特別聲明：百億企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2018年1月1日-12月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)、企業(yè)已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績公告，并參考本年度總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的城市或項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

2018年百億陣營：156家百億房企，千億軍團(tuán)增至31家！

?百億房企：156家百億房企，市場份額超75%

圖：2018年百億軍團(tuán)企業(yè)數(shù)量變化情況

2018年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊的背景下，全國商品房成交量增速略有放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。優(yōu)秀房企憑借精準(zhǔn)的市場駕馭能力搶抓城市群發(fā)展機遇，因城施策把握市場需求，強調(diào)高質(zhì)量產(chǎn)品的打造以及快速去化的營銷策略，推動百億軍團(tuán)持續(xù)擴容。根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2018年共計156家房企躋身百億軍團(tuán)，較2017年增加12家，銷售額共計11.4萬億元，市場份額超75%，行業(yè)集中度加速提升。

?百億內(nèi)部陣營：陣營分化格局持續(xù)，強者恒強態(tài)勢愈加明顯

圖：2018年百億房企各陣營數(shù)量情況

百億陣營分化格局進(jìn)一步加劇，千億陣營實現(xiàn)大幅擴容。百億企業(yè)的銷售額明顯分為五個陣營：5000億以上、1000-5000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為3家、28家、30家、27家、68家?？梢姡?000-5000億、500-1000億陣營企業(yè)數(shù)量大幅增長，其中千億軍團(tuán)繼續(xù)擴容，陽光城、正榮、中梁、金科、融信等業(yè)績跳漲，實現(xiàn)陣營跨越；而300-500億、100-300億陣營數(shù)量則略有減少。說明百億企業(yè)陣營間分化日益加劇，大中型房企更追求有質(zhì)量的規(guī)模增長，銷售規(guī)模更上臺階，而小型房企的競爭優(yōu)勢逐漸減弱。

圖：2018年百億房企各陣營的銷售額均值及增長率均值情況

百億企業(yè)銷售規(guī)模再上新臺階，強者恒強態(tài)勢持續(xù)。其中，Top3、Top10、Top20房企市場份額占比分別為13.6%、29.2%、39.5%，較2017年分別增長了1.8個、5.2個、7.1個百分點。大型房企市場份額持續(xù)上升，資源聚納優(yōu)勢突出；中小型房企未來或?qū)⒚媾R著一定的壓力。

5000億以上企業(yè)仍為3家，銷售額增長率均值為20.2%，其憑借廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、高周轉(zhuǎn)模式及多元化業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略，把握新時代下的市場需求變化和結(jié)構(gòu)性機遇，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的穩(wěn)健、高質(zhì)量增長。1000-5000億企業(yè)共28家，較2017年增加了13家，銷售額增長率均值為57.9%，主要憑借品牌、布局、產(chǎn)品等方面優(yōu)勢靈活應(yīng)變，精準(zhǔn)把握城市發(fā)展機遇，并不斷推動產(chǎn)品迭代升級以契合市場需求，助力企業(yè)銷售業(yè)績的跨越式增長。500-1000億企業(yè)共30家，銷售額增長率均值最高，為73.9%，其憑借聚焦城市群、加強拓儲力度、升級產(chǎn)品線，在激烈的市場競爭中保持較快的業(yè)績增長。300-500億、100-300億企業(yè)分別為27家、68家，銷售額增長率均值分別51.4%、50.0%，其主要在重點城市耕耘不輟，憑借良好的市場把控力也實現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。但也應(yīng)注意到，未來在市場調(diào)整壓力加大的背景下，部分小企業(yè)將可能會面臨較大的運營風(fēng)險，因此應(yīng)積極適應(yīng)市場的變化節(jié)奏，主動把握市場主流，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)健增長。

?“優(yōu)等生”群雄角逐，千億房企增至31家

圖：2018年百億軍團(tuán)各陣營升級情況

百億企業(yè)通過深耕熱點區(qū)域、升級產(chǎn)品線、加大營銷力度等方式，銷售業(yè)績保持快速增長，實現(xiàn)了陣營的突破升級。其中，部分房企把握城市群發(fā)展機遇，積極探索多元拿地渠道獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，助力企業(yè)業(yè)績快速增長，如陽光城、祥生、中梁等。亦有部分企業(yè)以美好生活為愿景，探索創(chuàng)新升級產(chǎn)品線，積極圍繞智能、科技、綠色、健康等方向打造高溢價產(chǎn)品，契合市場需求、助力銷售額的突飛猛進(jìn)，如正榮、金茂、融信、康橋等；還有部分企業(yè)加大項目銷售和營銷力度，精準(zhǔn)營銷、狠抓回款，推動項目去化，如富力、中糧置地、合景泰富等。

