對待規(guī)模，閩系房企普遍有個共識——有規(guī)模才活得下來。擴張規(guī)模一靠土地，二靠資金，但歸根結(jié)底還是要靠資金。于是，包括旭輝、寶龍、泰禾等一大批閩系房企或借殼、或IPO，成功登陸資本市場，并借此實現(xiàn)了布局的全國化、規(guī)模的快速擴張。

作為資本市場的“后來者”，一向以“極致”為標(biāo)簽的三盛集團，在2017年8月借殼利福地產(chǎn)（HK2183），并隨后正式更名為三盛控股。自此，三盛集團終于實現(xiàn)與資本市場的“聯(lián)姻”。而作為三盛集團內(nèi)最重要的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，三盛控股也一直被三盛集團寄予厚望，并承擔(dān)著三盛全國化布局的重任。

近日，三盛控股發(fā)布2018年年報，這也是其借殼后發(fā)布的首個完整年度報告。報告顯示，期內(nèi)其實現(xiàn)營業(yè)收入9.34億元，其中物業(yè)銷售收入9.24億元，租金收入約0.1億元。此外，新增土地儲備規(guī)劃建筑面積130.43萬平方米。

對比其近兩年年報，三盛控股的營業(yè)收入從0增長到9.34億元，新增土儲從83.47萬平方米增長到134.38萬平方米……變化的并不僅僅是簡單的幾個數(shù)字，更是三盛控股強烈的擴張意愿。

布局優(yōu)化 加速擴張

過去的2018年，借殼上市后的三盛控股正全力沖刺。

數(shù)據(jù)顯示，2018年三盛控股共收購10宗土地的權(quán)益，新收購?fù)恋氐目偨ㄖ娣e約134.38萬平方米，其中三盛控股權(quán)益建筑面積60.06萬平方米。全年，三盛控股土地收購的合同總代價約65.43億元，平均土地收購成本約為4030元/平方米。

至報告期末，三盛控股共持有14個開發(fā)中及持作未來開發(fā)的物業(yè)發(fā)展項目，擁有土地儲備總規(guī)劃建筑面積236.5萬平方米。其中已有5個項目在2018年下半年進行預(yù)售。

可以對比的是，2017年末，三盛控股在當(dāng)年僅購入2個土地項目，總占地面積25.77萬平方米，總規(guī)劃建筑面積83.47萬平方米，平均土地成本為3309元/平方米。

從2個增長到10個，從83.47萬平方米增長到134.38萬平方米，可以看出上市后的三盛控股強烈的擴張意愿。

三盛控股相關(guān)人士表示，其目前正在有序落實戰(zhàn)略布局，在具備較強經(jīng)濟活力的城市積極物色物業(yè)發(fā)展項目，避開被政策嚴格限售限價調(diào)控的區(qū)域，不斷豐富土地儲備，為日后物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)打下堅實基礎(chǔ)。

而從三盛控股的布局上也能看出其布局思路。至期末，三盛控股布局城市擴大到11個，除了其大本營福建的福州、霞浦、龍海以外，其還布局了長三角區(qū)域的南通、溫州，環(huán)渤海的濟南、章丘、青島，東北區(qū)域的沈陽、哈爾濱，以及香港等地，三盛控股也在進一步優(yōu)化。

雖然規(guī)模的快速擴張、布局的進一步優(yōu)化，對企業(yè)長期持續(xù)健康發(fā)展具有積極意義。但另一方面，必然會帶來短期的財報壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2018年三盛控股錄得權(quán)益股東應(yīng)占虧損約1.67億元，每股基本虧損約39.72分；銷售及市場推廣開支及行政開支約為1.16億元，同比增長128.8%。

對此，三盛控股在年報中也表示，虧損的擴大，一方面是由于公司2018年內(nèi)實現(xiàn)對中國中型城市布局，集團項目數(shù)量增加，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴展。另一方面是由于大部分新拓展的土地發(fā)展項目，仍處于建設(shè)或預(yù)售階段，并未達到銷售確認的條件，以致年內(nèi)經(jīng)營成本未有對應(yīng)的收益匹配。

實際上，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，土地從開發(fā)到進行銷售、確認收入、產(chǎn)生業(yè)績均需要一定時間。對于節(jié)借殼后幾乎從0開始的三盛控股而言，這種階段性的成本上升與虧損并不意外，而隨著后續(xù)項目的滾動開發(fā)以及收入的確認，收入、利潤自然會上升，財報中的階段性虧損的現(xiàn)象將會得到明顯改善。

