(zèng)的房屋，均不允許推倒重建，但可大規(guī)模改修。這一點(diǎn)在記者看來(lái)，考慮到房屋歷史久遠(yuǎn)，容易令人聯(lián)想到貞子、玲子一類的故事，所以還是推倒重建的吸引力會(huì)更大一些。

最后一個(gè)問題：真的想去日本隱居？我來(lái)幫你算算賬

能看到這里的朋友，基本上都是想要嘗試一下的吧？不過，我要給你們澆一盆冷水，我的意思是，與其接受日本政府免費(fèi)贈(zèng)送的房屋，完全不如自己去日本買房。

如果是接受日本政府贈(zèng)送房屋，那么這個(gè)房子的地理位置一定是在偏遠(yuǎn)山區(qū)，交通不便，就業(yè)機(jī)會(huì)少，娛樂手段缺乏，甚至醫(yī)療和教育都比城市要差許多。

眾所周知，日本自然環(huán)境好、食品安全無(wú)污染是出了名的。無(wú)論大街小巷都很干凈，鞋子穿幾個(gè)月不擦都不會(huì)臟。此外，日本的小學(xué)和初中學(xué)費(fèi)全免，對(duì)于初期有語(yǔ)言障礙的孩子，日本學(xué)校會(huì)提供老師單獨(dú)教授日語(yǔ)。

取得日本居留證后，就能享有日本的各項(xiàng)社會(huì)福利。例如醫(yī)療費(fèi)用，和當(dāng)?shù)鼐用褚粯幼愿?0%，老人只需自付10%，且根據(jù)收入不同每月超過一定數(shù)額后的醫(yī)療費(fèi)，由國(guó)家全包。另外，即便你是外國(guó)人，在日本生孩子也能拿到最多200萬(wàn)日元（約合12萬(wàn)元人民幣）的補(bǔ)助，第二個(gè)、第三個(gè)孩子還會(huì)更多。

但獲贈(zèng)上述免費(fèi)房子，除了地理位置偏僻外，真實(shí)費(fèi)用其實(shí)并不少。日本的人工費(fèi)巨貴，房屋的修繕費(fèi)，需要一定的心理承受能力。關(guān)鍵是政府不允許獲贈(zèng)者將舊屋推倒重建，其實(shí)有經(jīng)驗(yàn)的都知道，毛坯房的裝修費(fèi)用比老公房要便宜許多，因?yàn)椴鸪⑶脡Χ际且斯べM(fèi)的。

除掉房屋硬件維護(hù)費(fèi)用外，免費(fèi)贈(zèng)送的舊屋，可能還存在數(shù)目不菲的稅費(fèi)需要“補(bǔ)繳”。這些也都需要做好心理準(zhǔn)備。

王栩告訴記者，即便在東京都奧多摩町這樣的地方，外表以及內(nèi)設(shè)都更新一些的房屋，占地面積180平方米的小洋樓，售價(jià)也就是數(shù)十萬(wàn)元人民幣。

（圖片來(lái)源：日本移居置業(yè)咨詢?nèi)海?/p>

比如說這棟房屋，外表看起來(lái)的確不錯(cuò)，與中國(guó)鄉(xiāng)村的小洋樓相差不大，再說日本的土地和房屋都是永久產(chǎn)權(quán)。從價(jià)格上看，下圖這房的售價(jià)是580萬(wàn)日元，約合人民幣35萬(wàn)元。日本房屋中介告訴記者，加上各類手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等，45萬(wàn)元絕對(duì)是到手價(jià)。

（圖片來(lái)源：日本移居置業(yè)咨詢?nèi)海?/p>

“但是如果從獲得永?。ňG卡）的角度考慮，我還是建議您在日本做一些投資經(jīng)營(yíng)事務(wù)。”一位日本從業(yè)者說。

有一點(diǎn)必須注意，即便是購(gòu)買這樣的房產(chǎn)，一定是要用家庭閑余資金，不能因此影響到本來(lái)的生活。最后，尤其不推薦賣掉上海、北京、深圳的房子去日本買房。

證券時(shí)報(bào) 朱凱