銷售：因城施策把握消費升級，打響營銷戰(zhàn)役狠抓回款

?城市銷售：持續(xù)發(fā)力二線城市，長三角、成渝城市群銷售亮眼

圖：2017、2018年百億代表房企各城市等級銷售額貢獻(xiàn)占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)持續(xù)發(fā)力二線城市，一線、三四線城市成交占比有所回落。2018年，在一線城市調(diào)控政策不放松、三四線城市需求逐漸疲軟的背景下，百億企業(yè)審時度勢、主攻二線成交主陣地，二線城市銷售貢獻(xiàn)持續(xù)上升，一線、三四線城市銷售增長速度有所放緩。50家百億代表房企的二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)占比為63.5%，較2017年增長了3.2個百分點，一線和三四線城市則分別下降了2.3個及0.9個百分點。

圖：2018年百億代表房企前20城市銷售額及同比增長率
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

銷售貢獻(xiàn)率較大城市主要聚集在長三角、成渝城市群，其中成渝城市群銷售增速亮眼。2018年，50家百億代表房企長三角與成渝城市群的銷售額貢獻(xiàn)率較大，占比分別為33.4%、13.5%，成渝城市群得益于東部地區(qū)向中西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才引進(jìn)戰(zhàn)略等利好政策，市場熱度伴隨經(jīng)濟(jì)增長、人口回流上升，銷售額同比增長50.2%；京津冀城市群受北京及周邊城市限購限售等政策影響，銷售熱度有所下降，占比降低至9.2%。從具體城市來看，杭州、重慶、上海、北京、南京等重點一二線城市“虹吸效應(yīng)”不減，銷售總額維持高位；成渝城市群的重點二線城市及長三角城市群中的三四線城市銷售增長較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長77.8%、15.7%，湖州、安慶、鎮(zhèn)江分別同比增長147.3%、98.2%、74.9%。

?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：搶抓改善型需求釋放機遇，創(chuàng)新升級產(chǎn)品線助力銷售

圖：2017、2018年百億代表房企重點項目各面積段產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

首改、改善型需求不斷釋放，首置、高端類產(chǎn)品銷售占比縮減。50家百億代表房企的90-140（含）平方米首改、140-200（含）平方米改善型產(chǎn)品銷售額占比分別為51.8%、19.4%，同比分別增長1.8個、2.7個百分點；90（含）平方米以下、200平米以上產(chǎn)品的銷售額占比則分別下降了2.7個、1.8個百分點。

圖：2017、2018年百億代表房企重點項目各城市等級分面積段產(chǎn)品銷售額占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)因城施策，一線城市聚焦首置、首改產(chǎn)品，把握二線城市改善型產(chǎn)品釋放需求，三四線城市首置、改善型產(chǎn)品占比提高。研究組對50家百億代表房企2017年及2018年重點項目各面積段的銷售額貢獻(xiàn)分析得出：一線城市首置與首改產(chǎn)品占比均增長2.8個百分點；二線城市改善型需求不斷釋放，改善型產(chǎn)品占比大幅增長4.3個百分點；三四線城市首置、改善型占比分別增長1.2、2.0個百分點至17.0%、20.8%。

