特別聲明：百億企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2018年1月1日-12月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、企業(yè)已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績(jī)公告，并參考本年度總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

2018年百億陣營(yíng)：156家百億房企，千億軍團(tuán)增至31家！

?百億房企：156家百億房企，市場(chǎng)份額超75%

圖：2018年百億軍團(tuán)企業(yè)數(shù)量變化情況

2018年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊的背景下，全國(guó)商品房成交量增速略有放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。優(yōu)秀房企憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)駕馭能力搶抓城市群發(fā)展機(jī)遇，因城施策把握市場(chǎng)需求，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量產(chǎn)品的打造以及快速去化的營(yíng)銷策略，推動(dòng)百億軍團(tuán)持續(xù)擴(kuò)容。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2018年共計(jì)156家房企躋身百億軍團(tuán)，較2017年增加12家，銷售額共計(jì)11.4萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額超75%，行業(yè)集中度加速提升。

?百億內(nèi)部陣營(yíng)：陣營(yíng)分化格局持續(xù)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)愈加明顯

圖：2018年百億房企各陣營(yíng)數(shù)量情況

百億陣營(yíng)分化格局進(jìn)一步加劇，千億陣營(yíng)實(shí)現(xiàn)大幅擴(kuò)容。百億企業(yè)的銷售額明顯分為五個(gè)陣營(yíng)：5000億以上、1000-5000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對(duì)應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為3家、28家、30家、27家、68家?？梢?，1000-5000億、500-1000億陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量大幅增長(zhǎng)，其中千億軍團(tuán)繼續(xù)擴(kuò)容，陽(yáng)光城、正榮、中梁、金科、融信等業(yè)績(jī)跳漲，實(shí)現(xiàn)陣營(yíng)跨越；而300-500億、100-300億陣營(yíng)數(shù)量則略有減少。說明百億企業(yè)陣營(yíng)間分化日益加劇，大中型房企更追求有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)，銷售規(guī)模更上臺(tái)階，而小型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸減弱。

圖：2018年百億房企各陣營(yíng)的銷售額均值及增長(zhǎng)率均值情況

百億企業(yè)銷售規(guī)模再上新臺(tái)階，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)持續(xù)。其中，Top3、Top10、Top20房企市場(chǎng)份額占比分別為13.6%、29.2%、39.5%，較2017年分別增長(zhǎng)了1.8個(gè)、5.2個(gè)、7.1個(gè)百分點(diǎn)。大型房企市場(chǎng)份額持續(xù)上升，資源聚納優(yōu)勢(shì)突出；中小型房企未來(lái)或?qū)⒚媾R著一定的壓力。

5000億以上企業(yè)仍為3家，銷售額增長(zhǎng)率均值為20.2%，其憑借廣泛的市場(chǎng)布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、高周轉(zhuǎn)模式及多元化業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略，把握新時(shí)代下的市場(chǎng)需求變化和結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)健、高質(zhì)量增長(zhǎng)。1000-5000億企業(yè)共28家，較2017年增加了13家，銷售額增長(zhǎng)率均值為57.9%，主要憑借品牌、布局、產(chǎn)品等方面優(yōu)勢(shì)靈活應(yīng)變，精準(zhǔn)把握城市發(fā)展機(jī)遇，并不斷推動(dòng)產(chǎn)品迭代升級(jí)以契合市場(chǎng)需求，助力企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的跨越式增長(zhǎng)。500-1000億企業(yè)共30家，銷售額增長(zhǎng)率均值最高，為73.9%，其憑借聚焦城市群、加強(qiáng)拓儲(chǔ)力度、升級(jí)產(chǎn)品線，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持較快的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。300-500億、100-300億企業(yè)分別為27家、68家，銷售額增長(zhǎng)率均值分別51.4%、50.0%，其主要在重點(diǎn)城市耕耘不輟，憑借良好的市場(chǎng)把控力也實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。但也應(yīng)注意到，未來(lái)在市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的背景下，部分小企業(yè)將可能會(huì)面臨較大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)積極適應(yīng)市場(chǎng)的變化節(jié)奏，主動(dòng)把握市場(chǎng)主流，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

