▲協(xié)信公寓酒店板塊主理人及資產(chǎn)管理GM徐鋒

自2016年6月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，租賃市場(chǎng)的快速部署，加速拉升著這個(gè)行業(yè)的成長(zhǎng)節(jié)奏。

僅房企方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，TOP30房企中就有超20家房企已進(jìn)軍或表示將布局長(zhǎng)租公寓。各大品牌的公寓間數(shù)預(yù)計(jì)至2020年底會(huì)超過1000萬間。

但與此同時(shí)，關(guān)于長(zhǎng)租公寓租客維權(quán)、巨額外債、經(jīng)營(yíng)不善、周期調(diào)整等消息越來越頻繁，數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓被爆出“爆倉(cāng)”的數(shù)量已由2017年的4家增至11家，也由此2018年被戲稱為“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)年”。

然而，也就是在2018年，新涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企并不少，除華潤(rùn)、碧桂園、中駿等企業(yè)外，協(xié)信控股旗下的協(xié)信家（Sincere Hub）服務(wù)式公寓品牌也在2018年初落地。

在長(zhǎng)租公寓備受質(zhì)疑的輿論環(huán)境下，引發(fā)了關(guān)于長(zhǎng)租公寓發(fā)展空間和差異化競(jìng)爭(zhēng)的一系列討論。協(xié)信公寓酒店板塊主理人及資產(chǎn)管理GM徐鋒日前針對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行客觀解讀。

長(zhǎng)租公寓白熱化房企系趁機(jī)入局

長(zhǎng)租公寓，這個(gè)伴隨2015年“85號(hào)文件”的稅收、融資支持而迅速繁榮的行業(yè)，也是在資本的裹挾下，慘遇2018年寒冬步入苦長(zhǎng)期。當(dāng)年8~11月的短短四個(gè)月時(shí)間里，全國(guó)已有多家長(zhǎng)租公寓被爆“資金鏈斷裂”，愛上租、warm+、V客公寓、寓見公寓、租唄公寓等接連被收購(gòu)。

徐鋒坦言，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段。但其堅(jiān)持認(rèn)為，行業(yè)并沒有到達(dá)紅海的地步。

同樣，在安居客首席分析師張波看來，搶灘租賃市場(chǎng)就是爭(zhēng)奪房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)十年的第二跑道，租賃市場(chǎng)的重要程度完全不亞于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，無論是市場(chǎng)潛力還是政策紅利都是顯而易見的。

的確，值得一提的是，在“創(chuàng)業(yè)派”洗牌的同時(shí)，房企加碼長(zhǎng)租公寓的腳步并未放緩。目前已擁有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)的房企，如碧桂園、保利、中駿等房企不斷入局，并都提出了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。

有業(yè)內(nèi)人士直言，“現(xiàn)在很多中小型長(zhǎng)租公寓都在爆雷，但基本都是中小企業(yè)，就是因?yàn)楝F(xiàn)金流繃不住了。房企有資金，所以紛紛入局。”

在張波看來，雖然目前來看長(zhǎng)租公寓本身盈利空間似乎不大，但如果放棄這條跑道，就意味著房企會(huì)失去一半市場(chǎng)機(jī)遇。

一線城市增量有限，房地產(chǎn)“下半場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)是搶占存量市場(chǎng)，龍頭房企顯然沒有放棄這條跑道的理由，這也意味著，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的搶奪戰(zhàn)并未進(jìn)入“中場(chǎng)休息”。

協(xié)信“高打”策略入市即占據(jù)高地

眾所周知，房企進(jìn)入公寓市場(chǎng)，大部分會(huì)利用自己的物業(yè)資產(chǎn)及開發(fā)優(yōu)勢(shì)，走規(guī)模化道路。對(duì)于起步算比較晚的協(xié)信來說，接下來的仗該如何打？在布局長(zhǎng)租市場(chǎng)時(shí)，協(xié)信經(jīng)過了詳盡的調(diào)研，避開了白領(lǐng)長(zhǎng)租公寓這個(gè)市場(chǎng)紅海，選擇了競(jìng)爭(zhēng)空間更充裕的高端服務(wù)式公寓，在徐鋒看來，這是可以嘗試“彎道超車”的發(fā)力區(qū)。

據(jù)了解，高端公寓租賃市場(chǎng)，因?yàn)楫a(chǎn)品壁壘高、客群要求高，所以一直由雅詩閣、輝盛國(guó)際等外資、港資品牌占據(jù)大半壁江山。而協(xié)信成立公寓品牌“協(xié)信家”之后，快速建立起了自身的優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)，融合標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)管理體系，迅速在激烈的租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中憑借高端產(chǎn)品打開了品牌知名度，這也為后續(xù)的輕資產(chǎn)品牌輸出作了鋪墊。

雖然起步高，但競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更好。徐鋒表示，目前高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域，客群已由原外資高管、外籍人士，向國(guó)內(nèi)高知人士擴(kuò)展，客戶增量很明顯。

協(xié)信與合作方運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)高端項(xiàng)目位于上海長(zhǎng)風(fēng)及虹橋兩個(gè)板塊核心區(qū)域。前者體量約3.1萬平方米，404個(gè)單元，緊鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，周邊商業(yè)林立，客群來自華為、施耐德、麥德龍等知名企業(yè)；后者地處大虹橋商務(wù)區(qū)，共132個(gè)單元，距上海虹橋火車站僅約1公里，鄰近500強(qiáng)企業(yè)辦公聚集地。