圖：2018年部分百億企業(yè)新推出及升級產(chǎn)品線

百億企業(yè)著眼“美好生活”需求，通過推出新的產(chǎn)品線或者優(yōu)化產(chǎn)品線，改善產(chǎn)品品質(zhì)，提高品牌競爭力。2018年，隨著人民群眾的需求從“物質(zhì)文化需要”升級到“美好生活需要”，百億企業(yè)積極完善產(chǎn)品線，聚焦改善型以及高端產(chǎn)品，迎合客戶需求，增強市場競爭力。一方面，部分房企打造全新的中高端產(chǎn)品系，通過多樣的風(fēng)格設(shè)計、合理的產(chǎn)品格局、精致的裝修細(xì)節(jié)等方式提升產(chǎn)品品質(zhì)，搶占中高端市場。如融創(chuàng)、世茂、正榮、金科等瞄準(zhǔn)高端需求，將東方傳統(tǒng)文化融入產(chǎn)品設(shè)計理念，打造專屬國人的住宅，分別推出九府系、龍胤系、紫闕臺、瓊?cè)A等高端產(chǎn)品線，在更新迭代的高端市場中穩(wěn)占一席之地。另一方面，百億企業(yè)積極圍繞科技、綠色、健康等方面升級產(chǎn)品線，提升產(chǎn)品溢價能力，吸引客戶目光。如金茂、藍(lán)光、東原、綠都等發(fā)力改善居住環(huán)境，打造綠色、智能等符合時代理念的產(chǎn)品，升級其原有金茂府、雍錦系、“印”系列、雅集等產(chǎn)品線，致力于為客戶打造更健康、智能的生活環(huán)境。

?營銷策略：踏準(zhǔn)市場節(jié)奏加快去化，創(chuàng)新營銷渠道提升效能

圖：百億企業(yè)主要營銷活動

百億企業(yè)整合各類資源、以更加積極和主動的營銷方式刺激需求釋放，充分運用線上營銷平臺，擴大前期蓄客、提升營銷效能，通過綜合運用抵扣和優(yōu)惠等各種措施加大項目促銷力度，力保銷售去化。

一方面，百億企業(yè)積極利用新型的線上營銷方式擴大企業(yè)信息傳播范圍，提升項目蓄客、增強企業(yè)影響力。其中，根據(jù)新時代人們“碎片化”閱讀習(xí)慣，充分運用“兩微一抖”熱門平臺，增強企業(yè)信息的傳播力度。如碧桂園攜手抖音打造微公益“美食季”，繼續(xù)開拓營銷新思路，借助全民營銷促進(jìn)項目成交；恒大充分利用自行研發(fā)的手機應(yīng)用程序“恒房通”推廣物業(yè)銷售，以2%的傭金吸引兼職銷售員實現(xiàn)全民全盤營銷。

另一方面，部分百億企業(yè)三季度以來啟動降價促銷活動，促銷售、抓回款。從促銷范圍來看，部分企業(yè)啟用全面促銷模式，在其部署的所有城市全線促銷，如中糧置地“購房節(jié)”以及陽光城“千億特惠季”；部分企業(yè)開啟“多盤聯(lián)動”或者個別項目促銷活動，推動區(qū)域去化進(jìn)度，如萬科在北京啟動“28盤聯(lián)動鉅惠”、保利在河北推出10盤聯(lián)動“保利搶房節(jié)”、新城在南京及周邊城市開啟“91搶房節(jié)”。從促銷方式來看，折扣力度普遍加大、促銷方式也多樣化，如恒大公布的優(yōu)惠促銷政策，一套住宅房的最高優(yōu)惠可達(dá)7.4折；招商蛇口以購房送寶馬來吸引客源。

拿地： 理性投資、拿地縮量，三四線城市仍受青睞

?拿地規(guī)模：投資態(tài)度理性回歸，大型房企拓儲優(yōu)勢依舊凸顯

圖：2017、2018年百億代表房企拿地金額、面積及均價均值數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)拿地態(tài)度更趨理性，拿地金額及面積總量雙雙減少。50家百億代表房企2018年的拿地金額為19182.3億元，拿地面積為42616.2萬平方米，同比分別減少了20.6%、8.0%，拿地均價為4501.2元/平方米，同比減少13.8%。

圖：2017、2018年各陣營百億代表房企拿地金額與銷售額比例均值數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)拿地態(tài)度審慎，拿地金額占銷售額比重下降明顯。2018年以來房地產(chǎn)供需兩端信貸資金逐漸收緊，加之競自持、競配建、限房價等土地出讓政策頻出，百億企業(yè)土地投資熱度下降。50家百億代表房企的拿地金額占銷售額的比重為29.2%，同比下降21.5個百分點。

百億企業(yè)各陣營雖均保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，但大型房企拓儲優(yōu)勢依舊凸顯。5000億以上企業(yè)由去年的積極增加土地儲備轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎補充優(yōu)質(zhì)資源，拿地金額占銷售額的比重降低至20.7%，但拿地金額均值仍保持超過千億的高位；1000-5000億、500-1000億企業(yè)的拿地態(tài)度雖較為審慎，但拓儲力度在代表房企中表現(xiàn)較強，拿地金額占銷售額的比例均超過30%；300-500億企業(yè)拿地金額占銷售額比重則下降19.8個百分點至21.5%，100-300億企業(yè)的拿地金額占銷售額的比例在所有陣營中最低，為20.0%，可見，大中型房企的拿地優(yōu)勢依舊凸顯，小型房企在土地拓展方面或?qū)⒚媾R一定的壓力。