?“優(yōu)等生”群雄角逐，千億房企增至31家

圖：2018年百億軍團(tuán)各陣營(yíng)升級(jí)情況

百億企業(yè)通過深耕熱點(diǎn)區(qū)域、升級(jí)產(chǎn)品線、加大營(yíng)銷力度等方式，銷售業(yè)績(jī)保持快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了陣營(yíng)的突破升級(jí)。其中，部分房企把握城市群發(fā)展機(jī)遇，積極探索多元拿地渠道獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，助力企業(yè)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，如陽(yáng)光城、祥生、中梁等。亦有部分企業(yè)以美好生活為愿景，探索創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品線，積極圍繞智能、科技、綠色、健康等方向打造高溢價(jià)產(chǎn)品，契合市場(chǎng)需求、助力銷售額的突飛猛進(jìn)，如正榮、金茂、融信、康橋等；還有部分企業(yè)加大項(xiàng)目銷售和營(yíng)銷力度，精準(zhǔn)營(yíng)銷、狠抓回款，推動(dòng)項(xiàng)目去化，如富力、中糧置地、合景泰富等。

銷售：因城施策把握消費(fèi)升級(jí)，打響營(yíng)銷戰(zhàn)役狠抓回款

?城市銷售：持續(xù)發(fā)力二線城市，長(zhǎng)三角、成渝城市群銷售亮眼

圖：2017、2018年百億代表房企各城市等級(jí)銷售額貢獻(xiàn)占比數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)持續(xù)發(fā)力二線城市，一線、三四線城市成交占比有所回落。2018年，在一線城市調(diào)控政策不放松、三四線城市需求逐漸疲軟的背景下，百億企業(yè)審時(shí)度勢(shì)、主攻二線成交主陣地，二線城市銷售貢獻(xiàn)持續(xù)上升，一線、三四線城市銷售增長(zhǎng)速度有所放緩。50家百億代表房企的二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比為63.5%，較2017年增長(zhǎng)了3.2個(gè)百分點(diǎn)，一線和三四線城市則分別下降了2.3個(gè)及0.9個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2018年百億代表房企前20城市銷售額及同比增長(zhǎng)率
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

銷售貢獻(xiàn)率較大城市主要聚集在長(zhǎng)三角、成渝城市群，其中成渝城市群銷售增速亮眼。2018年，50家百億代表房企長(zhǎng)三角與成渝城市群的銷售額貢獻(xiàn)率較大，占比分別為33.4%、13.5%，成渝城市群得益于東部地區(qū)向中西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才引進(jìn)戰(zhàn)略等利好政策，市場(chǎng)熱度伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口回流上升，銷售額同比增長(zhǎng)50.2%；京津冀城市群受北京及周邊城市限購(gòu)限售等政策影響，銷售熱度有所下降，占比降低至9.2%。從具體城市來(lái)看，杭州、重慶、上海、北京、南京等重點(diǎn)一二線城市“虹吸效應(yīng)”不減，銷售總額維持高位；成渝城市群的重點(diǎn)二線城市及長(zhǎng)三角城市群中的三四線城市銷售增長(zhǎng)較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長(zhǎng)77.8%、15.7%，湖州、安慶、鎮(zhèn)江分別同比增長(zhǎng)147.3%、98.2%、74.9%。

?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：搶抓改善型需求釋放機(jī)遇，創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品線助力銷售

圖：2017、2018年百億代表房企重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

首改、改善型需求不斷釋放，首置、高端類產(chǎn)品銷售占比縮減。50家百億代表房企的90-140（含）平方米首改、140-200（含）平方米改善型產(chǎn)品銷售額占比分別為51.8%、19.4%，同比分別增長(zhǎng)1.8個(gè)、2.7個(gè)百分點(diǎn)；90（含）平方米以下、200平米以上產(chǎn)品的銷售額占比則分別下降了2.7個(gè)、1.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2017、2018年百億代表房企重點(diǎn)項(xiàng)目各城市等級(jí)分面積段產(chǎn)品銷售額占比數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)因城施策，一線城市聚焦首置、首改產(chǎn)品，把握二線城市改善型產(chǎn)品釋放需求，三四線城市首置、改善型產(chǎn)品占比提高。研究組對(duì)50家百億代表房企2017年及2018年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段的銷售額貢獻(xiàn)分析得出：一線城市首置與首改產(chǎn)品占比均增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)；二線城市改善型需求不斷釋放，改善型產(chǎn)品占比大幅增長(zhǎng)4.3個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市首置、改善型占比分別增長(zhǎng)1.2、2.0個(gè)百分點(diǎn)至17.0%、20.8%。

