每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2018年，對富力地產(chǎn)（02777，HK）而言意義非凡。兩年前與千億失之交臂后，富力地產(chǎn)終于圓了千億夢想。

3月20日，富力地產(chǎn)披露2018年全年業(yè)績顯示，實現(xiàn)權益銷售金額1311億元，同比增長60.3%，為近5年最高水平；營收768.6億元，同比增長30%；核心凈利潤95.3億元，同比增長49%；毛利率上升至36.4%，較2017年增加1個百分點。

同時，由于較2017年收購萬達酒店的議價收購收益大幅下降，富力2018年盈利水平出現(xiàn)大幅下滑，僅為87.28億元，同比2017年的214.24億元下降59%，凈利潤降至11.4%的水平。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，富力負債率較高的同時面臨一定的短債壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，富力凈負債率較2017年的169.6%進一步上升至184.1%；2018年末，富力現(xiàn)金短債比為0.66，較2017年末持續(xù)下降。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

邁進千億大關

富力的千億比其想象的要來得更晚一些。早在2014年，富力地產(chǎn)董事長李思廉提出要在2016年沖刺千億目標。然而事與愿違，在經(jīng)歷兩年的折戟和沉淀后，富力最終邁進了千億大關，同時如期完成了1300億元的年度目標。

回看2018年，富力的路途較為坎坷。在市場下行之際，提出要完成1300億元的目標，并在遭遇外界質(zhì)疑之際仍表示堅持不下調(diào)目標。在經(jīng)歷幾年業(yè)績增長緩慢后，李思廉亟需證明自己。

富力能夠最終完成2018年目標，最后兩個月的沖刺至關重要?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，截至2018年10月份，富力總權益合約銷售金額約為956.6億元，同比增長45%，僅完成全年目標的74%。而按照前十個月的表現(xiàn)，富力距離完成年度目標差距甚遠。最終，富力連續(xù)兩個月沖刺，最終以1311億元的成績壓線完成目標。

進入2019年，富力的業(yè)績大幅下跌，1月和2月權益銷售金額分別為68.9億元和60.5億元，較2018年11月和12月的181.9億元和172.1億元降幅達6成。

2019年富力的目標定在1600億元，較2018年增長22%，增速較2018年放緩。按照富力披露的數(shù)據(jù)，2019年富力計劃推盤多達200個項目，預計可售3000億元，去化53%便可完成1600億元的年度目標。目前富力即時可啟用的銷售貨值便達到1200億元。

在銷售速度加快之際，房企需要更多的土地儲備。2019年富力將加快拿地步伐，計劃花400億元買地。李思廉表示，“目前的市場情況下，大家都盡量用自己的現(xiàn)金流來買地了。”

市場下行，更多的土地資金支出意味著富力對資金需求更大。未來富力將加快結(jié)轉(zhuǎn)，將銷售規(guī)模轉(zhuǎn)化成營收和利潤。據(jù)了解，截至2018年12月末，富力擁有鎖定的已售未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)額合計780億元，該部分銷售將在2019~2021年入賬。

短債壓力浮現(xiàn)

經(jīng)歷2017年與萬達的“世紀交易”，富力賺足了眼球。同時在收購后的一年多時間里，富力也飽受資金壓力的困擾。

經(jīng)過一年多運營，富力收購萬達的酒店已有71家酒店的收益及運營情況體現(xiàn)在2018年年報上。據(jù)富力披露的數(shù)據(jù)，2018年富力酒店業(yè)務虧損擴大，由2017年的1.46億元擴大至4.59億元。

李思廉在業(yè)績會上接受媒體采訪時指出，富力酒店業(yè)務的投資回報率約在5%左右。據(jù)了解，富力2018年的借貸成本為5.74%，酒店投資回報率或低于融資成本。

酒店運營成效尚不明顯，因酒店收購帶來的負債率和償債壓力日漸凸顯。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，富力地產(chǎn)的負債總額為2963億元，凈負債與總權益的比重也從2017年的169.6%進一步上升至184.1%，處于行業(yè)較高水平。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱各年財報發(fā)現(xiàn)，2015~2017年富力地產(chǎn)的負債總額分別為1345億元、1795億元、2332億元，凈負債率分別為124.3%、159.9%、169.6%。

更需要注意的是，截至2018年底，富力現(xiàn)金余額為347億元，但一年內(nèi)到期債務達522.56億元，占負債總額的32%。同時，富力現(xiàn)金與短債的覆蓋比僅為0.66。這就意味著，富力將需要更多的資金支持以保證現(xiàn)金流安全。

據(jù)了解，過去一年，富力頻繁開啟境內(nèi)外融資通道，通過短債、發(fā)行ABS以及發(fā)行新H股等方式融資。頻繁融資也帶來利息開支上漲，數(shù)據(jù)顯示，2018年富力支付的利息開支（即減去資本化到開發(fā)成本的部分）為52.12億元，同比大增212%。對此，富力解釋稱，主要是由于人民幣兌美元匯率貶值造成17.65億元匯兌虧損所致。