?拿地城市：持續(xù)向三四線下沉，熱點城市群仍是拓儲重點

圖：2017、2018年百億代表房企拿地面積結(jié)構(gòu)分布數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)拿地重心繼續(xù)向三四線城市下沉。2018年，50家百億代表房企三四線城市拿地面積占比同比增長12.7個百分點至52.5%，一線及二線城市的拿地面積占比較去年同期分別下降1.0個及11.7個百分點至3.1%和44.4%。

百億企業(yè)拿地集中于長三角、成渝、長江中游主要城市群中的熱點二線及三四線城市，其中三四線城市拿地面積增長明顯。50家百億代表房企新增土儲面積占比最高的區(qū)域為長三角、成渝及長江中游城市群，合計達(dá)到全部新增土儲面積的42.4%，其中長三角城市群經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先、交通及配套設(shè)施完善，依舊是百億企業(yè)重點投資區(qū)域，該區(qū)域拿地面積占比最高，達(dá)22.3%，寧波、杭州等熱點二線城市的新增土儲面積均超過800萬平方米。而百億企業(yè)在珠三角、海峽西岸及中原城市群的拿地面積出現(xiàn)同比增長，其中中原城市群的拿地面積增速最快，同比增長率達(dá)17.2%，阜陽、許昌、菏澤等三四線城市的新增土儲面積增長較為明顯。

?拿地方式：合作拿地力度有所增強，收并購、舊改、產(chǎn)業(yè)等多渠道擴充土儲

圖：2017、2018年各陣營百億代表房企一級市場拿地權(quán)益比例數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

在金融監(jiān)管從嚴(yán)、行業(yè)資金面更趨緊張的情況下，百億企業(yè)加大合作拿地力度，有助于分?jǐn)傔\營風(fēng)險。2018年，50家百億代表房企拿地權(quán)益比例均值為78.4%，較去年同期降低了0.4個百分點。其中，5000千億以上企業(yè)的合作拿地力度稍有增強，權(quán)益比例較去年同期降低了0.2個百分點；1000-5000億企業(yè)仍是代表房企中合作意愿最強的陣營，權(quán)益比例最低，如陽光城、金茂、中南置地的權(quán)益比例低于70%；500-1000億及300-500億企業(yè)也加強了合作拿地的力度，權(quán)益比例分別下降了4.8個、8.4個百分點；100-300億企業(yè)受自身資源限制，較多獨立拿地，權(quán)益比例達(dá)到98.1%。

圖：百億代表房企收并購拿地金額前20城市數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)收并購難度加大，仍聚焦熱點二線城市。在經(jīng)歷了多次收并購熱潮之后，市場上的優(yōu)質(zhì)收并購資源數(shù)量逐漸減少，房企的收并購難度進(jìn)一步加大，50家百億代表房企在2018年的收并購金額占全部拿地金額的比重為10.7%，同比下降5.5個百分點。收并購項目集中于熱點二線城市，如重慶的收并購金額超150億元，南京、蘇州、天津及寧波的收并購金額也在60億元以上。

此外，舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等成為百億企業(yè)拓展優(yōu)質(zhì)土地資源的途徑。萬科、奧園等百億企業(yè)積極投入舊改項目以獲取低價土地儲備，萬科在深圳獲取13.1萬平方米舊改項目，奧園以121億元投資珠海舊改項目，項目總建筑面積110萬平方米；華夏幸福、雅居樂等百億企業(yè)通過產(chǎn)業(yè)新城及特色小鎮(zhèn)項目獲取大量土地資源；綠地推進(jìn)高鐵新城戰(zhàn)略，在多個城市簽約并建成高鐵新城項目，其中亳州南站項目的可建設(shè)用地面積近1700畝；榮盛發(fā)展密集簽約多個文旅度假項目，其中的貴陽市息烽縣溫泉康養(yǎng)度假區(qū)項目，占地面積約7900畝。