圖：2018年部分百億企業(yè)新推出及升級(jí)產(chǎn)品線

百億企業(yè)著眼“美好生活”需求，通過推出新的產(chǎn)品線或者優(yōu)化產(chǎn)品線，改善產(chǎn)品品質(zhì)，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力。2018年，隨著人民群眾的需求從“物質(zhì)文化需要”升級(jí)到“美好生活需要”，百億企業(yè)積極完善產(chǎn)品線，聚焦改善型以及高端產(chǎn)品，迎合客戶需求，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，部分房企打造全新的中高端產(chǎn)品系，通過多樣的風(fēng)格設(shè)計(jì)、合理的產(chǎn)品格局、精致的裝修細(xì)節(jié)等方式提升產(chǎn)品品質(zhì)，搶占中高端市場(chǎng)。如融創(chuàng)、世茂、正榮、金科等瞄準(zhǔn)高端需求，將東方傳統(tǒng)文化融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，打造專屬國(guó)人的住宅，分別推出九府系、龍胤系、紫闕臺(tái)、瓊?cè)A等高端產(chǎn)品線，在更新迭代的高端市場(chǎng)中穩(wěn)占一席之地。另一方面，百億企業(yè)積極圍繞科技、綠色、健康等方面升級(jí)產(chǎn)品線，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力，吸引客戶目光。如金茂、藍(lán)光、東原、綠都等發(fā)力改善居住環(huán)境，打造綠色、智能等符合時(shí)代理念的產(chǎn)品，升級(jí)其原有金茂府、雍錦系、“印”系列、雅集等產(chǎn)品線，致力于為客戶打造更健康、智能的生活環(huán)境。

?營(yíng)銷策略：踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏加快去化，創(chuàng)新營(yíng)銷渠道提升效能

圖：百億企業(yè)主要營(yíng)銷活動(dòng)

百億企業(yè)整合各類資源、以更加積極和主動(dòng)的營(yíng)銷方式刺激需求釋放，充分運(yùn)用線上營(yíng)銷平臺(tái)，擴(kuò)大前期蓄客、提升營(yíng)銷效能，通過綜合運(yùn)用抵扣和優(yōu)惠等各種措施加大項(xiàng)目促銷力度，力保銷售去化。

一方面，百億企業(yè)積極利用新型的線上營(yíng)銷方式擴(kuò)大企業(yè)信息傳播范圍，提升項(xiàng)目蓄客、增強(qiáng)企業(yè)影響力。其中，根據(jù)新時(shí)代人們“碎片化”閱讀習(xí)慣，充分運(yùn)用“兩微一抖”熱門平臺(tái)，增強(qiáng)企業(yè)信息的傳播力度。如碧桂園攜手抖音打造微公益“美食季”，繼續(xù)開拓營(yíng)銷新思路，借助全民營(yíng)銷促進(jìn)項(xiàng)目成交；恒大充分利用自行研發(fā)的手機(jī)應(yīng)用程序“恒房通”推廣物業(yè)銷售，以2%的傭金吸引兼職銷售員實(shí)現(xiàn)全民全盤營(yíng)銷。

