每日經(jīng)濟(jì)新聞 2018-12-27 20:18:44
在旭輝控股董事長林中看來,地產(chǎn)就是一個(gè)周期性行業(yè),從2018年~2037年的20年,可能是新的長周期,即平穩(wěn)增長、低頻波動。
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝
2018年樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào),持續(xù)加碼長效機(jī)制的構(gòu)建,以房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi),解決高房價(jià)和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。市場預(yù)期也在7月底“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的基調(diào)中,由“慢漲”變成“下跌”。
在旭輝控股董事長林中看來,地產(chǎn)就是一個(gè)周期性行業(yè),一定有繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇,也就是有四季。他表示,未來是質(zhì)量決定速度,不會追求更高的速度。
林中指出,從具體層面來講,降負(fù)債、降庫存、降成本,提去化、提質(zhì)量、提周轉(zhuǎn)以及補(bǔ)短板是短期最重要的任務(wù)。
“今年以來,無論企業(yè)、行業(yè)可能都碰到了很多問題。每家企業(yè)在發(fā)展過程中都暴露出來一些短板。但在行業(yè)調(diào)整期,企業(yè)正好可以用這個(gè)時(shí)間補(bǔ)短板。”
林中認(rèn)為,這些都是發(fā)展中的問題、前進(jìn)中的困難、成長中的煩惱。所有的房企其實(shí)還在成長的路上,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)至少還有10~15年的黃金期。房地產(chǎn)領(lǐng)域的不少企業(yè)都已經(jīng)是經(jīng)歷了N輪市場波動的。
房企的“融資難”在2018年體現(xiàn)得更為明顯,除了對銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理,提高對貸款風(fēng)險(xiǎn)防范外,對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行也同步加強(qiáng)了管理,房企整體的融資難度普遍偏高。
“我們既要處變不驚,還要保持自己的戰(zhàn)略方向、戰(zhàn)略定力,保持自己的判斷。同時(shí),我們還要留有備手,尤其在資金方面,以應(yīng)對可能判斷不足的市場風(fēng)險(xiǎn)。”林中表示。
旭輝方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,公司凈負(fù)債率要降到80%,資產(chǎn)負(fù)債率要降到70%,這個(gè)行業(yè)杠桿率才會比較穩(wěn)健。而富有彈性的負(fù)債率和充沛的現(xiàn)金儲備,也讓旭輝的資金安排有充分的騰挪空間。
同時(shí),旭輝將繼續(xù)追求“有質(zhì)量的銷售”,2018年上半年的銷售現(xiàn)金回款率超過88%,未來將繼續(xù)保證高水平的回款率。
對于房地產(chǎn)的長期格局,林中認(rèn)為,1998年~2017年是房地產(chǎn)的高速增長期,是高頻波動的20年長周期。從2018年~2037年的20年,可能是新的長周期,即平穩(wěn)增長、低頻波動。
“長期來看,市場會逐步平穩(wěn)和回落,行政調(diào)控會逐步讓位于長效機(jī)制。雖然房產(chǎn)稅短期不會推出,但一定會推出。”不過林中也指出,在中國經(jīng)濟(jì)保持中速增長以及城市化完成70%之前,地產(chǎn)都具有非常重要的地位。
因?yàn)槟壳爸袊康禺a(chǎn)市場的成長空間還很大,“按照‘13萬億’規(guī)模來計(jì)算,做1%的就是1300億,做2%就2600億,做到5%就是6500億。這個(gè)市場空間還很大,天花板很高。”
旭輝方面認(rèn)為,房企在主流市場上仍有成長空間,旭輝在市場中也有競爭優(yōu)勢,所以旭輝的策略就是專注聚焦主業(yè),做強(qiáng)做大主業(yè)。
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