資金：公司債發(fā)行回暖，創(chuàng)新融資渠道強化現(xiàn)金流

2018年，房地產(chǎn)融資政策調(diào)控升級，政府注重融資的“合規(guī)性”并實施穿透式監(jiān)管，企業(yè)資金壓力不減，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長7.6%，增速同比回落。面對收緊的政策環(huán)境，房企在提高現(xiàn)有資金使用效率的同時，積極籌集外部資金，確保融資渠道穩(wěn)定順暢。

?資金來源：公司債規(guī)模同比增長303.6%，海外債券增速下降

圖：2017、2018年百億企業(yè)公司債、中期票據(jù)和海外債券發(fā)行情況數(shù)據(jù)來源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)境內(nèi)公司債發(fā)行較去年明顯回暖，中期票據(jù)小幅回落，海外債券增速下降。2018年，百億企業(yè)境內(nèi)公司債發(fā)行規(guī)模達(dá)1931億元，同比大幅增長303.6%；中期票據(jù)發(fā)行總額達(dá)942.5億元，同比小幅下降12%；而海外債券規(guī)模增速下降顯著，共計發(fā)行3055.8億元，同比增長35%，增速較去年下滑超過200個百分點。

圖：2018年百億企業(yè)公司債、中期票據(jù)和海外債券發(fā)行情況數(shù)據(jù)來源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2018年上半年房企海外融資升溫，4月份百億企業(yè)海外債券發(fā)行規(guī)模高達(dá)667.4億元，為2018年最高值，但6月以來，受政策強管控和匯率波動影響，房企海外融資熱度下降，成本走高。與之相應(yīng)的，境內(nèi)公司債自3月開始回暖，當(dāng)月百億企業(yè)發(fā)行規(guī)模即達(dá)211.6億元，在接下來的9個月，公司債發(fā)行規(guī)模均在百億以上并于12月達(dá)到最高值331億元，公司債發(fā)行規(guī)模整體呈逐步回升趨勢。值得注意的是，2018年12月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資 進(jìn)一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（發(fā)改財金【2018】1806號），提高直接融資比重，優(yōu)化債券融資服務(wù)。其中，針對房地產(chǎn)業(yè)重點支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)在棚改、保障性住房、租賃住房等保障性領(lǐng)域項目的企業(yè)債融資，充分體現(xiàn)了企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控方面的導(dǎo)向作用。

圖：2018年百億企業(yè)各陣營境內(nèi)外主要渠道發(fā)債規(guī)模、成本數(shù)據(jù)來源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

行業(yè)總體融資成本普遍升高，大型房企與經(jīng)營穩(wěn)健的國企融資優(yōu)勢明顯。從整體融資成本變化來看，2018年百億企業(yè)在公司債、中期票據(jù)和海外債券方面融資票面利率普遍高于去年同期。在融資成本上升的背景下，財務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企與國企融資規(guī)模和成本優(yōu)勢明顯。千億以上房企債券發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先，其發(fā)行的海外債券占百億企業(yè)海外債券總發(fā)行規(guī)模的65.2%；千億以上企業(yè)在公司債、中期票據(jù)和海外債券方面的利率仍處在較低水平，而同期的500-1000億企業(yè)在公司債和海外債券方面融資成本則高達(dá)6.9%以上，100-300億企業(yè)的公司債和海外債券融資成本也處于較高水平；部分國企在2018年成功發(fā)行多筆低成本債券，如招商蛇口發(fā)行四筆共計70億元的公司債利率最高僅為5.25%，中海發(fā)行規(guī)模35億元利率4%的公司債，遠(yuǎn)洋一筆20億元的公司債利率也僅為4.7%。

?融資創(chuàng)新：房企ABS融資熱度不減，供應(yīng)鏈保理ABS占比提升

圖：2017年（左）2018年（右）房地產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模與結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