另一方面，部分百億企業(yè)三季度以來(lái)啟動(dòng)降價(jià)促銷活動(dòng)，促銷售、抓回款。從促銷范圍來(lái)看，部分企業(yè)啟用全面促銷模式，在其部署的所有城市全線促銷，如中糧置地“購(gòu)房節(jié)”以及陽(yáng)光城“千億特惠季”；部分企業(yè)開啟“多盤聯(lián)動(dòng)”或者個(gè)別項(xiàng)目促銷活動(dòng)，推動(dòng)區(qū)域去化進(jìn)度，如萬(wàn)科在北京啟動(dòng)“28盤聯(lián)動(dòng)鉅惠”、保利在河北推出10盤聯(lián)動(dòng)“保利搶房節(jié)”、新城在南京及周邊城市開啟“91搶房節(jié)”。從促銷方式來(lái)看，折扣力度普遍加大、促銷方式也多樣化，如恒大公布的優(yōu)惠促銷政策，一套住宅房的最高優(yōu)惠可達(dá)7.4折；招商蛇口以購(gòu)房送寶馬來(lái)吸引客源。

拿地： 理性投資、拿地縮量，三四線城市仍受青睞

?拿地規(guī)模：投資態(tài)度理性回歸，大型房企拓儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)依舊凸顯

圖：2017、2018年百億代表房企拿地金額、面積及均價(jià)均值數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)拿地態(tài)度更趨理性，拿地金額及面積總量雙雙減少。50家百億代表房企2018年的拿地金額為19182.3億元，拿地面積為42616.2萬(wàn)平方米，同比分別減少了20.6%、8.0%，拿地均價(jià)為4501.2元/平方米，同比減少13.8%。

圖：2017、2018年各陣營(yíng)百億代表房企拿地金額與銷售額比例均值數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)拿地態(tài)度審慎，拿地金額占銷售額比重下降明顯。2018年以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端信貸資金逐漸收緊，加之競(jìng)自持、競(jìng)配建、限房?jī)r(jià)等土地出讓政策頻出，百億企業(yè)土地投資熱度下降。50家百億代表房企的拿地金額占銷售額的比重為29.2%，同比下降21.5個(gè)百分點(diǎn)。

百億企業(yè)各陣營(yíng)雖均保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，但大型房企拓儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)依舊凸顯。5000億以上企業(yè)由去年的積極增加土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資源，拿地金額占銷售額的比重降低至20.7%，但拿地金額均值仍保持超過千億的高位；1000-5000億、500-1000億企業(yè)的拿地態(tài)度雖較為審慎，但拓儲(chǔ)力度在代表房企中表現(xiàn)較強(qiáng)，拿地金額占銷售額的比例均超過30%；300-500億企業(yè)拿地金額占銷售額比重則下降19.8個(gè)百分點(diǎn)至21.5%，100-300億企業(yè)的拿地金額占銷售額的比例在所有陣營(yíng)中最低，為20.0%，可見，大中型房企的拿地優(yōu)勢(shì)依舊凸顯，小型房企在土地拓展方面或?qū)⒚媾R一定的壓力。

?拿地城市：持續(xù)向三四線下沉，熱點(diǎn)城市群仍是拓儲(chǔ)重點(diǎn)

圖：2017、2018年百億代表房企拿地面積結(jié)構(gòu)分布數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)拿地重心繼續(xù)向三四線城市下沉。2018年，50家百億代表房企三四線城市拿地面積占比同比增長(zhǎng)12.7個(gè)百分點(diǎn)至52.5%，一線及二線城市的拿地面積占比較去年同期分別下降1.0個(gè)及11.7個(gè)百分點(diǎn)至3.1%和44.4%。

百億企業(yè)拿地集中于長(zhǎng)三角、成渝、長(zhǎng)江中游主要城市群中的熱點(diǎn)二線及三四線城市，其中三四線城市拿地面積增長(zhǎng)明顯。50家百億代表房企新增土儲(chǔ)面積占比最高的區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)三角、成渝及長(zhǎng)江中游城市群，合計(jì)達(dá)到全部新增土儲(chǔ)面積的42.4%，其中長(zhǎng)三角城市群經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先、交通及配套設(shè)施完善，依舊是百億企業(yè)重點(diǎn)投資區(qū)域，該區(qū)域拿地面積占比最高，達(dá)22.3%，寧波、杭州等熱點(diǎn)二線城市的新增土儲(chǔ)面積均超過800萬(wàn)平方米。而百億企業(yè)在珠三角、海峽西岸及中原城市群的拿地面積出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中中原城市群的拿地面積增速最快，同比增長(zhǎng)率達(dá)17.2%，阜陽(yáng)、許昌、菏澤等三四線城市的新增土儲(chǔ)面積增長(zhǎng)較為明顯。

