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“一石激起千層浪”，全國兩會再度提及今年要推進房地產(chǎn)稅立法工作、引入房地產(chǎn)稅法。

3月8日，在十三屆全國人大二次會議上，栗戰(zhàn)書在作關于全國人民代表大會常務委員會工作的報告時表示，今年要集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議房地產(chǎn)稅法等，都要加緊工作，確保如期完成。李克強稍早也在政府工作報告中做出部署，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。這是繼2014年和2018年之后，政府工作報告第三次提及房地產(chǎn)稅。

這樣一條重磅消息戳動了全國人民的敏感神經(jīng)，再度引發(fā)市場對于房地產(chǎn)稅的熱議，港股內房股一度在上周五當天集體大跌。

對此，申萬宏源證券分析師王勝、龔正歡、曹一凡團隊表示，栗戰(zhàn)書的表述與此前在兩會報告中“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”是一致的。2018年9月十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅已被列入五年立法規(guī)劃，即2018年3月至2023年3月間提請審議。

不過，在上述申萬宏源團隊看來，目前出臺房地產(chǎn)稅法的時機并不成熟，當前這種環(huán)境里開征房地產(chǎn)稅也并不能一劑能夠解決國內房產(chǎn)市場問題的“良藥”。

出臺時機尚未成熟

王勝團隊認為，在目前房價下行壓力較大的背景下，出臺征收房地產(chǎn)稅的法案并不適宜，更好的時機應在房價下行風險可控、或房價上行的環(huán)境下：

從海外經(jīng)驗來看，征收房地產(chǎn)稅帶來的經(jīng)濟后果是降低房價波動率，以及改變短期供需關系即提高稅率會導致房價減小漲幅或下跌，而降低稅率有助于恢復房地產(chǎn)市場交易熱度。

藥不對癥

按照王勝團隊的觀點，出臺房地產(chǎn)稅并非一劑足以解決當前樓市問題的良藥：

征收房地產(chǎn)稅理由主要為兩種，一是用于社區(qū)公共服務的投入，二是作為社會財富再分配的調節(jié)機制。房地產(chǎn)稅實際主要是對“地產(chǎn)”征稅，我們看到的房價上漲實質是地價在上漲。土地升值主要來源于城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展以及外來勞動者的共同努力，與土地使用權擁有者自身的貢獻并不完全掛鉤。在流轉環(huán)節(jié)征稅往往有前轉傾向，易于轉嫁給買家負擔，從而與再分配土地增值收益的目的南轅北轍，而持有環(huán)節(jié)稅收具有資本化傾向。

對于用房地產(chǎn)稅來替代土地財政收入的說法，我們認為是不切實際的。房地產(chǎn)稅的征收金額很難與土地出讓金收入相提并論，兩者相差一個數(shù)量級，全國范圍來看總體上城市建設與公共資源投入的資金更多來源于土地出讓而非房地產(chǎn)稅。我國目前城市間發(fā)展階段與基本面差異較大，開征房地產(chǎn)稅側重于社會財富再分配的理念可能性較高，而一線與強二線具有開征物業(yè)稅的基礎條件。因此從全國范圍來看，我們認為稅收應當更傾向財富的調節(jié)機制，即“窄稅基、高稅率”。

房地產(chǎn)稅出臺仍需時間

需要提醒的是，房地產(chǎn)稅法并不能簡單等同于房地產(chǎn)稅。

按照我國相關法律議程，房地產(chǎn)稅必須遵循“稅收法定”原則。從動議到落地，其間還要歷經(jīng)立法、審議以及地方政府制定實施細則等法定程序。具體來說，房地產(chǎn)稅的法案出臺需經(jīng)過七個階段：法律草案起草-公開征求意見-國務院常委會議審議（每周一次）-全國人大常委會審議（每兩月一次）-公開征求意見（30日）-專家評審-全國人大常委會或全國人大表決（房地產(chǎn)稅法非基本法，由人大常委會表決即可）-法律公布。

申萬宏源王勝團隊也介紹稱，目前房地產(chǎn)稅處于起草階段，從公開征求意見、一審、二審到法律公布至少需要6個月。