傳統(tǒng)融資渠道承壓，新型融資工具ABS發(fā)行規(guī)模逐漸攀升。2018年，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模2593.5億元，較2017年增長了61.5%。從ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)鏈保理ABS逐漸成為房企青睞的融資方式。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈保理ABS發(fā)行規(guī)模共計1201.3億元，相較于2017年增加了161.4%，在房地產(chǎn)ABS發(fā)行總規(guī)模中的占比從2017年末的28%提升至46%。值得注意的是，由于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理ABS對核心房企資質(zhì)要求較高，因此目前主要是大型企業(yè)涉足其中，如碧桂園、恒大和萬科三家5000億以上房企2018年共計發(fā)行652.5億元供應(yīng)鏈保理ABS，占整個供應(yīng)鏈保理ABS規(guī)模的54.3%。在傳統(tǒng)融資渠道一再收縮的背景下，能有效盤活存量資產(chǎn)、融資門檻相對較低、操作方式更靈活、融資用途限制較少的資產(chǎn)證券化未來或可成為房企的新突破口，而供應(yīng)鏈保理ABS未來或?qū)⒂瓉砀蟮陌l(fā)展空間。

?資金風(fēng)險：監(jiān)管從嚴(yán)導(dǎo)致融資渠道受阻，房企暗藏償債隱憂

圖：2019-2023年房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模數(shù)據(jù)來源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

從債券資金兌付壓力來看，存續(xù)債券自2018年起已步入集中還款期，且2019-2021年行業(yè)債券償還規(guī)模逐年增加，房企將面臨一定的現(xiàn)金流考驗。2016年國內(nèi)融資環(huán)境寬松，房企通過發(fā)行公司債等手段進(jìn)行擴張；2017年，隨著國內(nèi)融資渠道的收緊，房企紛紛發(fā)行海外債券進(jìn)行融資；2018年起，大部分債券逐步進(jìn)入還款期。2018年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模為1786.2億元，到2019年，這一規(guī)模上漲至5381.6億元，并于2021年整體接近萬億元，其中近半數(shù)為公司債。

可見，未來隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入和金融監(jiān)管的不放松，土地、資金等稀缺資源的激烈爭奪和分化加劇使房地產(chǎn)公司在規(guī)模增長的壓力下面臨較大的現(xiàn)金流風(fēng)險，未來隨著償債壓力的加大，保持充足的現(xiàn)金流成為關(guān)乎生存的關(guān)鍵因素。大型房企憑借良好的信譽評級和綜合實力，獲取資金的能力較強，而部分中小房企融資難度加大，未來將面臨較大的流動性壓力和債務(wù)兌付風(fēng)險，影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。未來，隨著房地產(chǎn)債券到期高峰的到來，房企務(wù)必關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險，應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理，以加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐力，防范資金風(fēng)險。

未來發(fā)展：多元布局謀發(fā)展，銳意進(jìn)取譜新篇

順應(yīng)國家政策和市場需求趨勢，百億企業(yè)的多元產(chǎn)業(yè)格局更加開闊，通過多元化復(fù)合布局增強經(jīng)營資產(chǎn)質(zhì)量，推動高質(zhì)量發(fā)展、探尋未來發(fā)展通途。2018年，百億企業(yè)主要圍繞地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行相關(guān)橫縱向拓展，聚焦長期持有型業(yè)務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)型業(yè)務(wù)，此外還有少部分房企涉足機器人、新能源汽車等新業(yè)務(wù)和新賽道，開辟新的業(yè)績增長空間。

圖：各陣營百億企業(yè)在熱點領(lǐng)域的布局數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億各陣營間的多元化拓展存在差異性，大型房企多元布局大而全，小型房企則較多關(guān)注地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)延伸。5000億以上企業(yè)憑借自身的資源整合和穩(wěn)健的運營能力，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、長租公寓等地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域拓展全面，同時涉足新能源汽車、機器人等新興高科技領(lǐng)域；1000-5000億企業(yè)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域布局廣泛，重點關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)和商業(yè)地產(chǎn)等地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，少數(shù)房企在新零售行業(yè)展開布局；500-1000億企業(yè)重點關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，部分房企在養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)展開布局；300-500億、100-300億企業(yè)受自身規(guī)模和資源限制，主要進(jìn)行地產(chǎn)相關(guān)熱點領(lǐng)域布局，打造“專而美”的特色業(yè)務(wù)。

?相關(guān)多元拓展：積極順應(yīng)國家政策，深入拓展長租公寓等相關(guān)領(lǐng)域

圖：百億圍繞地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行的相關(guān)橫縱向拓展數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