?拿地方式：合作拿地力度有所增強(qiáng)，收并購(gòu)、舊改、產(chǎn)業(yè)等多渠道擴(kuò)充土儲(chǔ)

圖：2017、2018年各陣營(yíng)百億代表房企一級(jí)市場(chǎng)拿地權(quán)益比例數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

在金融監(jiān)管從嚴(yán)、行業(yè)資金面更趨緊張的情況下，百億企業(yè)加大合作拿地力度，有助于分?jǐn)傔\(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2018年，50家百億代表房企拿地權(quán)益比例均值為78.4%，較去年同期降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，5000千億以上企業(yè)的合作拿地力度稍有增強(qiáng)，權(quán)益比例較去年同期降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)；1000-5000億企業(yè)仍是代表房企中合作意愿最強(qiáng)的陣營(yíng)，權(quán)益比例最低，如陽(yáng)光城、金茂、中南置地的權(quán)益比例低于70%；500-1000億及300-500億企業(yè)也加強(qiáng)了合作拿地的力度，權(quán)益比例分別下降了4.8個(gè)、8.4個(gè)百分點(diǎn)；100-300億企業(yè)受自身資源限制，較多獨(dú)立拿地，權(quán)益比例達(dá)到98.1%。

圖：百億代表房企收并購(gòu)拿地金額前20城市數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)收并購(gòu)難度加大，仍聚焦熱點(diǎn)二線城市。在經(jīng)歷了多次收并購(gòu)熱潮之后，市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)收并購(gòu)資源數(shù)量逐漸減少，房企的收并購(gòu)難度進(jìn)一步加大，50家百億代表房企在2018年的收并購(gòu)金額占全部拿地金額的比重為10.7%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。收并購(gòu)項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)二線城市，如重慶的收并購(gòu)金額超150億元，南京、蘇州、天津及寧波的收并購(gòu)金額也在60億元以上。

此外，舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等成為百億企業(yè)拓展優(yōu)質(zhì)土地資源的途徑。萬(wàn)科、奧園等百億企業(yè)積極投入舊改項(xiàng)目以獲取低價(jià)土地儲(chǔ)備，萬(wàn)科在深圳獲取13.1萬(wàn)平方米舊改項(xiàng)目，奧園以121億元投資珠海舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積110萬(wàn)平方米；華夏幸福、雅居樂等百億企業(yè)通過產(chǎn)業(yè)新城及特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目獲取大量土地資源；綠地推進(jìn)高鐵新城戰(zhàn)略，在多個(gè)城市簽約并建成高鐵新城項(xiàng)目，其中亳州南站項(xiàng)目的可建設(shè)用地面積近1700畝；榮盛發(fā)展密集簽約多個(gè)文旅度假項(xiàng)目，其中的貴陽(yáng)市息烽縣溫泉康養(yǎng)度假區(qū)項(xiàng)目，占地面積約7900畝。

資金：公司債發(fā)行回暖，創(chuàng)新融資渠道強(qiáng)化現(xiàn)金流

2018年，房地產(chǎn)融資政策調(diào)控升級(jí)，政府注重融資的“合規(guī)性”并實(shí)施穿透式監(jiān)管，企業(yè)資金壓力不減，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速同比回落。面對(duì)收緊的政策環(huán)境，房企在提高現(xiàn)有資金使用效率的同時(shí)，積極籌集外部資金，確保融資渠道穩(wěn)定順暢。

