每經(jīng)記者 王佳飛 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

聶梅生 圖片由受訪者提供

筒子樓、單元房、商品房……改革開放40年，里面有無數(shù)個關于住房的故事。

土地招拍掛、房住不炒、租售同權(quán)……房改20年，里面有無數(shù)次“誰是受益者”的爭論。

作為見證者，全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時，回顧了改革開放40年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑，并描繪了行業(yè)未來的理想圖景。

聶梅生于1962年畢業(yè)于清華大學土木工程系給排水專業(yè)，她的工作也一直與房地產(chǎn)緊密相關：曾在中國市政工程西南設計院工作逾18年，1991年起出任建設部科學技術(shù)司副司長，1998年起擔任建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任，2001年起出任中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長等職務。而對于1998年的房改，曾經(jīng)不乏爭議，焦點是“誰是受益者”。對此，聶梅生明確表示，“我們都是房改的受益者。”

個貸很成功但沒設剎車有人借此炒房

如果單純用政策三部曲，即“福利分房政策——商品房政策——租售并舉政策”來概括過去的房改20年，并想當然地將其歸類于“表層的金融市場壓力和住房資源分配不均衡”，一定是不夠全面的，其背后一定還有社會風貌和價值觀的打破與重建。

福利分房的年代，單位和企業(yè)都靠分配解決住房問題，而實際上國家財政無法滿足如此龐大的住房需求。在一段長達10年的過渡期，國家開始進行住宅市場化的探索，相繼出臺“三三制”補貼購房、提租補貼、租售結(jié)合、以租促售、配套改革等方案。不過，這些方案僅在部分城市進行試點推行，并未成為全國性政策。

1986年，國務院成立住房制度改革領導小組，下設辦公室。1998年3月，房改辦整建制合并到了原建設部（現(xiàn)住建部）住宅與產(chǎn)業(yè)司，成為了未來房改的主力。

“亞洲金融危機之后，國內(nèi)市場出現(xiàn)了能源和鋼鐵的積壓。當時還沒有產(chǎn)能過剩這個詞，政府決定通過建經(jīng)濟適用房來消化這些過剩的產(chǎn)能。這就有了1998年的那份文件。”聶梅生這樣描述房改的起因。

1998年，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結(jié)了延續(xù)近半個世紀的福利分房制度，揭開了房地產(chǎn)市場化序幕。

不過，關于1998年的房改，當時不乏爭議，焦點是“誰是受益者”。

“很多人會想，不福利分房了，那我工作多年了要怎么辦？所以在之前分到了房的，就把原來的房子租給你，或者花很少的錢把原來的房子買下，但是要買的話，那時候都沒有什么錢，所以就必須要有配套的金融手段。這就是房改的基本邏輯。”聶梅生說：“那時，我們都是房改的受益者。”

房改20年，孕育了房地產(chǎn)市場的黃金10年。

“個貸啟動很成功，在沒有個人住房抵押貸款之前，很少有人買得起房，只能向親朋好友借。不過個貸政策當時沒有設置剎車機制，使得有人利用個人住房抵押貸款炒房了。”聶梅生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“當時一些炒房團就出現(xiàn)了，他們用籌集的少量資金通過銀行貸款大面積購房，這些炒房團用很少的資金就能把整個區(qū)域的房價拉高。”

地根和銀根制度令房地產(chǎn)發(fā)展至今

土地和金融是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩座基石，這兩者的制度在一定程度上決定了今天的房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)。“地根和銀根政策都落地了，房地產(chǎn)才真正進入了發(fā)展正軌。”聶梅生說。

不過，在這20年中，房改也暴露出了一些弊端。

“到2003年左右，整個市場就有些熱了。開發(fā)商通過協(xié)議出讓從政府手中獲取土地，很多都非常便宜。當時土地成本在總房價中所占的比例很低，隨之進行市場化開發(fā)和銷售，當市場逐漸熱起來，土地就開始升值。”聶梅生說。

不過，“8·31大限”之后，一紙批文協(xié)議出讓土地的日子一去不復返。2004年出臺的《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價出讓。這也使得“招拍掛”成為我國房地產(chǎn)土地出讓的主要方式，并且延續(xù)到了今天。

“招拍掛當然有其很積極的一面，這種操作模式不再是和政府關系密切的開發(fā)商就能獲得土地，消滅了土地出讓中的灰色地帶。但是各開發(fā)商來搶土地，一定程度上也造成了地價的節(jié)節(jié)攀升，土地成本逐漸成為房子的主要成本。土地出讓金在地方政府的收入比重越來越高，也造成了土地財政問題。”聶梅生如此評價。

正是在2004年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了首家年銷售額突破百億元的房企——合生創(chuàng)展。

在那個年代，這可以說是個神話。彼時，萬科銷售金額為91.6億元，碧桂園距離登陸港股還有三個春秋，恒大還在忙著產(chǎn)品升級換代。

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離不開各種金融手段的支持。

“就是為了應對市場過熱，2003年中國人民銀行發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，其中規(guī)定了對土地儲備機構(gòu)發(fā)放抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付比例執(zhí)行20%的規(guī)定，對購買第二套以上（含）住房的應適當提高首付款比例等市場降溫措施。”在聶梅生看來，這就是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的第一槍。

“地根和銀根制度的建立，讓我們的房地產(chǎn)發(fā)展到了今天。當前的國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)行業(yè)還是一個非常重要的權(quán)重型產(chǎn)業(yè)，既能拉動經(jīng)濟上行，也能影響經(jīng)濟增速。”聶梅生表示，“從國家金融安全這個角度來看房地產(chǎn)，現(xiàn)在是非常清楚的，就是要防止系統(tǒng)性金融風險和資產(chǎn)泡沫。所以，就是要規(guī)范住房租賃市場，實現(xiàn)住有所居。租售同權(quán)等一系列政策，都是從國家金融安全角度來考慮的。”

未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力實質(zhì)是科技

在回顧行業(yè)發(fā)展路徑后，聶梅生向《每日經(jīng)濟新聞》記者描繪了未來的理想圖景。

“不能像過去一樣，開發(fā)企業(yè)把房子賣掉之后就沒事了，而如何將巨大的價值目標轉(zhuǎn)向消費者、轉(zhuǎn)向C端才是行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關鍵，房地產(chǎn)行業(yè)也須經(jīng)歷科技和消費的轉(zhuǎn)型升級。”

在聶梅生眼中，未來產(chǎn)業(yè)生態(tài)實質(zhì)是科技，未來的房地產(chǎn)行業(yè)一定會有兩個趨勢，一是房屋品質(zhì)越來越好，其次是科技含量會越來越高。我國消費已經(jīng)進入到了注重品質(zhì)的時代了，一些不注重房屋品質(zhì)的企業(yè)勢必遭到市場淘汰。

“可以預見，我國的房地產(chǎn)供給會更加完善，保障中低收入人群的共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房等土地制度和金融制度會逐步建立并完善，惠及廣大老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)保障也會繼續(xù)深入，目前我們已經(jīng)看到了這樣的政策趨勢?？傊?，美好人居生活值得我們期待。”聶梅生說。

隨著房住不炒、租購并舉等政策落地，下一個20年，這個行業(yè)又將是另一番模樣。