橫向拓展方面，百億企業(yè)拓展長期持有型經(jīng)營業(yè)務(wù)，繼續(xù)在長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域深入拓展。2018年，中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的提速使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值和區(qū)域性發(fā)展機遇徹底爆發(fā)，同時政府大力支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，百億企業(yè)順應(yīng)政策加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局、積極推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，如萬科在物流業(yè)務(wù)上繼續(xù)發(fā)力，收購太古冷鏈物流資產(chǎn)包，進(jìn)一步打造國際領(lǐng)先的專業(yè)物流平臺；龍湖攜“椿山萬樹”進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并與中醫(yī)藥大學(xué)在康養(yǎng)體系的搭建上創(chuàng)新合作，滿足社會養(yǎng)老需求。長租公寓作為處于風(fēng)口上的市場，憑借巨大的存量市場空間和政策紅利，仍吸引了百億企業(yè)的強勢布局，如恒大發(fā)行100億住房租賃ABS產(chǎn)品，入局長租公寓領(lǐng)域；旭輝領(lǐng)寓長租公寓類REITs上市。

圖：2018年百億企業(yè)長租公寓入駐城市數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億房企2018年長租公寓布局繼續(xù)擴張，集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、流動人口較多的一、二線城市，部分百億房企拓展至部分具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三線城市。北京、上海、深圳、杭州、蘇州、南京等重點一、二線城市經(jīng)濟(jì)實力雄厚、人口吸附能力大，租賃市場需求較大，吸引百億房企集中布局。仍有部分百億房企瞄準(zhǔn)徐州、嘉興、蕪湖、肇慶等具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市。

縱向拓展方面，隨著客戶從傳統(tǒng)的購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)閷已b、物業(yè)服務(wù)等的綜合需求，百億房企挖掘互聯(lián)網(wǎng)家裝、物業(yè)服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型附加業(yè)務(wù)價值。如萬科成立“美好家”、旭輝與金螳螂合作，提升家裝服務(wù)品質(zhì)，挖掘更多增值空間。碧桂園、旭輝、新城控股、佳兆業(yè)等房企將物業(yè)業(yè)務(wù)分拆上市，以謀求物業(yè)服務(wù)更好的發(fā)展，打造出穩(wěn)定的利潤增長空間。

?跨界突圍：把握時代風(fēng)口，試水高科技、新零售等新興業(yè)務(wù)

一些大型房企把握時代風(fēng)口，積極參與實施“中國制造2025”，在新能源汽車、機器人等領(lǐng)域展開布局。2018年，部分大型房企憑借自身資金優(yōu)勢通過投資入股、合作研發(fā)等方式試水高科技領(lǐng)域，緊盯人工智能、新能源汽車、機器人等項目，探索新時代下房企發(fā)展的新增長極。如碧桂園計劃五年內(nèi)在機器人領(lǐng)域投入至少800億元；恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，計劃未來十年投入1000億布局高科技產(chǎn)業(yè)；綠地集團(tuán)、復(fù)旦大學(xué)聯(lián)合設(shè)立上海智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究院，正式踏入高科技領(lǐng)域。

此外，部分房企積極布局新零售業(yè)務(wù)，滿足新一代消費觀念與方式的雙重升級。如新城、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂等13家房企與盒馬鮮生簽訂“新零售”戰(zhàn)略合作協(xié)議，在新零售運營方面做新嘗試；萬科推出零售品牌“萬物市集”，融合生鮮零售、日常用品、餐飲美食、生活服務(wù)等服務(wù)板塊，完善社區(qū)新零售體驗；綠城開設(shè)“綠橙”社區(qū)便利店，深挖社區(qū)新零售增值業(yè)務(wù)。

2018年，房地產(chǎn)市場雖有所調(diào)整，但百億企業(yè)銷售業(yè)績?nèi)耘f保持增長，千億房企數(shù)量不斷增加。百億企業(yè)憑借精準(zhǔn)的市場布局、打造契合市場需求的產(chǎn)品以及靈活的經(jīng)營策略，銷售業(yè)績保持了穩(wěn)定增長；同時，踏準(zhǔn)市場波動節(jié)奏、謹(jǐn)慎補充土地資源，積極調(diào)整融資方式、保證充足現(xiàn)金流，加速多元化業(yè)務(wù)布局、打造新的盈利增長點，為未來發(fā)展提供有力支持。未來市場調(diào)整壓力持續(xù)的背景下，房企仍需準(zhǔn)確把握市場周期走勢，做對投資、做精產(chǎn)品、做好營銷，不斷培育內(nèi)生增長動能，提升企業(yè)運營能力，以更好更靈活的發(fā)展策略保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。