?資金來(lái)源：公司債規(guī)模同比增長(zhǎng)303.6%，海外債券增速下降

圖：2017、2018年百億企業(yè)公司債、中期票據(jù)和海外債券發(fā)行情況數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億企業(yè)境內(nèi)公司債發(fā)行較去年明顯回暖，中期票據(jù)小幅回落，海外債券增速下降。2018年，百億企業(yè)境內(nèi)公司債發(fā)行規(guī)模達(dá)1931億元，同比大幅增長(zhǎng)303.6%；中期票據(jù)發(fā)行總額達(dá)942.5億元，同比小幅下降12%；而海外債券規(guī)模增速下降顯著，共計(jì)發(fā)行3055.8億元，同比增長(zhǎng)35%，增速較去年下滑超過200個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2018年百億企業(yè)公司債、中期票據(jù)和海外債券發(fā)行情況數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2018年上半年房企海外融資升溫，4月份百億企業(yè)海外債券發(fā)行規(guī)模高達(dá)667.4億元，為2018年最高值，但6月以來(lái)，受政策強(qiáng)管控和匯率波動(dòng)影響，房企海外融資熱度下降，成本走高。與之相應(yīng)的，境內(nèi)公司債自3月開始回暖，當(dāng)月百億企業(yè)發(fā)行規(guī)模即達(dá)211.6億元，在接下來(lái)的9個(gè)月，公司債發(fā)行規(guī)模均在百億以上并于12月達(dá)到最高值331億元，公司債發(fā)行規(guī)模整體呈逐步回升趨勢(shì)。值得注意的是，2018年12月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（發(fā)改財(cái)金【2018】1806號(hào)），提高直接融資比重，優(yōu)化債券融資服務(wù)。其中，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)在棚改、保障性住房、租賃住房等保障性領(lǐng)域項(xiàng)目的企業(yè)債融資，充分體現(xiàn)了企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控方面的導(dǎo)向作用。

圖：2018年百億企業(yè)各陣營(yíng)境內(nèi)外主要渠道發(fā)債規(guī)模、成本數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

行業(yè)總體融資成本普遍升高，大型房企與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)明顯。從整體融資成本變化來(lái)看，2018年百億企業(yè)在公司債、中期票據(jù)和海外債券方面融資票面利率普遍高于去年同期。在融資成本上升的背景下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企與國(guó)企融資規(guī)模和成本優(yōu)勢(shì)明顯。千億以上房企債券發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先，其發(fā)行的海外債券占百億企業(yè)海外債券總發(fā)行規(guī)模的65.2%；千億以上企業(yè)在公司債、中期票據(jù)和海外債券方面的利率仍處在較低水平，而同期的500-1000億企業(yè)在公司債和海外債券方面融資成本則高達(dá)6.9%以上，100-300億企業(yè)的公司債和海外債券融資成本也處于較高水平；部分國(guó)企在2018年成功發(fā)行多筆低成本債券，如招商蛇口發(fā)行四筆共計(jì)70億元的公司債利率最高僅為5.25%，中海發(fā)行規(guī)模35億元利率4%的公司債，遠(yuǎn)洋一筆20億元的公司債利率也僅為4.7%。

?融資創(chuàng)新：房企ABS融資熱度不減，供應(yīng)鏈保理ABS占比提升

圖：2017年（左）2018年（右）房地產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模與結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

傳統(tǒng)融資渠道承壓，新型融資工具ABS發(fā)行規(guī)模逐漸攀升。2018年，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模2593.5億元，較2017年增長(zhǎng)了61.5%。從ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，供應(yīng)鏈保理ABS逐漸成為房企青睞的融資方式。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈保理ABS發(fā)行規(guī)模共計(jì)1201.3億元，相較于2017年增加了161.4%，在房地產(chǎn)ABS發(fā)行總規(guī)模中的占比從2017年末的28%提升至46%。值得注意的是，由于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理ABS對(duì)核心房企資質(zhì)要求較高，因此目前主要是大型企業(yè)涉足其中，如碧桂園、恒大和萬(wàn)科三家5000億以上房企2018年共計(jì)發(fā)行652.5億元供應(yīng)鏈保理ABS，占整個(gè)供應(yīng)鏈保理ABS規(guī)模的54.3%。在傳統(tǒng)融資渠道一再收縮的背景下，能有效盤活存量資產(chǎn)、融資門檻相對(duì)較低、操作方式更靈活、融資用途限制較少的資產(chǎn)證券化未來(lái)或可成為房企的新突破口，而供應(yīng)鏈保理ABS未來(lái)或?qū)⒂瓉?lái)更大的發(fā)展空間。