而三盛控股相關(guān)人士也表示，經(jīng)過近2年時間的蓄力，目前三盛控股已有序完成業(yè)務(wù)重組的戰(zhàn)略布局，而財務(wù)結(jié)構(gòu)和營運面正處于蓄勢待發(fā)的起步階段，但登陸資本市場后，三盛集團的獨特的營運思維也獲得了分析師的高度認可，這也將為日后三盛控股的發(fā)展提供良好的支持。

年報還顯示，至報告期末三盛控股總資產(chǎn)98.68億元，同比增加72%；存貨面值77.83億元，同比增加124%；毛利約0.55億元，毛利率為5.9%。

此外，其資產(chǎn)負債率為87.6%，其中一年內(nèi)到期的短期借款11.64億元，較上年同期的16.21億元下降28%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約4.06億元，尚未使用的授信額度約35.23億元。

營收猛增 未來可期

回顧上市后的種種動作可以發(fā)現(xiàn)，作為三盛集團旗下重要的地產(chǎn)平臺，三盛控股的快速擴張，都與三盛控股的全力支持密不可分。

2017年4月，原利福地產(chǎn)控股股東利福國際集團通過協(xié)議方式向林榮濱設(shè)立的一家注冊于海外的公司，以12.93億港元、折合每股5.18港元的代價，轉(zhuǎn)讓其所持利福地產(chǎn)全部59.56%的股份。交易完成后，林榮濱成為后者的控股股東。而林榮濱正是閩系房企三盛集團的創(chuàng)始人及董事長。

上述交易完成后，利福地產(chǎn)不再是利福國際附屬公司，財務(wù)業(yè)績亦不會再綜合入賬后者，同時成為三盛投資的控股子公司。自此，林榮濱旗下的三盛控股實現(xiàn)借殼上市。

而在此次借殼之前，利福地產(chǎn)鮮為外界所知。

根據(jù)其2016年年報，報告期末利福地產(chǎn)資產(chǎn)凈值為14.78億港元，持有的物業(yè)主要為位于山東省青島市和黑龍江省哈爾濱市的兩座寫字樓樓，總建筑面積為3.66萬平方米，以及一宗位于遼寧省沈陽市的商用土地。報告期內(nèi)，因利福地產(chǎn)上述兩處寫字樓因空置，營業(yè)收入為零，報告期內(nèi)凈虧損約0.31億港元。

借殼后，作為三盛集團旗下重要的地產(chǎn)平臺之一，三盛控股獲得了集團的大力支持。三盛集團通過內(nèi)地母公司與三盛控股成立合資公司，并由內(nèi)地母公司提供資金給合資公司去參與土地投標(biāo)、項目收購。2017年下半年，其先后通過合營公司收購位于福建平潭和濟南的2個資產(chǎn)包，貨值超過30億元。

當(dāng)然，因為彼時正處于投入期，2017年三盛控股并未實現(xiàn)收入。

在借殼上市后的首個完整年度內(nèi)，三盛控股實現(xiàn)營業(yè)收入9.34億元。對比2017年、2016年，三盛控股在營收方面的表現(xiàn)足夠亮眼。

值得注意的是，作為三盛控股的控股股東的三盛集團，除三盛控股這一地產(chǎn)平臺之外，還有另一地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺三盛地產(chǎn)。此前也有傳言稱三盛集團將逐漸將地產(chǎn)等業(yè)務(wù)注入三盛控股這一上市平臺中。

安信證券此前的一份研報顯示，2018年三盛集團實現(xiàn)合約銷售350億元，較2016年的138億元增長154%，年復(fù)合增長率達到60%。至2018年6月三盛集團土儲貨值約1310億元，權(quán)益貨值1061億元。安信證券在該研報中認為，三盛集團未來會把相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合注入三盛控股這一上市平臺中，以體現(xiàn)其融資能力。

值得注意的是，根據(jù)香港上市條例監(jiān)管要求，借殼后兩年內(nèi)不得注入大股東項目?？梢灶A(yù)見的是，在兩年解禁期過后，三盛控股的未來有無限可能，也值得期待。

對此，三盛控股相關(guān)人士表示，具體動態(tài)信息屆時將按照聯(lián)交所的相關(guān)規(guī)定及時予以披露。

不過上述人士亦表示，在三盛集團的戰(zhàn)略中，三盛控股處于地產(chǎn)板塊的核心平臺定位，三盛集團有信心，也有決心將三盛控股做好做大做強。而三盛控股還將保持留意合適的項目兼并收購機會、積極評估通過收購大股東的資產(chǎn)或獨立第三方資產(chǎn)的方式，進而增加上市公司的規(guī)模的可能性。