值得一提的是，據(jù)徐鋒透露，上述兩個(gè)項(xiàng)目的月租金雖高達(dá)1.5萬~3.5萬元，但虹橋項(xiàng)目開業(yè)不到半年，2月底的出租率已達(dá)到90%以上，長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目雖體量大，目前出租率也在70%以上，一度引起業(yè)內(nèi)熱議。

“我們有一個(gè)很高的入市姿態(tài)，將來我們將品牌從上往下做，也比從低往上拓更容易些。我們想彎道超車，就一定需要走捷徑。”徐鋒表示。

協(xié)信家：具有“地產(chǎn)+基金+酒管”三位一體基因

具體如何實(shí)現(xiàn)“超車”？徐鋒總結(jié)了三點(diǎn)要素，即人員素質(zhì)、品牌要素、體系要素。

“協(xié)信家的成員多來高端酒店、服務(wù)式公寓行業(yè)，具有行業(yè)內(nèi)15年以上的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及銷售經(jīng)驗(yàn)，能保證高效運(yùn)營(yíng)及品質(zhì)服務(wù)能力。投拓團(tuán)隊(duì)的核心成員則來自地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)及知名金融機(jī)構(gòu)，均有10年以上行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目資源豐富，能保證品牌快速發(fā)展。”

同時(shí)，協(xié)信有品質(zhì)開發(fā)商的優(yōu)秀基因，即在設(shè)計(jì)、工程、集采、品牌推廣上有先天優(yōu)勢(shì)。協(xié)信長(zhǎng)期以來深耕內(nèi)容經(jīng)營(yíng)，旗下商業(yè)、教育、農(nóng)業(yè)、金融等板塊業(yè)務(wù)也為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來了迭加增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的全生命周期及全方位服務(wù)。

“協(xié)信家是行業(yè)內(nèi)極少數(shù)擁有‘地產(chǎn)+基金+酒管’三位一體基因的公司，即能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)‘投融管退’一體化，這是大部分地產(chǎn)系、金融系、創(chuàng)業(yè)系乃至國(guó)家隊(duì)都不具備的特質(zhì)，也是協(xié)信家品牌能快速發(fā)展的原因。”

在上述要素加持下，協(xié)信家（Sincere Hub）目前已拓展了6個(gè)項(xiàng)目，其中2個(gè)為重資產(chǎn)，另外4個(gè)為輕資產(chǎn)品牌輸出。

而這距離徐鋒的團(tuán)隊(duì)成立，僅僅一年時(shí)間。

輕重并舉，投資合作模式靈活經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)短租配置合理

徐鋒表示，協(xié)信家（Sincere Hub）有委托管理和二房東模式，也有收購(gòu)部分股權(quán)合作和共建合作公司的方式，投資合作模式靈活且多元化，依托協(xié)信平臺(tái)，與各類企業(yè)開放式合作。

協(xié)信家（Sincere Hub）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目盈利能力，采用長(zhǎng)短租模式靈活配比的方式，長(zhǎng)租保證穩(wěn)定的客群及收入，短租比例靈活配置以提高利潤(rùn)率。

“我希望在項(xiàng)目穩(wěn)定期，長(zhǎng)租率保持在約70%，剩下約30%是短租，這樣可以用短租賺取超額收益，同時(shí)又能保持相對(duì)低的運(yùn)營(yíng)成本。”

長(zhǎng)租市場(chǎng)將誕生千億龍頭運(yùn)營(yíng)資本能力是門檻

長(zhǎng)遠(yuǎn)審視中國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，由于尚未達(dá)到國(guó)外成熟租賃市場(chǎng)的水平，供應(yīng)量也遠(yuǎn)沒有飽和，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，中國(guó)租賃是存在巨大潛力的。未來5~10年，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)份額占據(jù)租賃市場(chǎng)10%以上比重將是大概率事件，這或是一個(gè)“萬億級(jí)”市場(chǎng)，其中誕生市值千億規(guī)模的龍頭公司，亦值得期待。

“尤其是面對(duì)買房壓力和限購(gòu)政策，租房需求依舊呈井噴狀態(tài)。而企業(yè)在一線城市增量土地稀缺、風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，也會(huì)逐漸聚焦存量市場(chǎng)。”徐鋒表示，住房租賃在國(guó)家法律法規(guī)層面將更加完善，以更好保障租賃雙方權(quán)益，實(shí)現(xiàn)安居宜居目標(biāo)。

但當(dāng)租賃市場(chǎng)在駛?cè)胨{(lán)海之前，巧遇“白熱”，運(yùn)營(yíng)能力和資本運(yùn)作能力，將會(huì)是企業(yè)破局的關(guān)鍵。

“目前協(xié)信家走精品標(biāo)桿路線，主要布局在一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)，機(jī)會(huì)性進(jìn)入其他城市，自上而下做全產(chǎn)品線全國(guó)化布局。”徐鋒直言，“現(xiàn)在并不是強(qiáng)調(diào)體量的時(shí)候，我們強(qiáng)調(diào)的是規(guī)模與利潤(rùn)率并重，這也就意味著，我們可能會(huì)有更多城市核心區(qū)位的精品項(xiàng)目。這可以讓我們項(xiàng)目快速爬坡、縮短投資回報(bào)期，獲得更高的經(jīng)營(yíng)收益。”文/ 王寶汗