?資金風(fēng)險(xiǎn)：監(jiān)管從嚴(yán)導(dǎo)致融資渠道受阻，房企暗藏償債隱憂

圖：2019-2023年房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

從債券資金兌付壓力來(lái)看，存續(xù)債券自2018年起已步入集中還款期，且2019-2021年行業(yè)債券償還規(guī)模逐年增加，房企將面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。2016年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松，房企通過發(fā)行公司債等手段進(jìn)行擴(kuò)張；2017年，隨著國(guó)內(nèi)融資渠道的收緊，房企紛紛發(fā)行海外債券進(jìn)行融資；2018年起，大部分債券逐步進(jìn)入還款期。2018年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模為1786.2億元，到2019年，這一規(guī)模上漲至5381.6億元，并于2021年整體接近萬(wàn)億元，其中近半數(shù)為公司債。

可見，未來(lái)隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入和金融監(jiān)管的不放松，土地、資金等稀缺資源的激烈爭(zhēng)奪和分化加劇使房地產(chǎn)公司在規(guī)模增長(zhǎng)的壓力下面臨較大的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)隨著償債壓力的加大，保持充足的現(xiàn)金流成為關(guān)乎生存的關(guān)鍵因素。大型房企憑借良好的信譽(yù)評(píng)級(jí)和綜合實(shí)力，獲取資金的能力較強(qiáng)，而部分中小房企融資難度加大，未來(lái)將面臨較大的流動(dòng)性壓力和債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。未來(lái)，隨著房地產(chǎn)債券到期高峰的到來(lái)，房企務(wù)必關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理，以加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐力，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)發(fā)展：多元布局謀發(fā)展，銳意進(jìn)取譜新篇

順應(yīng)國(guó)家政策和市場(chǎng)需求趨勢(shì)，百億企業(yè)的多元產(chǎn)業(yè)格局更加開闊，通過多元化復(fù)合布局增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)質(zhì)量，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、探尋未來(lái)發(fā)展通途。2018年，百億企業(yè)主要圍繞地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行相關(guān)橫縱向拓展，聚焦長(zhǎng)期持有型業(yè)務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)型業(yè)務(wù)，此外還有少部分房企涉足機(jī)器人、新能源汽車等新業(yè)務(wù)和新賽道，開辟新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

圖：各陣營(yíng)百億企業(yè)在熱點(diǎn)領(lǐng)域的布局數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億各陣營(yíng)間的多元化拓展存在差異性，大型房企多元布局大而全，小型房企則較多關(guān)注地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)延伸。5000億以上企業(yè)憑借自身的資源整合和穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域拓展全面，同時(shí)涉足新能源汽車、機(jī)器人等新興高科技領(lǐng)域；1000-5000億企業(yè)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域布局廣泛，重點(diǎn)關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)和商業(yè)地產(chǎn)等地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，少數(shù)房企在新零售行業(yè)展開布局；500-1000億企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，部分房企在養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)展開布局；300-500億、100-300億企業(yè)受自身規(guī)模和資源限制，主要進(jìn)行地產(chǎn)相關(guān)熱點(diǎn)領(lǐng)域布局，打造“專而美”的特色業(yè)務(wù)。

?相關(guān)多元拓展：積極順應(yīng)國(guó)家政策，深入拓展長(zhǎng)租公寓等相關(guān)領(lǐng)域

圖：百億圍繞地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行的相關(guān)橫縱向拓展數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

橫向拓展方面，百億企業(yè)拓展長(zhǎng)期持有型經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，繼續(xù)在長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域深入拓展。2018年，中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的提速使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值和區(qū)域性發(fā)展機(jī)遇徹底爆發(fā)，同時(shí)政府大力支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，百億企業(yè)順應(yīng)政策加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局、積極推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，如萬(wàn)科在物流業(yè)務(wù)上繼續(xù)發(fā)力，收購(gòu)太古冷鏈物流資產(chǎn)包，進(jìn)一步打造國(guó)際領(lǐng)先的專業(yè)物流平臺(tái)；龍湖攜“椿山萬(wàn)樹”進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并與中醫(yī)藥大學(xué)在康養(yǎng)體系的搭建上創(chuàng)新合作，滿足社會(huì)養(yǎng)老需求。長(zhǎng)租公寓作為處于風(fēng)口上的市場(chǎng)，憑借巨大的存量市場(chǎng)空間和政策紅利，仍吸引了百億企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)布局，如恒大發(fā)行100億住房租賃ABS產(chǎn)品，入局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域；旭輝領(lǐng)寓長(zhǎng)租公寓類REITs上市。

圖：2018年百億企業(yè)長(zhǎng)租公寓入駐城市數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百億房企2018年長(zhǎng)租公寓布局繼續(xù)擴(kuò)張，集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、流動(dòng)人口較多的一、二線城市，部分百億房企拓展至部分具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三線城市。北京、上海、深圳、杭州、蘇州、南京等重點(diǎn)一、二線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人口吸附能力大，租賃市場(chǎng)需求較大，吸引百億房企集中布局。仍有部分百億房企瞄準(zhǔn)徐州、嘉興、蕪湖、肇慶等具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市。

縱向拓展方面，隨著客戶從傳統(tǒng)的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)家裝、物業(yè)服務(wù)等的綜合需求，百億房企挖掘互聯(lián)網(wǎng)家裝、物業(yè)服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型附加業(yè)務(wù)價(jià)值。如萬(wàn)科成立“美好家”、旭輝與金螳螂合作，提升家裝服務(wù)品質(zhì)，挖掘更多增值空間。碧桂園、旭輝、新城控股、佳兆業(yè)等房企將物業(yè)業(yè)務(wù)分拆上市，以謀求物業(yè)服務(wù)更好的發(fā)展，打造出穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

?跨界突圍：把握時(shí)代風(fēng)口，試水高科技、新零售等新興業(yè)務(wù)

一些大型房企把握時(shí)代風(fēng)口，積極參與實(shí)施“中國(guó)制造2025”，在新能源汽車、機(jī)器人等領(lǐng)域展開布局。2018年，部分大型房企憑借自身資金優(yōu)勢(shì)通過投資入股、合作研發(fā)等方式試水高科技領(lǐng)域，緊盯人工智能、新能源汽車、機(jī)器人等項(xiàng)目，探索新時(shí)代下房企發(fā)展的新增長(zhǎng)極。如碧桂園計(jì)劃五年內(nèi)在機(jī)器人領(lǐng)域投入至少800億元；恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，計(jì)劃未來(lái)十年投入1000億布局高科技產(chǎn)業(yè)；綠地集團(tuán)、復(fù)旦大學(xué)聯(lián)合設(shè)立上海智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究院，正式踏入高科技領(lǐng)域。

此外，部分房企積極布局新零售業(yè)務(wù)，滿足新一代消費(fèi)觀念與方式的雙重升級(jí)。如新城、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂等13家房企與盒馬鮮生簽訂“新零售”戰(zhàn)略合作協(xié)議，在新零售運(yùn)營(yíng)方面做新嘗試；萬(wàn)科推出零售品牌“萬(wàn)物市集”，融合生鮮零售、日常用品、餐飲美食、生活服務(wù)等服務(wù)板塊，完善社區(qū)新零售體驗(yàn)；綠城開設(shè)“綠橙”社區(qū)便利店，深挖社區(qū)新零售增值業(yè)務(wù)。

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所調(diào)整，但百億企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?nèi)耘f保持增長(zhǎng)，千億房企數(shù)量不斷增加。百億企業(yè)憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)布局、打造契合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品以及靈活的經(jīng)營(yíng)策略，銷售業(yè)績(jī)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)；同時(shí)，踏準(zhǔn)市場(chǎng)波動(dòng)節(jié)奏、謹(jǐn)慎補(bǔ)充土地資源，積極調(diào)整融資方式、保證充足現(xiàn)金流，加速多元化業(yè)務(wù)布局、打造新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，為未來(lái)發(fā)展提供有力支持。未來(lái)市場(chǎng)調(diào)整壓力持續(xù)的背景下，房企仍需準(zhǔn)確把握市場(chǎng)周期走勢(shì)，做對(duì)投資、做精產(chǎn)品、做好營(yíng)銷，不斷培育內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，以更好更靈活的發(fā)展策略保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。